Volver al sistema de reparto de gastos fijado en el Título constitutivo

Artículo extraído de la revista «La Llave» nº14 (Mayo 2023), publicada por el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de la Región de Murcia.

SUPUESTO DE HECHO

Suele ser frecuente que en una Comunidad de Propietarios el reparto que se viene haciendo de los gastos comunes entre los propietarios a la hora de elaborar un presupuesto no se haga conforme a lo indicado en el título Constitutivo.

Esta variación del reparto puede tener su origen, o bien, porque desde siempre se ha venido haciendo así, o bien, porque en un momento determinado y por distintas circunstancias, se han ido aprobando los presupuestos y las cuentas con distintos porcentajes o sistema al que aparece reflejado en el Título Constitutivo o en los Estatutos, (por ejemplo, a partes iguales en vez de por coeficiente).

Es frecuente también en estos casos que en un momento determinado la Comunidad se plantee volver al sistema de reparto fijado en el Título,por ejemplo,pongamos por caso, porque algún propietario se dé cuenta de ello y exija a la Comunidad de Propietarios que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el mismo para la distribución de los gastos.

Continuando con el supuesto anterior,tomemos como ejemplo el de una hipotética comunidad de propietarios que venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos, distinto al de porcentajes previsto en el Título Constitutivo, desde el año dos mil oncehasta día de hoy, lo que supone en principio un “acto propio” aceptado por todos los comuneros, que podría hacer pensar que se ha causado estado inamovible,  pues ninguno de los propietarios  lo ha impugnado desde la antedicha fecha, por lo que tampoco sería descartable pensar que en principio también necesitaríamos  para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente-, la unanimidad.

Pues bien, continuando con el ejemplo que nos ocupa ,y muy al contrario de lo antedicho, el hecho de que durante años no hayan sido impugnados los  presupuestos realizados por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar el Título Constitutivo o los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado, sino tan solo , entiende la Jurisprudencia,“una mera tolerancia ante una práctica inadecuada”.

Así la sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 26 de febrero de 2013 que analiza esta materia bajo el prisma de la doctrina de los actos propios, concluye que falta uno de los elementos necesarios para su aplicación, en concreto el tercero, al no existir ese acuerdo expreso concordante “con un acto concluyente e indubitado con la expresión de un consentimiento”:

“La jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias : 1) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; 2) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; 3) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto”.

ANÁLISIS DEL ARTÍCULADO DE LA LPH

A la doctrina que exponemos en este artículo llega además el Tribunal Supremo basándose en los preceptos de la LPH que abordan el título constitutivo, las obligaciones de los propietarios y el quórum necesario para la aprobación de acuerdos, siguiendo básicamente el siguiente razonamiento:

En primer lugar, nos recuerda la doctrina que el artículo 5 de la LPH indica que en el título constitutivo se fijará “la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes«.

Por otra parte, el artículo 9.1.e) relativo a las obligaciones de los copropietarios establece como tal la de «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización«.

Y por último el artículo 17.1ªseñala que “para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad será necesaria la unanimidad. «

De la lectura y del análisis conjunto de dichos preceptos entiende la doctrina de nuestro más alto Tribunal que se desprende la obligación de: A) Contribución conforme a lo establecido en el título constitutivo, B) la posibilidad de modificar dicha forma de contribución y C) la necesidad de unanimidad para poder modificar dichas reglas del título constitutivo o de los estatutos, mediante el acuerdo oportuno.

JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Así en el año dos mil diez , la Jurisprudencia del TS Sala Primera, tras un vaivén jurisprudencial efectuó la declaración de doctrina a este respecto:

TS, Sala Primera, de lo Civil, de 30 de abril de 2010“La declaración como doctrina jurisprudencial de que la cuota de participación en los gastos comunes establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo expreso unánime de los propietarios”.

Posteriormente han ido ratificándose en dicha Doctrina de forma continua, destacando por su contenido y por su forma absolutamente didáctica de exposición la de TS, Sala Primera, de lo Civil, 50/2014, de 6 de febrero,cuya lectura recomiendo.

“En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16 de noviembre 2004 ; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013 ) que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.

Por último, y para concluir en este mismo sentido, la última y más reciente Sentencia de 11 de marzo de 2.020 o 18  de noviembre de 2022 que reproducen el contenido de las anteriormente expuestas, ratificando así la doctrina del TS en esta materia.

Conclusión

En conclusión, podemos indicar que si bien los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley, un acuerdo de tal índole requiere la inserción de tal propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, modificación que por otro lado, habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasan a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo.

Por otra parte,de no haberse adoptado el acuerdo de modificación en la forma anteriormente expuesta, podemos afirmar que en cualquier momento uno o varios propietarios podrían exigir a la Comunidad volver al sistema de reparto fijado en el Título constitutivo sin que la Comunidad pueda negarse a ello, ya que para su cambio como hemos visto es necesario que se haga a través de un acuerdo expreso que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación o el sistema de reparto. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario, o como admite expresamente,  el TS la impugnación judicial del sistema de reparto contrario al título conforme al artículo 18 de la LPH.