RESUMEN DE LA ESENCIA DE LA SENTENCIA
1º Finalización del contrato original: Se reitera por la Sala 1º, que según la jurisprudencia y el artículo 1566 del Código Civil (CC), al expirar el plazo contractual y las prórrogas legales, el contrato primitivo de arrendamiento se considera concluido y surge un nuevo contrato bajo las mismas condiciones, excepto en la duración.
2º Duración del Nuevo Contrato: La duración del nuevo contrato que ha surgido con motivo de la tácita reconducción no coincide con la del original. Este nuevo contrato se rige por los términos supletorios establecidos en el artículo 1581 del CC.
3º Extinción de Garantías: Con la conclusión del contrato original y la iniciación del nuevo, las garantías del contrato original, como un fiador por ejemplo, quedan extinguidas. .
4º Consentimiento Presunto: La tácita reconducción implica un consentimiento presunto, deducido de la permanencia del arrendatario en la propiedad por más de quince días y la aquiescencia del arrendador, salvo que esta última sea desvirtuada mediante un requerimiento efectuado al arrendatario. El objeto principal de la sentencia se centra en determinar si en el caso que ocupa existió ese requerimiento o no.
ÁNALISIS DE LA SENTENCIA
Resumen de Antecedentes del Caso.
1º Concertación del Arrendamiento: El 11 de septiembre de 2013, el Sr. X, propietario, firmó un contrato de arrendamiento sobre una vivienda y una plaza de garaje con la Sra. Y, arrendataria. La renta pactada era de 1.600 euros mensuales, pagaderos dentro de los primeros cinco días de cada mes. La duración inicial del contrato era de un año, con prórrogas anuales hasta un máximo de tres años, es decir, hasta el 11 de septiembre de 2017. Posteriormente, el contrato se prorrogó por un año adicional, hasta el 11 de septiembre de 2018, conforme al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente en aquellas fechas.
2º Primera Demanda de Desahucio: En 2019, el Sr. X interpuso una demanda de desahucio por falta de pago de la renta, tramitada en el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Madrid. Este procedimiento concluyó con la enervación de la acción tras la consignación de las rentas adeudadas desde abril de 2017 hasta noviembre de 2019.
3º Intento de Resolución del Contrato: Antes de septiembre de 2019, mientras aún estaba pendiente el juicio de desahucio, el Sr. X envió una carta a la Sra Y comunicándole su intención de resolver el contrato. El 30 de diciembre de 2019, interpuso una nueva demanda de resolución del contrato por expiración del término, a fecha 11 de septiembre de 2019, en el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Madrid. Este procedimiento concluyó con una sentencia de 15 de febrero de 2021 que desestimó la demanda.
Dicha sentencia concluía que la comunicación de resolución enviada por el Sr. X el 29 de julio de 2019 no surtía efectos porque se remitió durante la vigencia de un litigio anterior. Además, la comunicación de 21 de julio de 2020 fue considerada extemporánea, ya que se envió cuando el nuevo litigio ya estaba iniciado, y por lo tanto no cumplía con el requisito de ser previa a la demanda.
4º Nueva Demanda y Resolución en Primera Instancia: El Sr. X presentó una nueva acción de resolución del contrato de arrendamiento el 7 de marzo de 2021. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, considerando que la acción estaba afectada por cosa juzgada material respecto de los pleitos anteriores. Además, concluyó que la comunicación de resolución del 21 de julio de 2020 no cumplía con el requisito de ser previa a la demanda y que el contrato quedó prorrogado hasta el 10 de septiembre de 2021, por lo que estaba vigente cuando se presentó la demanda de resolución.
5º Recurso de Apelación y Sentencia de la Audiencia: El Sr. X recurrió la sentencia en apelación. La Audiencia estimó el recurso, rechazando la existencia de cosa juzgada material y argumentando que no resultaba aplicable la prórroga extraordinaria del Real Decreto-Ley 11/2020, y otorgando validez al requerimiento. La Audiencia concluyó que el contrato, finalizado el 11 de septiembre de 2018, estaba sujeto a tácita reconducción y se prorrogaba mensualmente según los artículos 1566 y 1581 del Código Civil. La arrendataria presentó recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación contra la sentencia de apelación.
Recurso de Casación planteado.
El núcleo de la cuestión debatida radica en determinar la validez de la comunicación enviada por el demandante en julio de 2019, que fue objeto de sentencia firme en un procedimiento anterior. Desde la sentencia de 15 de febrero de 2021, la demandada no ha recibido comunicación alguna por parte de la demandante declarando extinguido el contrato de arrendamiento. La única notificación recibida por la demandada ha sido la demanda presentada el 7 de marzo de 2021, objeto del presente procedimiento. Se argumenta por el recurrente que para extinguir el contrato por tácita reconducción es necesario un requerimiento previo al inicio del procedimiento.
Resolución de la Sala.
El tribunal procede a desestimar el motivo por las siguientes razones:
1º Contratos de Arrendamiento y su Prórroga
La sentencia recurrida establece que el contrato de arrendamiento sobre una vivienda y una plaza de garaje fue concertado el 11 de septiembre de 2013 bajo la normativa de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). El plazo convenido era de un año, con prórrogas anuales de hasta tres años más. Al llegar la fecha de vencimiento el 11 de septiembre de 2017, el contrato se prorrogó por un año más, hasta el 11 de septiembre de 2018, en aplicación del artículo 10 LAU. Según esta disposición:
«1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más».
«3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido».
Por lo tanto, el TS entiende que no puede discutirse que a partir del 11 de septiembre de 2018, el contrato estaba sujeto al régimen de la tácita reconducción previsto en el artículo 1566 CC.
2º Tácita Reconducción y Jurisprudencia de aplicación:
El artículo 1566 CC dispone:
«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento».
Conforme a la jurisprudencia contenida en la sentencia 530/2018, y reiterada en la sentencia 233/2022, de 28 de marzo:
«Se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento (‘si al terminar el contrato’, dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito«.
Así, la sentencia 184/2021, de 31 de marzo, establece que:
«Por ser un contrato nuevo, se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al art. 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento».
3º Requerimiento de Resolución como Condición para la Tácita Reconducción
Un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción del artículo 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución dirigido por el arrendador al arrendatario. En este caso, entiende el TS que, sí existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción.
Aunque dicha comunicación se realizó durante el procedimiento anterior de resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sí puede servir sin obstáculo alguno y se le otorga plena validez en este segundo procedimiento por ser anterior a la demanda que da lugar al mismo.
En definitiva, lo relevante nos indica la sentencia es que existe una voluntad clara e indubitada contraria del arrendador a la tácita reconducción, manifestada de forma expresa meses antes de la presentación de la demanda. Por lo tanto tanto en base la legislación como jurisprudencia indicada , procede desestimar el Recurso interpuesto.