INTRODUCCIÓN
Prácticamente a diario podemos comprobar en todos los medios de comunicación y portales inmobiliarios especializados el auge en nuestro país del alquiler por habitaciones, en especial en las grandes ciudades.
Así, nos encontramos con varios tipos, por ejemplo podemos ver alquileres que responden a un fin vacacional de periodos cortos, en los que se alquilan por días o semanas, también podemos encontrar aquellos dedicados a cubrir las necesidades de los estudiantes que, durante la duración del curso escolar, han de residir de forma provisional en otras ciudades o también es frecuente encontrarnos con personas que, durante un breve espacio de tiempo o una temporada, deben de residir en una localidad por motivos concretos siendo esta modalidad de arrendamiento la que, por distintas circunstancias, se acomodaba más a sus necesidades.
LEGISLACIÓN APLICABLE
El arrendamiento de habitación ubicada en una vivienda, incluso con derecho compartido de los elementos comunes de la misma como cocina, baño y comedor está sujeto a lo pactado por las partes en contrato y en su defecto, al Código Civil (arts. 1.542 y ss.) y no a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU).
En tal sentido, se indica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 12ª, 72/2022, de 18 de Febrero, que indica: “La sentencia recurrida considera que el contrato concertado entre las partes, que tenía por objeto del arrendamiento de una habitación, no está regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por los artículos 1.544 a 1.582 del Código civil, calificación aceptada por ambas partes, por lo que, no siendo objeto de controversia en el recurso, a tal calificación debe estarse a la hora de resolver el mismo, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.
Siendo esto así, el período de duración del contrato se rige por lo pactado entre las partes, no estando obligado a prórrogas, y no existiendo más límites a las subidas de la renta que lo pactado entre arrendador y arrendatario.
Por último, y aunque es cierto que se han planteado ciertas dudas, esta ya resuelto por los Tribunales que han declarado que a esta clase de arrendamientos también le es de aplicación el procedimiento de desahucio previsto (del art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) en caso de impago de la renta porque este procedimiento está previsto para la recuperación de la posesión por parte del arrendador de una finca en sentido amplio, esté o no sujeto a las preceptos de la LAU.
Contenido del contrato
En el contrato podrá incluirse todo el contenido que las partes consideren oportuno, aunque se recomienda que se incluya, como mínimo, el siguiente contenido porque como hemos indicado en esta clase de contratos prima la voluntad de las partes a fin de evitar futuros problemas:
- Identificación de la habitación que se va a ocupar y el mobiliario incluido;
- La duración del contrato;
- La posibilidad de terminar el contrato de forma anticipada y/o que tras la terminación del período de duración inicialmente previsto se prorrogue el contrato (es decir, el contrato se extenderá por periodos que se irán repitiendo sucesivamente en el tiempo, por ejemplo: por periodos sucesivos de 1 año);
- El precio del alquiler;
- Los servicios incluidos en el arrendamiento (ej: el derecho a utilizar la conexión a Internet de la casa, etc);
- Las áreas compartidas que puede utilizar el arrendatario (la cocina, el salón, etc);
CONCLUSIÓN
Dada la discrepancia y las múltiples circunstancia de cada caso concreto, si el arrendador desea evitar la consideración del arrendamiento hecho como destinado a vivienda (sujeto a la LAU), se recomienda realizar contratos en los que se produzca el arrendamiento individualizado de cada habitación a fin de evitar la consideración como un contrato de arrendamiento de vivienda con el consiguiente procedimiento judicial de determinación de la naturaleza del contrato.