LA OBLIGACIÓN DE ESTAR AL CORRIENTE DE PAGO DE LAS DEUDAS EN LA COMUNIDADES DE PROPIETARIOS COMO REQUISITO DE PROCEDIBILIDAD PARA LA IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS COMUNITARIOS

“El funcionamiento de una Comunidad de Propietarios está basado en dos premisas:  la primera, que la mayoría impone su criterio, y la segunda, que la minoría disponga de medios de defensa para evitar abusos, de modo que, para hacer valer su postura, los disidentes deben obtener el correspondiente respaldo judicial, mediante la impugnación del acuerdo ante los Tribunales y el logro de una sentencia favorable, pues en otro supuesto estarán obligados a su cumplimiento”.

CONTENIDO DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DEL ART.18LPH

Comenzaremos por indicar y para centrar la cuestión objeto de este artículo que el contenido relativo a motivos, plazos y requisitos para la impugnación de acuerdos comunitarios aparece recogido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual exige como requisito para proceder a la antedicha impugnación el hecho de estar al corriente del pago como propietario frente a la comunidad.

Este requisitocomo no podía ser otra manera ha sido refrendado por la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo,así entre otras la STS de 14/10/2011: «El artículo 18 de la LPH establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad. La primera limita la posibilidad de impugnar los acuerdos de la junta de propietarios a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, a los ausentes por cualquier causa y a los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La segunda introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios(es decir, acuerdos referidos a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente para poder impugnar)».

Temporalmente hablando fue introducido en la LPH en la reforma operada por la Ley 8/1999 de 6de abril, con la decidida voluntad de mejorar el funcionamiento de las comunidades de propietarios. Así se expresa en su exposición de motivos: «Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que lascomunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantesde las mismas. Lo que se viene denominando «lucha contra la morosidad”.

Se trata en definitiva de un requisito que como indica la Jurisprudencia condiciona la legitimación activa; apreciable, incluso, de oficio por el órgano jurisdiccional, y es de reseñar que conforme la actual jurisprudencia, el incumplimiento de dicho requisito es insubsanable. En este sentido(SAP Cantabria 13 febrero 2013 y 28 Enero 2008, Salamanca 19 Noviembre 2013, Madrid 15 Diciembre 2010, Asturias 30 Julio 2008).Aunque sí podría ser subsanada la mera acreditación de su cumplimiento en el tiempo oportuno,en caso de que se haya obviado su acreditación . (SS de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de mayo y 27 de diciembre de 2004, Málaga de 21 de junio de 2004).

Debemos aclarar que cuando hablamos de “pago”, nos referimos no solo a la deuda existente en el momento de celebración de la Junta sino al tiempo que transcurra entre ésta y la presentación de la demanda, de modo que si se encuentra al corriente de pago en el momento de celebración de la Junta pero no así en el momento de interposición de la demandaimpugnando del acuerdo, no podrá impugnar judicialmente el mismo.

Resulta a mi juicio especialmente interesante la siguiente resolución de la SAP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 385/2020, de 14 de septiembre, en cuanto al rigor y la interpretación restrictiva con que es analizada esta cuestión:

“La posibilidad de subsanación sólo alcanza a la posibilidad de acreditar el cumplimiento de esta previsión legal, pero el pago o consignación siempre deberán realizarse antes de la interposición de la demanda, de lo contrario carecerá de legitimación activa por imperativo del artículo 18.2 LPH. Y en nuestro caso también es evidente, como así se deduce de las actuaciones, que la mercantil actora consignó con posterioridad a la interposición de la demandada y no previamente, pues la fecha de interposición lo fue el 21.12.18 y la consignación el 27.12.18 (folios 50 y 51). Sin que al efecto sirva de excusa que en el Decanato de los Juzgados de Orihuela no exista cuenta de consignaciones, pues la parte demandante siempre pudo efectuar previamente a la interposición de la demanda el pago directo a la comunidad o incluso iniciar un expediente de jurisdicción voluntaria dirigido a la consignación judicial antes de su interposición, lo que no hizo. Por tanto, la mercantil demandante no tenía legitimación activa para la acción entablada”.

En este sentido de su rigor interpretativo resulta también especialmente relevante la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de fecha 27/09/2022en la que se resuelve un supuesto muy interesante en relación al caso que nos ocupa y que sucede a menudo en la práctica.  En el supuesto de hecho el demandante aducía en la demanda mediante otrosí que no se había consignado previamente porque no se conocía el Juzgado ante el que iba a ser turnada la demanda.La Audiencia respondía en su resolución que dicha cuestión no es correcta y que debe de estar consignada anteriormente conforme a la letra y espíritu de la Ley, que no habilita para la consignación simultánea o posterior a la demanda,  contraria a la literalidad y sentido de la norma, sino siempre anterior y en todo caso podría haberse realizado notarialmente o en la cuenta de consignaciones o depósito del Juzgado.

EXCEPCIONES A LA OBLIGACION DE PAGO

La obligación de pago referida como hemos visto contiene una excepción: Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios».

Respecto de esta última cuestión, la excepción a la regla y tras cierta polémica jurisprudencial entre las Audiencias Provinciales, el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en S. 613/2013 de 22 de octubre, fijó la doctrina jurisprudencial en relación a la misma, estableciendo lo siguiente, que ha sido reiterada en muy reciente STS de la Sala 1º de fecha 28 de febrero de 2022.

«Cuando el art. 18.2 LPH excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el art. 5.2 LPH sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional.

No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 LPH ) o el «especialmente establecido» en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».

Como ejemplo práctico donde se puede analizar esta aplicación jurisprudencial incorporamos esta sentencia:

AP Valencia, Sec. 7.ª, 29-6-2022.Tratando el acuerdo impugnado de una modificación de los coeficientes de contribución, no cabe exigir al comunero impugnante la consignación o pago de las cuotas calculadas en base a tal modificación.

¿CABE LA CONSIGNACIÓN SIN OFRECIMIENTO EXPRESO DE LA CANTIDAD A LA CONTRAPARTE?

Es muy importante determinar así mismo que es postura unánime de nuestras Audiencias Provinciales que el término «consignación» que emplea la ley no debe entenderse como equivalente a mero depósito con función de garantía, sino a una consignación con voluntad de pago, que debe estar acompañada en todo caso del ofrecimiento a la comunidad, así:

AP Valencia, Sec. 7.ª, 24-1-2022 La consignación hecha en la cuenta del juzgado sin ofrecimiento de pago y puesta a disposición del acreedor, no permite tener por cumplido el requisito para poder impugnar los acuerdos comunitarios.

AP Granada, Sec. 4.ª, 11-9-2020 No habiéndose hecho la consignación de las cuotas comunitarias adeudadas con ánimo de pago sino ad cautelam para poder proceder a la impugnación de los acuerdos, no está legitimado el comunero para ejercitar dicha impugnación.

Es decir, la jurisprudencia interpreta que al momento de presentarse la demanda si se efectúa consignación -en vez de pago- no basta según se interpreta de la intención del legislador con que seasimplemente un ingreso en una cuenta de unjuzgado, sino que debe ser una auténtica consignación judicial (que el precepto equipara al pago de la deuda vencida).

CONCLUSIÓN

En conclusión, observamos que esta obligación referente al pago como requisito para la procedibilidad de una demanda de impugnación de un acuerdo comunitario cuenta con las siguientes características:

  • Comprende al pago no solo de las cantidades debidas en el momento de la Junta sino también de las existentes hasta el momento de interposición de la demanda.
  • Se trata de un requisito de carácter insubsanable. Aunque sí puede ser subsanada la mera falta de acreditación del pago cumplimiento en el tiempo oportuno-que debe ser en todo caso anterior al inicio del proceso-.
  • Apreciable, incluso, de oficio por el órgano jurisdiccional.
  • Si se efectúa una consignación en lugar de pago, debe ser con expreso ofrecimiento de entrega a la contraparte.
  • Tiene como única excepción la de no ser de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Para concluir indicaremos que aunque dichas exigencias y sus consecuencias pudieran parecer excesivamente restrictivas se entienden, a mi juicio, perfectamente justificadas en la necesidad de evitar que los copropietarios que no guardan un mínimo de lealtad en el cumplimento de sus obligaciones comunitarias puedan, en cambio, enfrentarse judicialmente a la Comunidad exigiéndole que ajuste sus acuerdos a derecho cuando quien lo insta se halla incurso, él mismo, en flagrante incumplimiento de una de sus obligaciones más básicas y esencialesen una Comunidad de Propietarios como es el pago de los gastos comunes.

Antonio Navarro Selfa

Abogado

Profesor Máster Acceso a la Abogacía en materia de Derecho Inmobiliario

Escuela Práctica Jurídica Cartagena