Conforme indica la normativa en materia de propiedad horizontal, y en concreto el artículo 7º del antedicho cuerpo legal con carácter general en cuestión de obras: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores, o perjudique lo elementos comunes y que cualquier alteración de estos ha de realizarse por aprobación unánime de los propietarios”.
Esta legislación ha sido matizada por los Tribunales, en materia de locales comerciales en el sentido de considerar “Que las exigencias normativas en materia obras realizadas en estos deben ser interpretadas de modo flexible”
¿Cuál es la razón de tal doctrina?
Pues el Tribunal Supremo considera que tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporta como es lógico la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes, bien porque dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales.
Esta doctrina de los Tribunales pretende en esencia evitar y parece lógico que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa.
Contenido de algunos Títulos constitutivos o Estatutos al respecto
También debemos tener en cuenta que muchos Títulos Constitutivos de edificios o Estatutos admiten incluso la modificación de elementos comunes de la fachada por el local sin necesidad de autorización de la junta, o colocación elementos, por ejemplos chimeneas, que hay de pasar en determinada forma por elementos comunes igualmente sin necesidad de autorización de la Comunidad y que esas cláusulas no puedan entenderse como nulas.
Límites a esta doctrina
La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad expresada en el Título Constitutivo o los Estatutos que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior en sentido amplio o perjudiquen los derechos de otro propietario.
Conclusión
En conclusión podemos entender sin ningún género de dudas que en caso de un autorización genérica que los estatutos de la comunidad concedan para la ejecución de obras a los locales comerciales sin necesidad de recabar una previa autorización de la comunidad, se podrán realizar todas aquellas que no alteren o menoscaben la seguridad o estructura general del edificio, su configuración exterior en sentido muy amplio o perjudiquen los derechos de otros propietarios.
Para el caso de que no existiera esta autorización genérica deberemos tener la correspondiente autorización de la Junta de propietarios teniendo en cuenta la más reciente doctrina de los Tribunales en cuanto a la matización de no exigir ya unanimidades en determinadas ocasiones al objeto de no asfixiar el desarrollo de la actividad comercial a que necesariamente han de dedicarse los locales de dicha clase, máxime si se encuentran ubicados a pie de calle.
Sentencias de interés
- TS, Sala Primera, de lo Civil, 15-12-2020: Las obras ejecutadas por el cambio de vivienda a local, convirtiendo dos huecos de dos ventanas en dos puertas, producen escaso impacto visual y no menoscaban la seguridad del edificio ni perjudican a ningún propietario.
- TS, Sala Primera, de lo Civil, 640/2009, de 15 de octubre: «En cuanto a la apertura de huecos, puertas, modificaciones y embellecimiento de la fachada por parte de los locales no afecta a los demás copropietarios y es imprescindible para que éstos puedan desarrollar su actividad comercial«.
- TS, Sala Primera, de lo Civil, 11-2-2010: La reforma de un local comercial, consistente en alargar la ventana hasta el suelo e instalar una puerta, no supone perjuicio alguno para la Comunidad de Propietarios.
- TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-4-2013: El propietario del local tiene derecho al uso de los elementos de saneamiento y evacuación, pudiendo realizar las obras a tales efectos, sin que sea necesario el acuerdo comunitario.
- TS, Sala Primera, de lo Civil, 18-9-2006: El pintar la fachada y colocar letreros de la actividad desarrollada en el local y permitida en el Título Constitutivo no implica la alteración de elementos comunes.