En el presente “post” analizamos la reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 1/02/2023 que estima la excepción de falta de legitimación activa de la comunidad de propietarios por no haberse adoptado en la Junta de Propietarios el acuerdo para iniciar acciones judiciales cumpliendo con los debidos requisitos exigidos por la Jurisprudencia. Y entendiendo, a mayor abundamiento, que en este caso ni siquiera se adoptó.
ACUERDO ADOPTADO Y DOCTRINA APLICABLE
Según consta en el texto literal de la Sentencia indicada , la Comunidad de Propietarios demandante aprobó previamente a la interposición de la demanda el siguiente acuerdo:
“En junta de propietarios celebrada el día 12 de julio de 2018 se adoptó el acuerdo de solucionar la controversia planteada con los referidos propietarios en el sentido de que dado el elevado coste de las obras necesarias a realizar, serían los propietarios de las viviendas que utilizan dichos espacios, pisos NUM001 y NUM002 , los que habrían de asumir el coste de las obras, descontándose dicho importe de la renta que habría de abonarse”.
El presidente de la comunidad, interpretando el acuerdo como expresivo de la voluntad de interponer acciones judiciales contra los arrendatarios, una vez que se constata la indubitada voluntad de los demandados de no solventar el problema, inicia el correspondiente procedimiento judicial.
Contestada la demanda por la contraparte alega la falta de legitimación activa de la Comunidad de propietarios por falta del preceptivo acuerdo de iniciación de acciones judiciales.
La excepción no fue estimada por el Juzgado de Primera Instancia porque entiende que el acuerdo de iniciar acciones judiciales se deduce dentro del marco del adoptado.
La Audiencia Provincial, sin embargo, estima la excepción revocando la Sentencia dictada en base a que el acuerdo no fue realmente adoptado, y para ello pone de manifiesto la siguiente doctrina jurisprudencial existente al respecto:
El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
El Tribunal Supremo, en la sentencia de pleno 699/2011, de 10 de octubre acordó lo siguiente: Legitimación activa del presidente para instar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios. Se precisa de acuerdo adoptado válidamente en Junta de Propietarios. A) La doctrina jurisprudencial pese a no desconocer que el presidente de la comunidad de propietarios asume la representación orgánica de la comunidad declara que la actuación del presidente en defensa de aquella ha de autorizarse a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la comunidad, ya que de conformidad con el artículo 13.5 de la LPH es a la Junta de Propietarios a la que corresponde «conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio de la comunidad. Así mismo la jurisprudencia es clara cuando exige que el acuerdo para actuar en juicio en defensa de los intereses de la Comunidad es requisito indispensable atribuido a la Junta de Propietarios ( SSTS 11 de diciembre de 2000 [RC 3429/1995 ], 6 de marzo de 2000 [RC 1726/1995 ], 23 de diciembre de 2005 [RC 1844/1999 ]).
B) Por lo expuesto, se declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.
En el presente caso, se entiende por parte de la Audiencia Provincial de Madrid -a mi entender de forma completamente ajustada a Derecho- que el acuerdo adoptado como “requisito indispensable” para ejercer la acción judicial no esta adoptado.
CONCLUSIÓN
Si bien es cierto que la jurisprudencia no exige una frase expresa referida a tal iniciación, sí tiene que adoptarse al menos un acuerdo en el que se manifieste la expresión, aunque fuera de forma genérica, de la que se deduzca inexcusable e implícitamente la iniciación de acciones judiciales. En tal sentido, podemos citar como ejemplo la siguiente: “iniciar cuantas acciones sean procedentes de cualquier tipo para solventar la situación por la que la Comunidad ha aprobado el acuerdo”.
La antedicha expresión con un evidente carácter genérico puede ser valida en muchos tipos de supuestos. Si bien es cierto, que por la propia normativa de la Ley de enjuiciamiento civil, habrá determinados supuestos en que habrá que limitar expresamente el acuerdo que ha de adoptarse, de ahí la importancia de un asesoramiento adecuado.