Notificaciones en el ámbito de las comunidades de propietarios. Algunas cuestiones prácticas

Notificaciones en el ámbito de las comunidades de propietarios. Algunas cuestiones prácticas

ALGUNAS CUESTIONES PRÁCTICAS RELATIVAS A LAS NOTIFICACIONES EN EL ÁMBITO DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS. ARTÍCULO 9.1H DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Con frecuencia surgen en el ámbito de las comunidades de propietarios dudas sobre la validez de la realización de las notificaciones y la efectividad de estas, dudas tales como si es necesario por parte de la Comunidad averiguar el domicilio del comunero destinatario o sobre la exigencia o no de comunicación fehaciente a la hora de convocar una junta o hacer un requerimiento, etc.
La casuística es enorme y a todo ello se suma la incorporación de las nuevas tecnologías como canales de comunicación rápidos y eficaces a los que cabe atribuir efectos jurídicos en ocasiones y bajo determinados parámetros. Con el propósito de despejar todas estas cuestiones comenzaré por delimitar el ámbito al que nos referimos y por exponer el tratamiento legal del mismo.
En primer lugar me estoy refiriendo exclusivamente a las comunicaciones que por parte de la comunidad de propietarios se realizan tanto a los propietarios de las fincas integrantes de las mismas y relativas a las relaciones que como consecuencia de su pertenencia a la comunidad se establecen necesariamente, convocatorias, requerimientos, notificación de acuerdos etc.

A) Tratamiento legal:
La Ley de Propiedad Horizontal, regula las notificaciones en su artículo 9 que aborda las obligaciones de los propietarios respecto de la comunidad y en cuyo apartado h) establece, como una obligación más, el deber de todo propietario de designar un domicilio a efectos de notificaciones en los siguientes términos:
“9.1 h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”.

Las notificaciones por tanto se realizarán, en primer lugar en el domicilio en España que el propietario hubiere designado mediante la comunicación fehaciente al secretario de la comunidad en cumplimiento de la norma trascrita.
De no realizar tal designación el domicilio al que se tiene que dirigir la comunicación de la comunidad, ya sean citaciones o notificaciones de otra índole, será el del propio piso o local integrado en la comunidad de propietarios, produciendo plenos efectos la entrega de la notificación al ocupante de la finca, sin exigir la Ley de Propiedad Horizontal que se trate de alguien que guarde una cierta relación con el destinatario final de la citación, es decir valdría cualquier persona que ocupare la finca no siendo ya responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, que ese tercero entregue a su vez la comunicación a su destinatario.
Por último y como subsidiario de los anteriores, es decir, únicamente para el supuesto de que la notificación en los domicilios anteriores hubiere fracasado, la Ley prevé una especie de “citación edictal” no procesal, circunscrita al ámbito de las relaciones de derecho material entre la Comunidad y el propietario del piso o local, mediante colocación en el tablón de anuncios de la Comunidad o en el lugar visible de uso general habilitado al efecto, de una diligencia en la que se exprese la fecha y los motivos por lo que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del presidente, que en cualquier caso y aunque no se exija recomendamos hacer siempre como complemento de las anteriores.

B) Algunos supuestos comunes a la “luz” de la Jurisprudencia.
Existe como hemos indicado una enorme casuística al respecto e incluso jurisprudencia menor que podría perfilarse en algunos supuestos como contradictoria respecto de algunas Audiencias Provinciales. Procedemos a relacionar algunos supuestos frecuentes ilustrados con Jurisprudencia y doctrina.

1º La comunidad de propietarios no tiene obligación ninguna de averiguar el domicilio del comunero ni realizar pesquisa alguna fuera de la diligencia debida en aplicación del artículo 9h.
Es obligación del propietario la designación de un domicilio a efectos de notificaciones, sin que sea exigible a la comunidad la averiguación del mismo para que éstas se puedan tener por realizadas, así :

-STS, Sala Primera, de lo Civil, 5-7-2006: Realizado el requerimiento en el domicilio designado, el mismo es válido y se entiende como recibido si no se ha comunicado a la Comunidad el cambio a efectos de notificaciones

-AP Alicante, 12 de septiembre de 2012.
“… De entrada, ha de significarse que la ahora apelante es propietaria de dos viviendas en la comunidad y sólo se alega que una de ellas está arrendada, y además, aún cuando fuera la única, no puede imputarse ni a la comunidad ni al Juzgado que el emplazamiento se haya verificado en una de las viviendas, ya que es obligación de la comunera, según establece el art. 9, 1, h) de la L.P.H. es comunicar a la comunidad un domicilio para notificaciones de los asuntos relacionados con ella, y en defecto de esa designación, se acudirá al piso o local.

2 º.- Es válido el acuerdo adoptado incluso sin convocatoria a la Junta, si al propietario se le ha notificado el acta de la misma, y no impugnó judicialmente el acuerdo y la no convocatoria a la misma.

-AP Orense 18 de enero de 2018.
“El artº 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece, que los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general. Concretamente, en el supuesto de acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal (como sucedería en el caso) o a los Estatutos de la comunidad, “la acción caducará al año”. Cuyo plazo, para los propietarios ausentes, se computará a partir de la comunicación de tal acuerdo. En los restantes casos, la acción caducará a los tres meses de su adopción.”

3 º.- No se exige con carácter general fehaciencia en la citación que se practique a los comuneros, así:

AP Murcia, Sec. 5.ª, de 27 de junio de 2008
“… no estamos de acuerdo sin embargo en cuanto no considerar probado que el mismo no fué citado. Pués ha declarado el presidente y el administrador y otros propietarios la remisión por correo de las citaciones, y la exposición en el tablón de anuncios de la correspondiente convocatoria, y que dicha Junta se ha celebrado el día 3/08/05, en pleno periodo de ocupación de la urbanización en verano, por tener esta característica la misma, por lo que difícilmente se puede considerar que el demandante no tuvo conocimiento de una Junta a la que asisten físicamente 43 vecinos del inmueble, pués como dice la Sentencia de 11/07/06 de esta Audiencia que se alega en el recurso, la LHP no exige ninguna forma de feaciencia en la recepción de la comunicación, aun cuando establece en el art. 9.1 .h que se haga por cualquier medio de los allí establecidos, debiéndose considerar que si en las citaciones se ha seguido el sistema ordinario que hasta ahora venía siendo utilizado sin quejas de ninguno de los propietarios, este resulte suficiente. Y si es cierto que la negativa del demandante de haber recibido la citación traslada el onus probandi a la Comunidad de Propietarios, se debe considerar que las declaraciones del presidente y administrador asegurando la remisión por correo y el hecho de que se celebrara en el mes de agosto con asistencia personal de 43 vecinos, constando la citación en el tablón de anuncios, queda probada dicha recepción de la comunicación de la existencia de la Junta de propietarios, en consecuencia el recurso debe de ser estimado. …”

En particular, consideramos los métodos más habituales:

A.- La notificación por email, (cada vez más extendida), que es válida siempre que sea el método habitual de comunicación entre Comunidad y comunero, y no exista una oposición expresa de este último.
AP de Granada, 22 de Enero de 2016.
“… En el caso enjuiciado, no cabe duda que el uso del correo electrónico, venía siendo lo habitual como forma de comunicación y de notificación de la comunidad a sus integrantes, sistema que, sin duda, resulta más natural, rápido e igualmente fiable que la comunicación por correo certificado, o fijación en el tablón de anuncios, sin perjuicio, claro, de que estos medios también se puedan y/o, deban utilizar. Si a ello se añade que se trató de una Junta de propietarios extraordinaria, que supone premura y urgencia en la convocatoria, no cabe duda que, como veremos, la forma de citación y notificación fue correcta. La testifical, además, reconoce que se exponen en lugar visible de la comunidad. …”

B.-Con las mismas condiciones es válida es la citación por buzoneo si se cumplen los requisitos establecidos Jurisprudencialmente.
Audiencia Provincial de Málaga, 8 de octubre de 2013
“No puede alegarse que no es válida la citación por introducción de la convocatoria a la junta en el buzón cuando la misma es la usual en la comunidad y el comunero impugnante nunca se opuso a dicho sistema”

C.-También es válida la notificación por correo ordinario en el domicilio indicado en el artículo 9 si los parámetros antedichos se han cumplido.
AP de Murcia, 6 de marzo de 2013.
“… de modo que la forma utilizada por la Comunidad de remitir la citación o notificación por correo ordinario no estimamos, que contravenga o conculque lo dispuesto en los Estatutos. Es más, consideramos que fue válido una vez acreditado a través de la prueba testifical (administrador Juan Francisco y Armando que fue presidente de la Comunidad), que ese mecanismo era el que se venía utilizando habitualmente sin que existiera protesta o queja alguna por los comuneros integrantes de la Comunidad de …, apareciendo, por tanto, como un método utilizado de forma usual y pacífica, admitiendo todos esa flexibilización en los requisitos de la citación, siendo de traer a colación, en base a ello, la doctrina de los actos propios, viniendo a acreditar el certificado emitido por el administrador de la citada Comunidad (documento nº 3 de la contestación, folio 78), que a la hoy apelante se le remitió por correo ordinario las convocatorias y acuerdos en su dirección comunicada sin que se produjera devolución del correo por el correo postal, con lo cual, partiendo de tal hecho constatado, hemos de presumir que en el concreto caso que nos ocupa los actos de comunicación se efectuaron según el método habitualmente utilizado …”
Por tanto y como resumen se pueda considerar acreditado según la Jurisprudencia “haber tenido lugar la citación” de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se trate que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes.

Es obvio que lo que muy acertadamente han pretendido los tribunales es normalizar la vida de la comunidad y evitar dificultar el funcionamiento de esta , mediante la aceptación de un sistema flexible armónico con la propia Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 3.1 del código civil : “Las normas se interpretarán…….en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas”.
En definitiva de esta manera se intenta armonizar los derechos de la Comunidad y de los comuneros alejándose de un rigorismo extremo.
Sería impensable que una comunidad normal como lo son la mayoría, tuviera que hacer todas las notificaciones de forma fehaciente, dado que económica y materialmente estaría condenada a la inoperatividad absoluta.

Para concluir y siguiendo el contenido de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5.ª de Cartagena dictada en fecha 14 de febrero de 2011, extraordinariamente aclaratoria en cuanto al tema que nos ocupa establecemos tres conclusiones :
-El artículo 9 h) de la LHP, establece tres mecanismos de notificación previstos con carácter subsidiario uno a otro: domicilio designado por el propietario, piso o local situado en el inmueble y mediante publicación en el tablón de anuncios de la comunidad.
-Tan solo para el último de ellos se exige una cierta formalidad, mientras que para los otros dos existe libertad de forma, que habrá de cumplir ciertas reglas a efectos de acreditación probatoria, interpretándose siempre de forma flexible.
-Dado que es común que cualquier comunidad realice la citación por entrega en mano, en el buzón del propietario o por correo ordinario, de forma que no queda constancia documental de tal notificación, a tal efecto resulta eficaz como prueba de la realización en forma de la citación, por ejemplo, la certificación del secretario administrador de tal comunicación, así como la testifical del mismo en tal sentido, a publicación en el tablón de anuncios en la forma prevista en el artículo 9 de la LPH de la convocatoria, la no existencia de quejas por parte del propietario en ocasiones anteriores y la acreditación así mismo, de ser la forma usual de comunicación de la Comunidad a sus comuneros.

En Cartagena a 14 de junio de 2018.

Antonio José Navarro Selfa, abogado en ejercicio, Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena.
Profesor de la Escuela de Práctica jurídica “San Isidoro de Cartagena” en Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal.
Profesor del master de acceso a la abogacía en el módulo civil-procesal civil.

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