Preguntas frecuentes

Sobre arrendamientos

¿Puedo dar por terminado el arrendatario el contrato cuando quiera? Artículo 11 LAU

SI, siempre que se preavise con el tiempo que se haya pactado en el contrato. Este plazo de preaviso tiene legalmente un límite mínimo de treinta días y hayan transcurrido al menos seis meses de contrato  

Las partes podrán pactar en el contrato de arrendamiento las posibles compensaciones indemnizatorias en caso de desistimiento, siempre con el límite de una mensualidad por año de contrato. A estos efectos, los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

 Mi arrendador me exige seis meses de depósito de alquiler. ¿Es legal? Artículo 31 LAU

Cuando se formaliza un contrato de alquiler es obligatorio para el inquilino el pago de una fianza en metálico igual a una mensualidad de la renta que se haya pactado.

Adicionalmente, el arrendador puede exigir otras garantías adicionales para el cumplimiento del contrato de alquiler, pero estas no podrán exceder de dos mensualidades de la renta. 

Por lo tanto, no es legal que su casero le solicite seis meses de depósito.

¿Cómo se actualiza la renta en un contrato de alquiler?

La renta se actualiza cada año mediante el mecanismo acordado por ambas partes, como por ejemplo un porcentaje fijo, cualquier índice o método. 

Si las partes no han acordado ninguno, se actualizará aplicando la última anualidad del Índice de Garantía de Competitividad, a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato. 

No obstante, este incremento no podrá exceder nunca del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo.

¿Quién debe pagar los gastos comunes de la Comunidad de Propietarios y de la vivienda arrendada?

Los gastos de la comunidad de Propietarios, impuestos  y cargas que no sean susceptibles de individualización (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el inquilino, únicamente cuando así se ha pactado por escrito en el contrato de arrendamiento. En caso contrario, su pago corresponden al propietario. 

Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores deberá abonarlos el inquilino.

Sobre propiedad horizontal

Si no uso los elementos comunes (ascensor, garaje…) ¿Estoy obligado al pago de las cuotas de la comunidad? ¿Responde el nuevo propietario de las cuotas impagadas del anterior?

Todo copropietario, por el hecho de serlo y desde el momento en que, por la adquisición de un piso o local, entra a formar parte del régimen de propiedad horizontal, viene obligado al pago de los gastos comunes «sin que la no utilización de un servicio exima de las obligaciones correspondientes» (art. 9.2 LPH). Los pactos entre propietarios e inquilinos no afectan a la comunidad de propietarios y, en caso de impago, la comunidad siempre debe reclamar al propietario.

¿Puedo pedir como propietario que se incluya un punto en el Orden del Día de la Junta?

Si, según el artículo 16.2 de la LPH, todo propietario podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad. A tal efecto dirigirá escrito, en el que se especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el Orden del Día de la siguiente Junta que se celebre.

¿Puede aprobarse acuerdos en una Junta de Comunidad que no se encuentren en el orden del día?

La respuesta es no, y así lo tiene establecido el Tribunal Supremo que nos indica en STS de 15 de junio de 2010  -seguida entre otras STS de 2 de julio de 2015- que la convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios, pues, de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios al obtener en la Junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en aquél.

¿Un local con acceso independiente tiene que contribuir a los gastos de portal y escalera?

En principio todos los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos conforme a su participación, ello deberá estar establecido en el Título Constitutivo (según se recoge en el artículo 9 LPH), en el cual también cabe la posibilidad de que se pueda exonerar de determinados gastos a uno o varios propietarios. Por lo que, en definitiva, habrá que estar a lo expuesto  en el Título Constitutivo, en los Estatutos o por acuerdo unánime de la Junta de propietarios. 

Por todo ello, si el local comercial no queda exonerado de la forma mencionada sobre los gastos de portal y escalera u otros, estará obligado a contribuir a los gastos ya que el mero hecho de no utilizarlos no le exime de deber de abonar los gastos, según se fundamenta en la jurisprudencia, por todas Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 29 de mayo de 2009.

¿Qué puedo hacer si no estoy conforme porque me perjudica a mí o a un conjunto de vecinos un acuerdo adoptado por mi comunidad de propietarios?

Mediante los acuerdos comunitarios la junta de propietarios acuerda una serie de decisiones vinculantes para toda la comunidad. 

En no pocas ocasiones una comunidad de propietarios adopta acuerdos que son susceptibles de impugnación por ser contrarios a las leyes, al título constitutivo o estatutos comunitarios, porque implican un abuso de derecho, o porque son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno o varios propietarios. 

Si un propietario o un grupo de estos estuvieran en desacuerdo con una determinada decisión adoptada por la comunidad de propietarios tiene que impugnarla necesariamente, mediante la oportuna demanda ante el Juzgado, conforme a lo previsto en el artículo 18 de la LPH. Siendo requisito previo haber votado en contra de dicho acuerdo en la Junta, en caso contrario el acuerdo se convierte en firme y despliega todos sus efectos.

¿Puede rechazar el presidente de la Comunidad su nombramiento?

Como norma general, el actual artículo 13 de la LPH, no permite el rechazo por el propietario designado. 

Sin embargo, para poder rechazar el cargo nombrado se deberá en todo caso acudir al juicio de equidad que contempla el art. 17.7 de la misma Ley, indicando para ello las razones que le impiden aceptar el cargo. En la mayoría de los casos estas suelen ser: edad avanzada con merma de facultades, enfermedad grave, residencia en otro lugar….

En estos casos dentro del juicio de equidad el Juez tras escuchar a la Comunidad de Propietarios designará a la vista de las causas alegadas si exime al presidente de dicha función o no.

Sobre derecho inmobiliario

Usufructo

¿Qué es? ¿Qué supone?

El usufructo es un derecho real, de carácter temporal, que autoriza a su titular a disfrutar todas las utilidades que resultan del normal aprovechamiento de una cosa ajena, con arreglo a su destino, y le impone la obligación de restituir en el momento señalado, bien la misma cosa, bien, en casos especiales, su equivalente.

El usufructo es, por tanto, el derecho real limitativo que concede más facultades a su titular; prácticamente todas, si bien con carácter temporal.

El usufructuario ha de respetar, no sólo la integridad material de la cosa, sino también el destino económico que le atribuye el propietario.

¿Cuándo se extingue?

Muerte del usufructuario, expiración del plazo pactado o cumplimiento de la condición resolutoria establecida en el contrato, renuncia del usufructuario, resolución del usufructo por parte del que constituyó el mismo.

¿Se puede perder el derecho de usufructo anticipadamente?

Al ser una de las obligaciones del usufructuario el preservar el buen estado del bien del cual que se disfruta. La inobservancia de esta obligación junto con la causación de daños importantes al bien, fehacientemente probada y demostrada, lleva aparejada la pena de ser revocado en su derecho a usar y disfrutar del bien.

Al morir el usufructuario, ¿sus herederos conservan algún derecho?

Habrá que estar a lo dispuesto en el contrato por el que se constituye el usufructo. Con el límite que marca el Código Civil que impide que el usufructo se extienda más allá del segundo grado, lo que quiere decir que, cuando los sucesores del primer usufructuario no vivan en el momento de la constitución del usufructo, solo será válida la transmisión hasta dos usufructuarios posteriores al primero.

Contrato de arras y gestión inmobiliaria

¿Qué es el contrato de arras y para qué sirve?

El contrato de arras o arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor previo donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del total. Es lo que popularmente se conoce como “dar una señal” que evita que alguno de los dos se retracte antes de firmar la escritura pública de compraventa.

Por un lado, el comprador se asegura su reserva sobre la compra del bien. Y por otro lado, el vendedor se compromete a entregar el bien a ese concreto comprador. 

¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?

NO. Pero sí es un documento recomendable de realizar porque lleva aparejada cierta garantía de cumplimiento. 

¿Cuántos tipos de arras?

  • Arras confirmatorias. Tienen la finalidad de expresar la existencia  de un contrato. Convenidas las arras como confirmatorias no permiten a las partes desistir del contrato. 
  • Arras penitenciales. Son las más comunes y permiten a las partes desistir del contrato. Si es el comprador el que desiste perderá las arras. Si quien cancela es el vendedor tendrá que devolver las arras por duplicado.

En todo caso, el carácter penitencial de las arras ha de constar de un modo claro, preciso y expreso en el contrato firmado. 

Dado este carácter excepcional de las arras penitenciales, si el carácter penitencial de las arras no consta de un modo claro y evidente, la entrega dineraria habrá de reputarse como arras confirmatorias.

  • Arras penales. Las que tienen por finalidad garantizar el cumplimiento del contrato. No son un anticipo del precio de la compraventa. Sino que suponen una autentica indemnización en caso de incumplimiento que viene a sustituir la hipotética indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento.

¿Cuándo tiene derecho a cobro el gestor inmobiliario? ¿Cuál es el momento de devengo?

Salvo un pacto expreso en sentido contrario, es la eficacia y la llegada a buen término de la actividad intermediada por la inmobiliaria la que da derecho a la percepción de los honorarios, siempre y cuando sea consecuencia de la actividad profesional llevada a cabo por el agente mediador, que solo en función de clausulas especificas podría responder del buen fin de la operación. 

¿Es válido el cobro de comisión de gestión inmobiliaria con cargo a las arras entregadas por el comprador?

Las arras se entregan para una función determinada –confirmar, penalizar el desistimiento o permitir el desistimiento-. Si el gestor inmobiliario que recibe las arras acuerda aplicarlas a otro destino –en virtud de los pactos alcanzados entre el agente mediador y el vendedor- ello no puede ser opuesto a quien las entrega. 

Ante este tipo de pactos estaríamos, por tanto, ante una desnaturalización evidente del contrato de arras. Cuyo objetivo es, fundamentalmente, asegurar el cobro de la comisión con independencia del resultado de la operación intermediada.

Compraventa de inmueble

¿Es obligatorio realizar una escritura pública de compraventa y su registro?

NO. La escritura pública de compraventa es un documento de libre confección. Sin embargo, es altamente recomendable su confección por la seguridad jurídica que el mismo otorga a comprador y vendedor. Y es que la escritura pública es un documento fehaciente que prueba la compraventa perfeccionada y da fe de la misma. 

Además de ser el medio por el cual la compraventa puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, si la escritura pública hemos dicho que no es un documento obligatorio, la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad tampoco es obligatoria. Sin embargo, nuevamente decimos que es altamente recomendable registrar la casa pues por un lado, garantiza al comprador que es el único propietario de la vivienda, y por otro lado, confirma que el vendedor es quien dice ser protegiéndolo de posibles estafas.

¿Existen prohibiciones a la hora de comprar?

Legalmente establecidas solo se encuentras prohibiciones a la hora de comprar –y no a la hora de vender-. Por lo tanto, la interpretación de estas prohibiciones debe ser restrictiva por lo que no puede extenderse a otros supuestos de los establecidos en el Código civil. Estos son:

1º. Los que desempeñen algún cargo tutelar sobre los bienes de la persona que esté bajo su guarda o protección.

2º. Los mandatarios sobre los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados. 

3º. Los albaceas sobre los bienes confiados a su cargo. 

4º. Los empleados públicos sobre los bienes del Estado, de los Municipios y de los establecimientos también públicos de cuya administración estuviesen encargados.

5º. Los funcionarios judiciales sobre los bienes y derechos que estuvieran en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejerzan sus funciones. La prohibición abarca igualmente a los abogados y procuradores respecto a los bienes y derecho que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión. 

¿Qué gastos derivados de la compraventa estoy obligado a pagar? ¿También los de IBI del año en curso?

Salvo que se pacte otra cosa, el coste de la escritura pública lo asume habitualmente el vendedor. Y los gastos derivados de la primera copia y demás gastos posteriores a la venta corresponden al comprador. Los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad corren a cargo del comprador.

Con respecto al IBI y otros impuestos municipales -como la tasa de basuras- que se devenguen durante el año en curso en el que se realiza la venta son responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año –fecha de devengo del impuesto-

Compré un inmueble y tiempo después  han surgido defectos de construcción ¿Puedo reclamar por vicios ocultos en una compraventa entre particulares?

Como regla general, el que vende está obligado legalmente al saneamiento por los defectos ocultos –esto es, no conocido, ni fácilmente reconocible por el comprador- que tenga la cosa vendida siempre y cuando se cumpla una de las siguientes circunstancias: que hagan impropia la cosa para el uso a que se la destina o disminuyan de tal modo su uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. 

Esta obligación tiene su origen en la propia ley y rige con independencia de la buena fe del vendedor, es decir, que responde aunque ignore la existencia de los vicios ocultos. Sin perjuicio de que, mediante pacto, se acuerde la exclusión –total o parcial- de esta obligación.

Los efectos de la existencia de vicios ocultos pueden ser bien el desistimiento del contrato con restitución de las cantidades que pagó el comprador, o bien la rebaja proporcional del precio. Y el plazo de caducidad para su ejercicio es de 6 meses. Pese a que el Código Civil establece que el cómputo del plazo se inicia desde la entrega de la cosa, el TS ha afirmado que, si se realizaron las gestiones destinadas a obtener la reparación del vicio, el plazo debe contarse desde que las gestiones finalizaron. 

¿Puedo reclamar por defectos constructivos frente al constructor o promotor en el caso de un inmueble de nueva construcción?

Para dar respuesta a esta cuestión hay que acudir a las reglas especiales que establece la Ley Ordenación de la Edificación (L.O.E) que establece por un lado un plazo de garantía y por otro un plazo de prescripción. Mientras que por el primero el constructor, técnicos y promotores están obligados por ley a hacerse responsables de la reparación del defecto. Con el plazo de prescripción nos referimos al plazo que tiene el afectado de interponer demanda.

Por ahora nos centraremos en los plazos de garantía que comienzan a contar desde que se firme el Acta de Recepción de Obra (y no desde el momento de la escrituración o entrega de la vivienda). Estos plazos de garantía varían según la gravedad del defecto ante el que nos encontremos, así se distingue:

  • 1 año de garantía para defectos de terminación o acabado. Como pueden ser tarimas, pintura, soldados… y todos aquellos defectos leves y de fácil reparación. 
  • 3 años de garantía para defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad. Como son humedades, filtraciones, grietas, problemas de aislamiento térmico y acústico, consumo energético excesivo… Suelen requerir el diagnostico de un perito para determinar el alcance del daño y su forma de reparación. 
  • 10 años de garantía para defectos estructurales. Como los que afectan a cimientos, forjados, pilares, vigas, y cualesquiera otros que inciden en elementos estructurales de la edificación y suponen un peligro para su estabilidad.  Dada su gravedad la asistencia de un perito es esencial. 

Por último, nos centraremos en el plazo de prescripción para reclamar judicialmente. La L.O.E concede un periodo para demandar a los responsables (promotor, constructor o técnicos) de 2 años sea cual sea el tipo de defecto. Plazo que comienza a contarse desde el momento en que se tenga conocimiento del defecto.