INTRODUCCIÓN
El artículo 20º-E de la Ley de Propiedad Horizontal dispone en su tenor literal: “Que corresponde al administrador actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad”.
Esta expresión “puesta a disposición” puede ser entendida como el derecho “en general” que tienen los propietarios a ser informados o bien del estado de la Comunidad en general o bien de cualquier circunstancia relativa a la misma.
Las reglas de concreción de dicha expresión genérica no son especificadas por la propia LPH, y ha sido la Jurisprudencia la que tenido que delimitarlas.
De dicho artículo podríamos inferir erróneamente, como de hecho ocurre muchas veces en la práctica cotidiana, que cualquier vecino puede solicitar la documentación o información que desee al administrador, referente a la comunidad y además hacerlo en el momento que estime oportuno y que este está obligado a facilitársela.
Pero dicha afirmación como ya hemos apuntado no es cierta y según la Jurisprudencia, no existe un derecho abstracto de información a favor de los propietarios, si no un derecho en función de finalidades concretas, y legítimas, debiendo valorarse en cada caso ese derecho a la información, como a continuación exponemos mediante la Jurisprudencia existente.
JURISPRUDENCIA APLICABLE AL CASO
Para comenzar la reciente Sentencia de la AP Lugo, Sec. 1.ª, 268/2021, con referencia expresa a la doctrina del Tribunal Supremo, nos recuerda que “El art. 20.e) de LPH no se refiere ni consagra expresamente el derecho de información de los propietarios sobre las cuestiones de interés general de la comunidad y, especialmente, sobre los archivos y la documentación relativa a la misma, éste se infiere de la dicción del propio precepto cuando señala que aquélla habrá de estar » a disposición de los titulares”. Ahora bien como resulta de la STS de 16 de abril de 1993 (doctrina reiterada en las STS de 14 de febrero de 2002 y 18 de marzo de 2010), no existe disposición alguna específica en la LPH que establezca un hipotético derecho de información y que, además, sancione la falta de éste, lo cual no excluye que los propietarios tengan derecho a ser informados sobre la marcha de la comunidad, y exhibición en todo caso de la documentación solicitada en el despacho del administrador, en aquellos aspectos que se valoren necesarios, pero nunca entregas genéricas o ilimitadas de información, con los límites de la buena fe y la prohibición del ejercicio antisocial o abusivo del derecho ( art. 7 del CC ), ni sustituir con dicha petición las funciones fiscalizadoras que corresponden a la Junta de Propietarios, así la jurisprudencia, refiriéndose al derecho general a la información de los comuneros, que permite revisar la documentación de la comunidad, admite que se ejerza de una forma responsable, excluyéndolo cuando se refiera a » asuntos ya tratados en juntas anteriores cuando no tengan por objeto la impugnación de los acuerdos en ellas adoptados «.
Es decir que el derecho a la información del comunero no puede entenderse lógicamente como la facultad de todo propietario a obtener cuanta documentación quiera y le venga en gana o con fines inespecíficos, sino como el derecho a examinarla en el lugar donde está a su disposición, o eventualmente obtener copia, en función de circunstancias que así lo aconsejen por la complejidad o interés específico del asunto, dado que en el ámbito de la propiedad horizontal ha de compatibilizarse el derecho a la información con el deber de los órganos de la Comunidad de proteger el interés general.
Este derecho de información tiene también otros límites en la exigencia de la buena fe y en la prohibición del ejercicio antisocial o abusivo que con carácter general proscribe el artículo 7 del Código Civil. A ello añadiríamos en concordancia con lo antedicho que los propietarios no pueden sustituir ni asumir con sus peticiones, a título individual, las funciones fiscalizadoras propias que corresponden a la Junta de Propietarios, como órgano de representación y gobierno de la Comunidad, de acuerdo con artículo14 de la LPH.
En el mismo sentido AP Madrid, Sec. 9.ª, 20-6-2019 “A la vista de lo anterior, y partiendo del derecho del comunero a examinar la documentación de la Comunidad, pues no otra cosa resulta del artículo 20.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (corresponde al administrador » custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad «), debe afirmarse, como hace la sentencia de instancia y resulta de las sentencias antes citadas, que ese derecho no es ilimitado, debiendo atemperarse a los intereses comunitarios, al normal ejercicio de sus funciones por la administración y al interés que legítimamente pueda tener el comunero en el examen de la documentación según las circunstancias del caso”.
CONCLUSIÓN
A).- No existe ningún precepto específico en la Ley de Propiedad Horizontal, que regule el derecho de información de los propietarios.
B). – Según la Jurisprudencia, no existe un derecho abstracto de información a favor de los propietarios, sino en función de finalidades concretas.
C). – Es por ello que la genérica mención del art. 20.1 e) L.P.H., que establece que el Administrador en función de secretario “debe custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad “, ha de concordarse con las específicas y legítimas actuaciones de los comuneros que demanden concreta consulta o copia de determinada documentación para el ejercicio, por ejemplo, del derecho de voto o la impugnación de acuerdos de las Juntas de Propietarios.
D). – Que dicha afirmación contenida en el artículo 20.1 e), no significa tampoco que cada propietario esté legitimado para obtener toda la documentación que en cada momento estime pertinente sin una finalidad clara y debidamente explicitada, sino que debe respetar los límites de la buena fe y la prohibición del ejercicio antisocial o abusivo del derecho.
Para concluir diremos también que el presente post esta realizado bajo el prisma de la LPH y su interpretación jurisprudencial, pero no así bajo el punto de vista de la LOPD, que será objeto de otro post, y que como todos sabemos afecta directa y específicamente a las Comunidades de Propietarios creando situaciones de conflicto muy frecuentes. Si podemos afirmar con un carácter muy general a este respecto, que las informaciones deberán realizarse dentro del ámbito de la protección de datos, conforme al principio de minimización y proporcionalidad, que obliga a que solo se podrá tener acceso a aquellos que resulten adecuados, pertinentes y limitados para el cumplimiento del interés legítimo, debiendo adoptar en todo caso las medidas de seguridad establecidas por la normativa vigente.
En cualquiera de los casos y como adelanto de un futuro post dejo enlace a la página web de la Agencia Española de Protección de Datos, donde se responden las dudas más frecuentes sobre protección de datos y comunidades de propietarios.
https://www.aepd.es/preguntas-frecuentes/9-comunidades-de-propietarios?page=0