INTRODUCCIÓN
Como introducción al presente artículo deberemos tener en cuenta en primer lugar que la propiedad horizontal tiene una naturaleza especial en cuanto integrada por dos facultades de dominio distintas, al poder ejercitarse unas de manera singular y exclusiva sobre espacios precisamente privativos y, por tanto, susceptibles de aprovechamiento independiente, y otras sobre los elementos comunes en convivencia con los restantes propietarios , lo que hace que lleve en sí aparejadas amplísimas restricciones a la iniciativa de toda obra de cualquier naturaleza que modifique o altere físicamente los elementos no privativos, es decir los comunes. El problema, muy habitual en la práctica, que y que tratamos en este artículo se produce cuando la obra realizada en elementos comunes o su alteración conlleva la prexistencia de obras ya existentes en la comunidad de iguales o similares características.
NORMATIVA LEGAL APLICABLE
El amparo normativo de lo antedicho lo encontramos en primer lugar en el código civil . Así el artículo 397 del Código Civil establece que «ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de dicha alteración pudieran resultar ventajas para todos». Esta norma encuentra su correlativa la Ley de Propiedad Horizontal cuyos artículos 7 y 12 prohíben a los condueños la posibilidad de alterar la cosa común en su configuración o estados exteriores sin haber obtenido la autorización previa y unánime de la Comunidad de Propietarios por entender que afectan al título constitutivo y que, por tanto, deben tales actuaciones someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, es decir la unanimidad.
Por otra parte la propia LPH establece también la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes (artículo 9 LPH) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos.
EVOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL RESPECTO DE LAS OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES CUANDO EXISTEN OTROS CASOS SIMILARES O IGUALES EN LA COMUNIDAD
Ahora bien, aún partiendo de la normativa anterior la jurisprudencia ha evolucionado reinterpretando estas normas conforme a la realidad social a que hace referencia el artículo 3 del Código Civil : “ Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.
En este sentido y progresivamente se han venido abandonando posturas jurisprudenciales que los propios Tribunales suelen denominar como maniqueístas en relación al concepto de alteración de la configuración de los espacios comunes vinculadas a un consentimiento expreso de la comunidad de propietarios,y al principio de igualdad, intentado valorar por ejemplo situaciones previas, aparentemente consentidas por la comunidad y que no han sido disputadas por esta en forma alguna. La Jurisprudencia ha venido entendiendo tal posición, siempre que concurran determinadas circunstancias, como renuncia a la voluntad de no alteración de dichos elementos o quiebra del referido principio de igualdad porque se cuestionan los principios de la buena fe, equidad e interdicción del abuso del derecho regulados en los artículos 3 y 7 del Código Civil, que exige la buena fe en el ejercicio del derecho y por tanto la doctrina jurisprudencial, con fundamento en este precepto, declara la prohibición de abuso del derecho y construye la Jurisprudencia en torno al mismo.
Así entrando en el ámbito jurisprudencial y la aplicación de la doctrina referida la Sala 1º del Tribunal Supremo se ha pronunciado en muchas ocasiones el sentido de que la actividad jurisdiccional de los tribunales en materia de infracción de la normativa legal sobre propiedad horizontal, en el específico ámbito de la alteración de elementos comunes del inmueble, y ha contemplado la incidencia que tiene la preexistencia de otras alteraciones similares a aquélla que se pretende eliminar, expresa o tácitamente consentidas, conectando el ejercicio de la correspondiente acción por parte de la comunidad de propietarios o por alguno de éstos con el instituto jurídico del abuso de derecho y con los principios de igualdad y equidad.
Así, se viene manteniendo de forma constante por la Sala que no pueda aplicarse a un comunero un criterio distinto del seguido con otros ni una desigualdad injustificada de trato entre los distintos comuneros, por lo que supondría de contravención del principio de igualdad proclamado en el artículo 14 de la Constitución Española en relación a los otros propietarios. Un trato discriminatorio entre comuneros, carente de la suficiente justificación, constituye un verdadero abuso de derecho y una quiebra del principio de igualdad que los Tribunales de Justicia no pueden amparar en este sentido, SSTS de 31 de octubre de 1.990 y 5 de marzo de 1.998; como complemento a la antedicha doctrina la STS, Civil, sección 1ª, de 31 de octubre de 2013, se expresaron en los siguientes términos : » Depende de cada caso y de las circunstancias que concurren: no es suficiente con que exista una obra autorizada para que se estimen abusivas todas las acciones que se ejerciten frente a la nuevas alteraciones; sí se considera abuso del derecho cuando, a la vista de las circunstancias, se aprecia la inexistencia de justa causa o de finalidad que no puede considerarse legítima, sin que el que acciona obtenga beneficio alguno y perjudique a otro propietario».
CONCLUSIONES
En conclusión, podríamos indicar que el Tribunal Supremo, para la estimación o no del abuso de derecho y quiebra del principio de igualdad tendremos que estar al caso concreto de las obras realizadas y de los antecedentes y circunstancias que concurren.
Como criterio general si podríamos indicar que la doctrina anteriormente expuesta , suele ser admitida en los supuestos de existencia de ejecución previa por otro propietario de la misma o idéntica obra, incluso similar o análoga, si ha sido autorizada expresamente por la comunidad en junta de propietarios o, viene si ha sido permitida, al haberla consentido o tolerado tácitamente, considerándose entonces que si existe una una infracción del principio de igualdad del art. 14 de la CE y una clara discriminación por desigualdad de trato.
Como ejemplo de lo antedicho y para una mayor claridad, acompañamos dos Sentencias.
1º TS, Sala Primera, de lo Civil, 26-11-2010
“Validez de las obras de cerramiento de una terraza, acreditándose que han sido consentidos tácitamente por la Comunidad otros cerramientos preexistentes en otras viviendas.”
2º AP Málaga, Sec. 4.ª, 25-6-2013
Las obras ejecutadas no afectan a la configuración ni a la seguridad del edifico, y sería un agravio comparativo condenar a su retirada, al existir en la Comunidad otras obras de carácter muy similar.
Por el contrario, no suele ser admitida por los Tribunales cuando las obras anteriormente ejecutadas son diferentes a la actual; no se acredita la existencia de obras similares o cuando las anteriores a pesar de no existir demanda interpuesta por la Comunidad no han sido consentidas por esta y se ha mantenido su oposición a las mismas.
En este sentido:
AP Madrid, Sec. 8.ª, 19-6AP -2017 : No existe discriminación por parte de la Comunidad que deniega la instalación de una salida de humos cuando existen otras pues se trata de un supuesto diferente en cuanto ubicación, características y finalidad del conducto
AP Málaga, Sec. 4.ª, 23-7-2015: Aunque haya otros cerramientos en la comunidad no puede alegarse la aplicación del principio de igualdad cuando no tienen las mismas características que el instalado por el comunero y que altera de forma notable la fachada.