El desistimiento de un contrato de arrendamiento es una figura muy frecuente en el ámbito del arrendamiento, máxime en esta época de crisis económica y restricciones sanitarias en la que el inquilino no puede seguir acometiendo el pago de la renta o simplemente no le interesa seguir con el inmueble arrendado. Vamos a intentar desde un punto de vista práctico analizar esta figura tanto en el arrendamiento de vivienda como en el arrendamiento para uso distinto de vivienda.
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, regula el desistimiento para arrendamientos de vivienda y lo hace de la siguiente manera :
Desistimiento del contrato.
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
Esta regulación implica necesariamente las siguientes cuestiones:
1º Que esta legislación es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (no de temporada).
2º Que para poder ejercer la facultad resolutoria unilateral por parte del arrendatario se hace necesario que hayan transcurrido al menos seis meses de duración del contrato.
3º Que el arrendatario debe comunicar fehacientemente su voluntad de desistir al arrendador con una antelación mínima de 30 días al momento en que quiera hacer efectiva esa resolución y hacerlo de forma fehaciente.
Si se cumplen los condicionantes anteriores, el inquilino podrá desistir. Esta facultad de resolución, legalmente reconocida al arrendatario, no puede ser excluida, en modo alguno, por voluntad de las partes mediante pacto , de conformidad con lo preceptuado por el artículo 6 de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos : Naturaleza de las normas.
“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”. Por tanto ese pacto de exclusión de la capacidad de desisitir sería nulo.
El antedicho artículo 11 nos deja también dos cuestiones muy claras y de suma importancia, la primera es que solo en caso de pacto el arrendador tendrá derecho a indemnización, de forma que si no se pacta, el arrendador no tendrá derecho a indemnización alguna por este concepto, y la segunda es que dicha indemnización nunca podrá ser superior a una mensualidad de renta por año de contrato y que los tiempos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional.
ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA
Sin embargo, en el marco de los arrendamientos de uso distinto de vivienda, siendo el de local de negocio el más común, la LAU no hace mención alguna al desistimiento del arrendatario, siendo una cuestión sujeta a negociación por las partes en virtud de la autonomía de la voluntad que prima en este tipo de contratos.
Si no se ha pactado ninguna indemnización en el contrato, cuestión que es frecuente hemos de acudir a la Jurisprudencia y casuística de los Tribunales, aunque atisbamos que tampoco existe una Jurisprudencia homogénea sobre la materia. En la práctica contractual es habitual, desde estipular una penalización equivalente a las rentas que falten hasta cumplir la totalidad del plazo estipulado, hasta no estipular nada o estipular la inexistencia de indemnización.
Mi experiencia me indica que el tercero de los supuestos, es decir no regular nada es el más común de los tres y en este caso serán por tanto los Tribunales los que deberán decidir mediante una serie de elementos fácticos y jurídicos cuál es la indemnización que corresponde.
En una primera corriente jurisprudencial se observa que para proceder a concretar su determinación se tiende a conceder como indemnización una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir de contrato por aplicación analógica del artículo 11 LAU con respecto a los arrendamientos de viviendas, pero igualmente en una Jurisprudencia muy ecléctica son utilizados otros criterios de interpretación para llegar al valor, criterios que fundamentalmente son tres:
1º Considerar que el arrendador no puede pretender conseguir una indemnización global por incumplimiento total del contrato a partir de la fecha del desistimiento por lo que habrá de atenderse a la cuantía de los daños y perjuicios efectivamente causados.
2º La doctrina del «enriquecimiento injusto» ya que si el arrendador consigue comercializar de nuevo el local estaría lucrándose doblemente.
3º Que el «principio de conservación de los contratos» no debe entenderse literalmente y hay que moderar las cantidades para no dar lugar a situaciones desproporcionadas o que produzcan un grave desequilibrio entre las partes.
En todo caso y por concretar el tema desde un punto de vista práctico si nos atenemos a las últimas resoluciones del Tribunal Supremo, aparecen dos corrientes claramente diferenciadas en función del supuesto que estén resolviendo, así :
A) Cuando se ha establecido contractualmente la facultad de desistimiento y una penalización pactada para esta concreta eventualidad, el Tribunal Supremo viene a considerar que no procede moderar la cantidad reclamada como penalización al arrendatario pudiendo exigirse la cuantía contemplada en la cláusula penal en toda su extensión . Incluso, el Tribunal Supremo ha concedido la penalización en su totalidad, aunque el arrendador celebre un nuevo contrato de arrendamiento con un tercero por considerar que las partes habían previsto libremente las consecuencias del incumplimiento, en virtud del principio de la libertad de pactos ( STS de 3 de abril de 2018 ).
B) Supuestos en los que no se ha establecido la facultad de desistimiento en el contrato. Aquí habría que diferenciar:
a) Si el arrendador acepta el desistimiento y el vínculo contractual se da por finalizado, tiene derecho a los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado, pero sujeto a la moderación judicial comentada con inclinación en la jurisprudencia a conceder una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir.
b) Si el arrendador no acepta e interpone judicialmente la acción de cumplimiento contractual podrá reclamar todas las rentas pendientes hasta la finalización del plazo pactado sin que proceda moderación ya que ni existía facultad de desistimiento prevista en el contrato ni se pactó cláusula penal alguna. Así lo dispone la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016 .
Antonio Navarro Selfa Abogado-Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena
Profesor del master de acceso a la Abogacía en la materia de arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal.
Extraído de la revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Nº197. 3º Trimestre 2021.