Introducción al contrato de mediación o corretaje inmobiliario. Definición.
El contrato de mediación o corretaje inmobiliario en general, no está regulado en nuestro Código civil y fue incorporado al nuestro Derecho por la Jurisprudencia que, ya desde las sentencias del Tribunal Supremo de fecha 2 de mayo de 1963 y 21 de octubre de 1964, se viene definiendo el contrato de mediación o corretaje inmobiliario como aquél por el cual una persona, llamada oferente o comitente (quien tiene intención de vender o arrendar su inmueble) encarga a otra, que recibe el nombre de corredor o mediador (el agente inmobiliario), que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con una persona un negocio jurídico, o bien que realice las necesarias gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades con un futuro comprador o arrendatario (sobre la venta o alquiler de su inmueble), comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse -es decir que el contrato de compraventa o alquiler llegue a realizarse-.
Lo anterior conlleva que, salvo pacto expreso en el contrato, no se exija para que el agente inmobiliario pueda percibir sus honorarios la completa consolidación de la venta con la correspondiente escritura pública, sino que bastaría con la celebración del contrato pretendido.En este sentido indicamos tres ejemplos jurisprudenciales
- Sentencia del TS de fecha 10-10-2007: “El mutuo disenso como causa de extinción de la obligación entre comprador y vendedor no afecta a las relaciones entre éste y el corredor”.
- AP Zaragoza de 19-3-2010: “No procede la devolución de honorarios pagados a la inmobiliaria, puesto que con su conclusión en el contrato de opción de compra, el intermediador ya había cumplido su cometido, y era ajeno a las vicisitudes posteriores entre los otorgantes”.
- STS Tribunal Supremo 3 de junio de 1950: “De otro lado, cabe recordar que en relación con la obligación de satisfacer la remuneración o comisión convenida la jurisprudencia ha declarado que el corretaje ha de ser satisfecho aun después de extinguido o revocado el encargo conferido al mediador, siempre que se acredite que la celebración del contrato encargado fue posible merced a la actividad que, durante su vigencia, desarrolló el corredor”.
Normativa aplicable
En primer lugar, en el ámbito de la contratación entre vendedor/comprador y agencias inmobiliarias, tenemos que tener en cuenta la cualidad de consumidores que tienen los primeros respecto a las inmobliarias. Y, en consecuencia, la aplicación del RDL 1/2007 y en concreto los artículo 80 y 85, cuestión que resulta de suma importancia como posteriormente veremos.
A pesar de ser un contrato muy habitual en el tráfico comercial y jurídico carece de una normativa específica, por lo que nuevamente habremos de acudir a la Jurisprudencia que entiende habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias –como pueden ser el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria-, sin olvidar la jurisprudencia existente al respecto que han ido construyendo toda una doctrina a raíz de la casuística existente en nuestros tribunales.
Las llamadas “Hojas de visita”
Puesto que el contrato principal se suscribe entre el vendedor y la agencia inmobiliaria, la relación entre esta y el comprador se suele constituir mediante las denominadas “hojas de visita”.
Pues bien la Jurisprudencia no viene aceptando fácilmente su validez, porque entiende que con la suscripción de dichas hojas no se perfecciona un contrato de mediación o corretaje entre la agencia inmobiliaria que muestra el inmueble y la persona a quien le es enseñada el mismo, careciendo de base contractual la reclamación.
La Jurisprudencia viene entendiendo que las visitas hechas constituyen una de las partes de la prestación derivada del contrato hecho con el vendedor. Es decir, que estas visitas parten de las obligaciones de la inmobiliaria a través del contrato de mediación suscrito con el mismo.
A lo anterior se debe añadir, además, que los pactos y clausulas contenidos en dichas “hojas de visita” suelen estar insertos en hojas impresas –formularios- que han sido elaborados unilateralmente por la agencia inmobiliaria. Por lo que, en realidad, son auténticos contratos de adhesión suscritos entre un profesional y un consumidor, en cuya redacción no interviene este, adoleciendo en la mayor parte de los casos de la claridad, transparencia y reciprocidad de obligaciones que se exige conforme a la normativa de protección de consumidores.
Así entre otras, encontramos los siguientes ejemplos jurisprudenciales:
- AP Madrid de 30-4-2020: “La hoja de visita de la vivienda no es documento suficiente que acredite el encargo realizado a la agencia por parte del comprador”.
- AP Madrid de 14-10-2019: “La firma de la ficha u hoja de visita por el comprador no implica el encargo de una gestión de compra del que nazca el derecho a cobrar una comisión por la agencia”.
- AP Alicante, Sec. 4.ª, 16-1-2019: “El parte de visita no reúne las características de un contrato, sin que pueda considerarse que el compromiso firmado por el comprador tenga carácter vinculante”.
¿Cuál es la solución entonces para que las denominadas hojas o partes de visita tengan plena eficacia jurídica entre la inmobiliaria y el futuro comprador?
Pues si analizamos la Jurisprudencia existente la cuestión radica para su validez en dos cuestiones: primera, que en que el documento denominado “hoja de visita” refleje claramente la existencia de un contrato de agencia o intermediación inmobiliaria entre la agencia y el posible comprador, diferente y autónomo del primero con el vendedor. Segunda, todas las cláusulas contenidas en dicha “hoja de visita” tienen que ser claras y transparentes, con las obligaciones recíprocas perfectamente definidas dada la condición de consumidor del futuro comprador.
Los llamados “Contratos de exclusiva”
En lo relativo a los conocidos como “contratos de exclusiva” bastante utilizados en la práctica comercial. Nos interesa destacar la reciente STS nº 263/2019 de 10 de mayo, así como la STS 311/2008, 654/1994 de 4 de julio, o 860/2011 de 10 de enero, que han declarado con carácter general su admisibilidad como producto de la libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil rechazando su abusividad con carácter general y remitiéndonos al examen detallado de las circunstancias de cada caso en concreto.
Nuevamente, atendiendo a la condición de consumidor que detenta el vendedor, el Tribunal Supremo viene exigiendo en este tipo de contratos de exclusividad las obligaciones derivadas la normativa de consumidores, a saber:
- Concreción, claridad y sencillez en la redacción de las clausulas, con posibilidad de comprensión directa, sin reenvíos a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la conclusión del contrato, y a los que, en todo caso, deberá hacerse referencia expresa en el documento contractual.
- Accesibilidad y legibilidad, de forma que permita al consumidor y usuario el conocimiento previo a la celebración del contrato sobre su existencia y contenido. En ningún caso se entenderá cumplido este requisito si el tamaño de la letra del contrato fuese inferior al milímetro y medio o el insuficiente contraste con el fondo hiciese dificultosa la lectura.
- Buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes. Lo que, en todo caso, excluye la utilización de cláusulas abusivas.
Para concluir, hay que destacar que es cierto que el Tribunal Supremo exige en el ámbito del “contrato de exclusiva” la existencia de un equilibrio de contraprestaciones. Es decir, la exclusiva en sí misma sin otro valor adicional añadido por parte de la inmobiliaria al contrato suele entenderse como abusiva por el desequilibrio de prestaciones entre las partes. Por tanto, para que exista este equilibrio de obligaciones se viene exigiendo al agente inmobiliario un mayor esfuerzo promocional, es decir, que desarrolle una mayor actividad de despliegue de medios durante ese determinado plazo en el que tiene la exclusiva o bien que exista una bajada de sus honorarios a cambio de dicha exclusividad.
De no concurrir ese equilibrio de contraprestaciones la exclusividad viene siendo entendida en por los Tribunales como abusiva. En este sentido la Sentencia de la AP Baleares25/2018, de 26 de enero: “Es abusiva la cláusula del contrato de mediación inmobiliaria que establece la cláusula penal por el desistimiento cuando la única contraprestación es la exclusiva de la agencia”.
Por último, traigo a destacar un fragmento de la reciente Sentencia del tribunal Supremo 263/2019, de 10 de mayo, que examina la validez de una clausula en un contrato de exclusiva:
“La propietaria se compromete a partir de la firma del presente documento, a no vender por su cuenta o por mediación de un tercero, hasta la finalización del plazo convenido. Si el propietario incumpliese esa condición, la propietaria habrá de abonar a la agencia inmobilaria los honorarios pactados en concepto de compensación por los gastos y perjuicios ocasionados”.
Es decir, lo que viene a decir el Tribunal Supremo es que si durante el periodo de exclusiva el propietario vende el inmueble por su cuenta o a través de otra agencia debe de pagar igualmente los honorarios de la agencia que en su día pactó. Y ello lo indica, pues tras analizar el contrato de exclusiva desde la óptica de la legislación de consumidores, determinó que en aplicación del art. 80 del RDL 1/2007 la redacción existente en ese contrato era clara y comprensible, con términos sencillos y que existió un amplio despliegue de medios y trabajo realizado por la inmobiliaria. Por lo que, en este caso concreto, sí existía un justo equilibrio entre las partes y, en consecuencia, el contrato de exclusiva era válido.
Así, como se ve, en esta materia no se puede afirmar nada categóricamente, pues hay que acudir a cada caso concreto para expresar una afirmación al respecto.
Contacta con nosotros por cualquier vía habilitada en esta web (teléfono, Whatsapp o consulta jurídica vía web) si tienes algún problema con tu contrato de mediación inmobiliaria, o con el contrato de exclusiva. Si piensas que el agente inmobiliario no ha desarrollado su labor adecuadamente, o si por el contrario, como agente inmobiliario, piensas que tienes derecho al cobro de tus honorarios, podemos ayudarte.
Antonio Navarro Selfa – Abogado