En muchas ocasiones se me pregunta en el despacho o en charlas sobre la materia, acerca de un tema ciertamente habitual que genera confusión entre los propietarios de viviendas o locales en régimen de propiedad horizontal, cual es el del valor de la concesión de una licencia administrativa a efectos de ejecución de obras en el ámbito de la comunidad de propietarios, es decir en un inmueble sea cual fuere su clase, regulado por la LPH.
Como hemos indicado son frecuentes las preguntas como:
.- ¿Porque no puedo cerrar mi galería si tengo la licencia del Ayuntamiento?
.- He obtenido permiso del Ayuntamiento con para poner el aire acondicionado en el patio y la Comunidad de Propietarios no me deja. ¿Puede negarse si tengo licencia?
.- He abierto una nueva puerta al exterior de mi local con licencia administrativa. La Comunidad ha convocado una Asamblea para demandarme judicialmente. ¿Cómo es posible?
Bien, llegado este punto podemos afirmar sin ningún género de dudas, que una obra que afecte a elementos comunes de un edificio en propiedad horizontal, aun en el supuesto de que cuente con todos los permisos y licencias administrativas, requiere necesariamente la concurrencia del consentimiento de la comunidad de propietarios, de forma que la licencia o permiso administrativo en ningún caso suple la voluntad de los propietarios sobre la alteración de los elementos comunes expresada a través de los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a las mayorías establecidas para cada caso.
¿Porque?-Normativa administrativa y Ley de Propiedad Horizontal.
Lo cierto es que un expediente administrativo de concesión de licencia para obras se infiere tan solo una consecuencia, que es la de que las obras a realizar cumplen la normativa administrativa exigible, pero en absoluto como hemos indicado, sustituye a la voluntad/consentimiento de la Comunidad de Propietarios en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal, por ser esferas jurídicas distintas, la administrativa y la civil.
El propio Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales artº 12.1, indica textualmente que el otorgamiento de una licencia administrativa se realiza “salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero”, como son los derechos de las comunidades de propietarios.
Igualmente la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7, nos indica que la realización de obras por el propietario de un piso o local en un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere el consentimiento de la comunidad en los siguientes supuestos:
a) Cuando las obras se van a realizar en elementos comunes, siendo el ejemplo más típico de estos casos cuando un propietario disfruta del uso privativo de alguno de estos elementos, por ejemplo un patio o una terraza, y pretender llevar a cabo obras en los mismos.
b) Cuando las obras, aun llevándose a cabo en el propio piso o local, menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, requiriéndose en cualquier caso la comunicación previa al representante de la comunidad.
En este sentido: ¿Cuál es la posición de la Jurisprudencia?, pues de forma unánime la “sostenida”, en este post. Incluso el Tribunal Supremo ya ha declarado doctrina sobre la cuestión así:
Sentencia Sala I de 25 de junio de 2013.
Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa y que la realización de obras que afecten a elementos comunes exigen para su validez, en general, el consentimiento unánime de todos los copropietarios, sin que la obtención de una licencia administrativa de ejecución de obra pueda eximir del cumplimiento de tal exigencia normativa.
Como no podía ser de otra manera la Jurisprudencia de las Audiencias Provinciales es unánime en tal sentido, dejamos indicadas las dos que se acompañan a efectos de su claridad en la explicación.
Así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva, septiembre 2017 indica a este respecto:
“En definitiva podemos concluir de acuerdo con la Sentencia que la concesión de la Licencia Administrativa para el ejercicio de la actividad no exime al propietario del inmueble de la necesidad de preceptiva autorización de la Junta de propietarios para realizar obras que afecten a un elemento común del edificio, cual es la fachada del mismo. Y sin que, por otra parte, corresponda a este Tribunal el resolver si la actividad de cafetería-heladería se puede seguir llevando a cabo en un local que no cuente con salida directa a la vía pública”.
En el mismo sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 29 de noviembre de 2012:
«… Finalmente, el hecho de que una obra esté autorizada administrativamente, y cuente con las licencias oportunas, no implica que sea conforme a la presente legislación, ni excluye la necesidad de autorización, en su caso de la Junta, ni el derecho de la misma a negarse a su realización, sin perjuicio de la ulterior impugnación el Acuerdo por el propietario que se sienta perjudicado (T.S.1ª S. 14 de Julio de 1992, 23 de febrero de 2006 y 20 de setiembre de 2007 entre otras). …»
En conclusión el hecho de que las obras realizadas obtengan la preceptiva licencia municipal, no resulta vinculante para la Comunidad de Propietarios supuesto dado que dicha cuestión se mueve en el ámbito propio del Derecho Administrativo, que no afecta al derecho de propiedad o las relaciones privadas de los posibles afectados, que es materia propia del Derecho Civil y sometida con exclusividad al orden jurisdiccional civil , por lo que aquellas son concedidas con la conocida cláusula ‘sin perjuicio de tercero y dejando a salvo el Derecho de Propiedad’. Por tanto podemos concluir indicando que al contrario de lo que muchas veces se cree por determinados “vecinos de un inmueble”, la licencia para una obra no puede limitar los derechos privados de terceros y constituye una relación de éstos con la Administración, pero no entre los propios particulares por lo que ninguna licencia administrativa puede legalizar una obra efectuada conculcando normas privadas sobre propiedad horizontal.
Espero que este breve análisis sobre el alcance de la licencia de obra en el ámbito de las comunidades de propietarios os haya sido de utilidad.
En Cartagena, a 15 de mayo de 2018
Antonio Navarro Selfa, abogado, Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena
Profesor de la Escuela de Práctica jurídica en arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.
Profesor del master de acceso a la abogacía en el módulo civil-procesal civil.