A raíz de una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de la que se han hecho eco diversos medios de comunicación, publicaciones jurídicas y Abogacía Española, rescato un artículo de 2015 que trata el tema actualizado con la más reciente jurisprudencia.
Tras una anterior entrada sobre la enervación y los requisitos de contenido del requerimiento de pago para que este produzca todos sus efectos, algunos compañeros me preguntaron en torno a la eficacia de una notificación enviada a un inquilino y no recibida por éste para impedir intencionadamente que la misma produzca sus efectos.
Trataré de desarrollar este post, como si de una clase se tratara.
A fin de que no existan dudas en torno a la cuestión comenzaremos delimitando cual sería el SUPUESTO DE HECHO al que nos referimos:
Bastantes más veces de las que sería deseable, nos encontramos con que, a la hora de enviar una comunicación fehaciente a un arrendatario, éste no la recoge de forma intencionada. Esta comunicación bien podría ser por ejemplo para indicar la fecha de expiración del término del contrato o la reclamación de rentas con el fin añadido de evitar una posible enervación futura, actualización de estas, repercusiones por obras etc, siendo estos quizás los supuestos más frecuentes en materia de arrendamientos.
Para mayor claridad a la hora de entender la doctrina jurisprudencial que solventa la cuestión pondremos un EJEMPLO que me ha ocurrido recientemente en un desahucio por expiración del término contractual.
Envío como letrado de un arrendador el 14 de enero de 2015 un “burofax” al arrendatario indicándole la intención manifiesta de no prorrogar el contrato de arrendamiento que tiene con mi cliente.
El arrendatario se niega a recogerlo, tras ser avisado por correos en dos ocasiones y deja caducar el aviso en correos.
Se presenta la oportuna demanda en el Juzgado y, llegado el acto del juicio, el inquilino opone que no recibió la notificación y por tanto la denegación de prórroga no opera. Naturalmente en este caso y junto con la demanda aportamos como documento el burofax enviado al domicilio correcto pactado en el contrato y la indicación de correos de que estaba caducado por no haber sido recogido.
SOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL AL ASUNTO QUE NOS OCUPA
Afortunadamente la solución Jurisprudencial en este caso es bastante lógica, y se entiende unánimemente como doctrina que “la notificación tiene siempre naturaleza unilateral, no se encuentra sujeta a forma aunque sí a su prueba, tiene carácter recepticio en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario, más su finalidad queda satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que sólo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida.”
Además de las STS de las Audiencias Provinciales, de las que ahora indicaremos varios ejemplos , el propio Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de pronunciarse al respecto como indica la AP Barcelona, Sec. 4.ª, 650/2009, de 14 de diciembre haciendo referencia a las Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero, cuya doctrina es, según la referida Sentencia la siguiente : “que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada”
Para terminar y como hemos indicado concluimos reproduciendo algunas sentencias del unánime cuerpo jurisprudencial que forman las Audiencias Provinciales en tal sentido:
1º AP Barcelona Sección 4º 8-7-2024 : Es cierto que el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general el art. 1256 CC («La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes»).»
2º AP Valencia Sección: 8 24-04-2024
-En el presente caso consta practicada en forma la oportuna notificación mediante burofax remitido por empresa especializada a través de la cual la entidad propietaria del inmueble comunicaba a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato, consta literalmente que se intentó la notificación por el servicio postal de la empresa SEUR SA en el domicilio sito en » DIRECCION000 «, si bien el escrito no pudo ser entregado. Por tanto, la comunicación fue correctamente remitida al domicilio arrendado, y dejado aviso la comunicación no fue recogida por mera pasividad de la arrendataria demandada, y como esta Sala ha reiterado en numerosas ocasiones no puede dejarse al arbitrio de la omnímoda voluntad del arrendatario la recepción o no de las comunicaciones y el cumplimiento de sus obligaciones impidiendo u obstaculizando al arrendador el ejercicio de su derecho.
3º AP Jaén, Sec. 1.ª, 1-2-2023: No puede alegarse falta de comunicación del arrendador negándose a la prórroga del contrato dentro del plazo pactado en el mismo cuando el burofax no fue recogido por la propia voluntad del arrendatario
4º AP A Coruña, Santiago de Compostela, 16-6-2022 No puede desestimarse el desahucio por no comunicar la nueva titular su subrogación como arrendadora tras adquirir la finca ya que se dirigieron tres burofaxes al arrendatario que no recogidos constando que conocía la venta según correos electrónicos.
5º AP Málaga, 16-11-2022 Que no se haya recogido por el arrendatario el burofax del arrendador comunicando la resolución del contrato no hace inválida ni deja sin efecto dicha comunicación fehaciente exigida por la LAU
6º AP Ávila, Sec. 1.ª 18-10-2022 En desahucio por expiración del plazo, no cabe admitir la alegación de tácita reconducción pues media requerimiento previo de la arrendadora manifestando su voluntad de extinguir el contrato, burofax del que se dejó aviso y no fue recogido.
En Cartagena, a 20 de septiembre de 2024.