1º ¿Cuándo nace la tácita reconducción en un contrato de arrendamiento de vivienda?
Pues bien, la tácita reconducción aparece ante la extinción del vínculo contractual. Esto es, una vez que se ha alcanzado la fecha máxima prevista legal de la duración y prórrogas de los artículos 9 y 10 de la LAU o contractualmente para estar en posesión del inmueble, si el arrendatario permanece quince días en el mismo, con el beneplácito del arrendador y sin requerimiento de éste en sentido contrario, entonces operará la tácita reconducción.
2º ¿Dónde aparece regulada?
Como hemos indicado una vez finalizado el plazo de vigencia del arrendamiento y de su prórroga, resulta de aplicación el régimen de la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil, por meses al establecerse en el contrato una renta mensual y por años al establecerse una renta anual.
Así indica el artículo 1.566 del CC: » Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los arts. 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento».
En este sentido la STS 184/2021 de 31 de marzo, que: «… Como hemos declarado en anteriores Sentencias , la tácita reconducción a que se refiere este precepto «da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes». Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.”
3º ¿Permanece el mismo contrato una vez iniciada la tácita reconducción?
En este sentido la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre la Sala 1º nos indica , :»Se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento («si al terminar el contrato», dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito».
Por tanto, la tácita reconducción no provoca una nueva prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración una vez producido el correspondiente requerimiento en los términos antes indicados.
La tácita reconducción como indicamos, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa (art. 1261 CC ).
Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías, por ejemplo, los avalistas si los hubiere, y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581 y que hemos referido por meses o por años, con la única particularidad de que se mantienen los demás pactos o cláusulas del contrato.
4º ¿Efectuado el requerimiento de denegación supone una renovación el continuar abonando y cobrando las rentas?
No, como nos recuerdan SSTS de 27 de mayo de 1958 y 2 de marzo de 1993, el hecho de que después de terminado el plazo del arrendamiento, el arrendador haya recibido rentas, no tiene otro alcance que el de hacer efectiva la contraprestación debida por continuar el arrendatario en la posesión de la cosa que fue objeto del contrato de arrendamiento ya terminado y concluido.
Como Jurisprudencia relevante También, la SAP de Toledo, sección 2 de 11 de febrero de 2002 nº 61/2002 muy exhaustiva en su fundamentación que nos indica : «… no puede hablarse de posibilidad de tácita reconducción, ni interpretarse como aquiescencia del arrendador, siendo actos que la jurisprudencia excluye como tales, entre otros, el cobro de rentas por si solo después de iniciada la acción ( STS. 28.6.79 y 13.11.63 ), o del requerimiento, ya que mediando este, para que pueda quedar sin efecto el mismo poractos posteriores que impliquen renuncia del propósito contrario a resolver el contrato han de ser expresos e inequívocos.
Ejemplo de tácita reconducción en el arrendamiento
1) Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de enero de 2015.
2) Se ha pactado en el contrato que la renta será mensual a razón de 400 euros mensuales.
3) El inquilino permaneció en la vivienda los 3 años que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente en esa fecha le permitía (artículo 9 LAU), mas el año de prórroga que permitía el artículo 10 de la LAU
4) Cuando llega la fecha del 1 de enero de 2019 el arrendador no le ha comunicado la resolución y el inquilino permanece disfrutando la vivienda quince días más sin recibir noticia alguna, se produce la tácita reconducción por meses al haberse fijado mensualmente la renta. Es decir, la vigencia del contrato será de mes a mes, hasta que el arrendador le comunique su deseo de darlo por resuelto.