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Artículo extraído de la Revista del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, Nº 204, segundo trimestre 2023, (págs. 46-49). https://www.cgcafe.org/wp-content/uploads/2023/08/revista-aaff-204-web.pdf
A diario podemos comprobar, en todos los medios de comunicación y portales inmobiliarios especializados, el auge en nuestro país del alquiler por habitaciones. Ello ocurre, fundamentalmente, por dos motivos: los propietarios tratan de eludir, de esta forma, el régimen tuitivo de la LAU con el arrendatario, así como el contenido de los distintos decretos leyes sobre imposibilidad de subidas de renta por encima de un límite, prórrogas obligatorias o suspensiones de lanzamientos, dado que en este tipo de contratos rige la libertad de partes para contratar y, al mismo tiempo no están incluidos en los antedichos decretos leyes del denominado escudo social y, por otra parte, es una buena solución para determinado tipo de arrendatarios ante el imparable ascenso de los precios en arrendamientos de alquiler de vivienda .
Así nos encontramos, por ejemplo, con aquellos alquileres que responden a un fin vacacional de periodos cortos, en los que se alquilan por días o semanas, bien aquellos dedicados a cubrir las necesidades de los estudiantes que durante la duración del curso escolar han de residir de forma provisional en otras ciudades o personas que durante un breve espacio de tiempo, o una temporada, deben de residir en una localidad por motivos concretos, acomodándose este tipo de modelo a sus necesidades arrendaticias.
Régimen jurídico aplicable al arrendamiento de habitación
El arrendamiento de habitación ubicada en una vivienda, incluso con derecho compartido de los elementos comunes de la misma como cocina, baño y comedor, está sujeto, como ya hemos indicado, a lo pactado por las partes en el contrato y en su defecto al Código Civil en sus artículos 1.544 a 1.582, y no a la legislación especial arrendaticia, arts. 1 y 2.1 LAU, por tanto se liberaliza el período del contrato a lo pactado entre las partes, no estando sujetos a la imperatividad de las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU-, con respecto a los contratos de arrendamientos de viviendas que, recordemos, establece un período de prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, actualmente hasta cinco años.
Recordemos que cuando el art. 1 LAU establece el ámbito de aplicación de dicha ley: se refiere a fincas urbanas que se dedican a vivienda o a usos distintos del de vivienda. De igual manera el art. 2 de la ley define como arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. No contempla, por tanto, el arrendamiento parcial, como es el caso de una habitación con elementos comunes compartidos tales como baños, cocina, o salón. A mayor abundamiento, el hecho de que no se incluya este supuesto -arrendamiento de habitación en una vivienda- en el art. 5 LAU que establece aquellos arrendamientos excluidos de la aplicación de la propia LAU, no debe conducir a entender aplicable dicha normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus, lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.
Procedimiento de desahucio
Por otra parte, aunque es cierto que se han planteado ciertas dudas, está ya resuelto por los Tribunales que también le es de aplicación el procedimiento de desahucio previsto en el art. 250.1. 1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en caso de impago de la renta, porque este procedimiento está previsto para la recuperación de la posesión por parte del arrendador de una finca en sentido amplio, esté o no sujeto a las prescripciones de la LAU. En este sentido, la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, de 28 de marzo de 2019 que, confirmando lo antedicho en cuanto a su naturaleza, indica en su tenor literal: “La cuestión controvertida queda, por tanto, centrada en la determinación de la naturaleza jurídica del contrato celebrado por las partes. El arrendamiento, al tenor del documento nº 1 de la demanda, recae exclusivamente sobre una habitación de la vivienda, pudiendo hacer uso la arrendataria de la cocina y de cualquiera de los cuartos de baño compartidos con el compromiso de compartir con el resto de inquilinos las tareas de limpieza. El espacio que se cede en exclusiva es solo el de una habitación, que no puede entenderse comprendida dentro de la definición del artículo 2 LAU. Así se prevé en el propio contrato que se remite al régimen de los artículos 1.542 a 1.582 del Codigo Civil en todo lo no previsto en su texto.”.
Por último, y dada la discrepancia y las múltiples circunstancias de cada caso concreto, si se desea evitar la consideración posterior de este contrato como de arrendamiento destinado a vivienda, por entender el juzgador que se actúa en fraude de ley intentando enmascarar un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la regulación de la LAU, es recomendable formalizar un contrato individual de temporada por cada habitación y arrendatario
Utilización compartida y no exclusiva
En este sentido traemos a colación la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres, Sec. 1.ª, 237/2022, de 23 de marzo, Recurso 191/2022 en donde tras analizar las cláusulas del contrato y la verdadera intención de las partes, la antedicha Audiencia llega a la conclusión de que se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda y no de habitación independientemente de la nominación del mismo como de habitación indicando en su tenor literal: “Es de aplicación la LAU y no el Código Civil puesto que el arrendamiento es de vivienda tal y como consta en el contrato aunque se trate de una alquiler de habitaciones compartidas y habrá de sujetarse a los plazos mínimos de duración legalmente vigentes”. En el mismo sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sec. 5.ª, 576/2006, de 26 de octubre, Recurso 497/2006. En conclusión, hemos de convenir que será habitable una edificación y aplicaremos, por tanto, la LAU a la hora de redactar el contrato cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales -baño, cocina o baño- , y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar, en forma compartida y no en exclusiva, siendo esta una modalidad de contrato que por las circunstancias del mercado de alquiler, expuestas en la introducción del presente artículo, parece que crece exponencialmente frente al modelo tradicional de vivienda.