INTRODUCCIÓN
El Tribunal Supremo se acaba de pronunciar en sus STS 1232/24 y 1233/24, sobre un tema absolutamente controvertido y de máximo interés donde existía una división absoluta de las Audiencias provinciales, como es el de la prohibición por parte de las comunidades de propietarios de los alquileres turísticos, y si sobre para dicha prohibición era necesario el acuerdo en junta de propietarios por una mayoría de tres quintos o por unanimidad, inclinándose por la primera de las posturas.
Ambas STS, son gemelas en su planteamiento, objeto y fundamento de derecho, por lo que analizaremos solo una de ellas en concreto la 1232/24 por ser la primera de las dictadas y pon entender que esta forma de análisis, centrándonos en una de las dos dictadas aporta mayor facilidad de comprensión para el lector.
ANTECEDENTES DE HECHO
1.-Reunión de la Comunidad de Propietarios y adopción del acuerdo: El 20 de abril de 2020, la comunidad de propietarios en propiedad horizontal del edificio xxxxx , adoptó un acuerdo por el que se prohibía el ejercicio de actividad de apartamentos o alquileres turísticos.
El acuerdo se adoptó por una mayoría de propietarios que superaba los tres quintos (de propietarios y de participación) de acuerdo con el artículo 17.12 de la LPH, pero sin alcanzar la unanimidad por existencia de un voto en contra y una abstención.
En la propia acta figuraba el siguiente tenor literal:
«Al necesitar una mayoría cualificada, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretariado de la comunidad en el plazo de 30 días naturales. Por lo que junto con este Acta se enviará a los propietarios una remisión de voto».
El 4 de febrero de 2020, se remitió el acta de la junta a todos los propietarios, sin que en el plazo de treinta días naturales se hubiera manifestado ninguna discrepancia, por lo que quedó aprobado el acuerdo, con el correspondiente voto en contra.
2.- Impugnación judicial del acuerdo y resultado del procedimiento en primera instancia: El propietario que había votado en contra, en este caso una mercantil, interpuso una demanda en la que solicitó la nulidad de dicho acuerdo por no haberse adoptado por unanimidad.
La comunidad se opuso a la misma por considerar que el art. 17.12 LPH, permite limitar la actividad de pisos turísticos incluyendo este término la posibilidad de prohibición, por lo que bastaba con la doble mayoría de 3/5 obtenida en la antedicha Junta. En primera instancia se desestimó la demanda declarando válido el acuerdo de prohibición.
3.- Apelación : El recurso de apelación interpuesto por la demandante fue estimado por la Audiencia Provincial, que revocó la sentencia de instancia y estimó la demanda declarando nulo el acuerdo de 20 de enero de 2020.
En lo que ahora resulta de interés, argumentó que la actividad de alquiler de pisos turísticos puede ser limitada o condicionada, conforme a los propios términos del art. 17.12 LPH, pero no prohibida totalmente, por lo que el acuerdo de Junta es nulo.
Consideraciones previas de la Sala
1º La Sala comienza por advertirnos que hasta ahora no se había pronunciado sobre la interpretación y aplicación del art. 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Nos indica que en fechas recientes sí lo había hecho en una serie de sentencias con un denominador común, que era el de analizar la licitud de la prohibición estatutaria de la explotación en la comunidad de pisos o apartamentos turísticos (sentencias 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; y 105/2024, de 30 de enero), y que en todas ellas concluía que el alquiler de viviendas para uso turístico puede considerarse incluido en una prohibición estatutaria que impida el ejercicio de actividades económicas en los pisos o viviendas, en el sentido de tratarse de actividades que implican usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.
2º La Sala considera a continuación, haciendo una exposición de su doctrina genérica que pudiera afectar a la materia, que el Tribunal no ha cuestionado nunca la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, por ejemplo en la sentencia 729/2014, de 3 de diciembre, que se reproduce en la más reciente sentencia 1643/2023, de 27 de noviembre, y que indica en su literalidad:
«1. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atiendan al interés general de la comunidad. Prohibiciones estas que, como indican las sentencias de 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010, citadas por la de 5 de octubre de 2013, referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, que es lo sucedido en el caso del recurrente, deben constar de manera expresa…».
Llegando a la conclusión en consecuencia de que: De la doctrina jurisprudencial expuesta resulta que en el régimen de propiedad horizontal es perfectamente legítimo, a los efectos de conciliar los intereses estrictamente privativos con los generales concurrentes inherentes a su naturaleza jurídica, establecer restricciones o prohibiciones a las facultades de goce que, con respecto a los pisos o locales del inmueble, corresponden a sus propietarios. Siempre que se trate, claro está, de un acuerdo adoptado conforme a derecho y con los límites derivados del art. 1255 del CC, sin que los arts. 33 (derecho a la propiedad privada) y art. 38 (libertad de empresa) reconocidos por la Constitución, veden unas limitaciones de tal clase, por lo que definitiva impedir el uso para alquiler turístico, considera la Sala que constituye una prohibición, que es legítima y que, por lo tanto, no cabe negar, dado que no altera el contenido esencial del derecho de propiedad conforme a su doctrina antes expuesta.
En definitiva, impedir el uso para alquiler turístico constituye una prohibición, que es legítima y que, por lo tanto, no cabe negar, dado que no altera el contenido esencial del derecho de propiedad.
Decisión de la Sala : El art. 17.12 LPH permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de tres quintos
Para su decisión la Sala en primer lugar nos recuerda que el artículo 17 de la LPH , establece las reglas por las que se tomarán los acuerdos para decidir los asuntos de interés de la comunidad en atención a su naturaleza.
A continuación, nos indica que la cuestión controvertida en el presente caso y sobre la que va a decidir es determinar si la expresión normativa del art. 17.12 LPH, referente al «acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos», permite la prohibición de tal destino. O si por el contrario, una decisión de tal clase constituye un acto jurídico “contra legem”, impugnable por la vía del art. 18 LPH; toda vez que, de acuerdo con la interpretación literal por la que opta la sentencia recurrida, es decir la de apelación, «condicionar» o «limitar» no comprende prohibir y que no nos encontramos en el supuesto de interpretación de una cláusula estatutaria sino ante la interpretación de un precepto legal.
En tercer lugar, señala la Sala que al tratarse de un precepto legal habrá de entrar en juego el artículo 3.1 del Cc y que por tanto el precepto enjuiciado, el art 17.12 de la LPH ,habrá de interpretarse según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas». Es decir, conforme a los tradicionales criterios literal, sistemático, histórico, sociológico y teleológico, que no suponen por otra parte y en palabras de la propia Sala, una lista cerrada de criterios que veden la posibilidad de acudir a otros criterios interpretativos.
La Sala en definitiva y de acuerdo con el citado artículo 3.1 del Cc antes citado, realiza una interpretación teleológica de la finalidad pretendida por la Ley y para ello acude al preámbulo o exposición de motivos de la misma por entender que resulta una fuente de información privilegiada a estos efectos, y así considera dentro de esta interpretación teleológica que el preámbulo del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, justifica precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas, y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación por lo que la voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares.
En cuarto lugar, nos indica que desde un punto de vista semántico, y aquí está la clave que había llevado a la división existente de las audiencias provinciales, la expresión legal «limite o condicione» establece dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad. Para continuar dentro de este mismo campo nos indica que a mayor abundamiento y según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer, según la interpretación que realiza el Tribunal Supremo, también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.
Es decir, y llegados a este punto lo que hace la Sala básicamente es hacer suyos los argumentos de carácter semántico y lingüístico del cuerpo jurisprudencial de las Audiencias provinciales que estimaban que si era posible la prohibición por 3/5.
En quinto lugar, también considera curiosamente que el desarrollo de una actividad de tal clase, el alquiler turístico, puede generar molestias y perjuicios –de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona, puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales.
Es decir, la Sala nos está indicando que el alquiler turístico presupone con carácter apriorístico una actividad molesta o al menos tiene altas posibilidades de resultar serlo, lo cual no es conforme con la jurisprudencia existente de la Sala respecto del artículo 7.2 de la LPH, sobre las actividades molestas y la absoluta necesidad de su acreditación a posteriori, resultando cuanto menos y a mi juicio extraño el razonamiento.
Es más continua con el mismo argumento apriorístico, al indicar que el artículo 7.2 antes citado no puede ser la única posibilidad de evitación de molestias una vez ya producidas estas, y que el artículo 17.12 juega el papel de resorte para evitar con carácter previo las mismas, razonamiento que volvemos a incidir nos parece al menos pudiera ser contrario al espíritu de la Sala sobre la Jurisprudencia en materia de actividades molestas, volviendo a insistir en este argumento por tercera vez cuando posteriormente nos indica que dentro de la función social de la propiedad , es una aspiración legítima de una comunidad de propietarios la evitación de potenciales molestias para el resto de los vecinos (art. 7.2 LPH) y de posibles conflictos de convivencia entre los propietarios y los indeterminados y ocasionales usuarios de uno o varios de los departamentos, entendiendo así mismo esta afirmación de nuevo como contraria al espíritu jurisprudencial referido.
En séptimo lugar la Sala refiere que el art. 17.12 LPH supone una excepción a la regla de la unanimidad , al introducir la doble mayoría de tres quintos, por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo, obviando dicho razonamiento la irretroactividad de la norma, tratada en muchas sentencias de las Audiencias Provinciales. Así pongamos por caso la situación de alguien que adquiere una vivienda previamente a la existencia de dicho acuerdo precisamente para en un futuro instalar un piso turístico, quedando enervada su inversión cuando en el momento de adquirirla no existía acuerdo alguno, por lo que entendemos dicho argumento en función de la equidad, podría ser interpretado en sentido contrario.
VALORACIÓN DE LA SENTENCIA
En conclusión, nos parece una sentencia que no aporta nada nuevo al debate jurisprudencial existente, más allá de su propio e indiscutible valor intrínseco como doctrina del Supremo, pues los razonamientos empleados más importantes son los mismos que han sido utilizados en las sentencias de las Audiencias Provinciales que se adherían a la postura de la mayoría cualificada frente a la unanimidad, y los nuevos que aporta en la presente resolución , como la posibilidad de ser en un futuro una actividad molesta o que la unanimidad sería cuanto menos imposible de conseguir, no se nos antojan como hemos indicado argumentos de peso, para inclinarse por la postura de 3/5 frente a la unanimidad para la prohibición del 17.12.
Me postulo también por entender que nos encontramos ante una posición forzada en cuanto a la interpretación teológica, semántica y gramatical que realiza la sentencia en tanto el problema radica como había sido expuesto en numerosas sentencias favorables y contrarias de distintas audiencias provinciales en la pésima y ambigua redacción del texto del artículo 17.12, en el que hubiera sido muy sencillo para el legislador introducir el término “prohibir”, junto a “limitar y condicionar”.
Han sido muchas las sentencias de audiencias provinciales que entendían precisamente el argumento contrario, que “limitar o condicionar” no era equivalente a “prohibir”, y los razonamientos que esas sentencias realizaban, pues se trata al fin y al cabo de una interpretación lingüística de carácter meramente subjetivo, eran tan razonables o quizás más a mi juicio que los de la postura de la Sala Primera.
Por el contrario la Sentencia si tiene de positivo haber terminado con la inseguridad jurídica a la que estaban sometidas las comunidades de propietarios dada la división jurisprudencial absoluta antes citada que había llegado a bloquear en muchos casos esta toma de acuerdos en concreto, y que había llevado a una situación tan extraña para el ciudadano como la de que dependiendo en que lugar de España en que vivieras podías adoptar el acuerdo de prohibición de apartamentos turísticos por mayoría de 3/5 o unanimidad dependiendo del criterio que tuviera la Audiencia Provincial correspondiente a tu lugar de residencia o incluso con criterios dispares dentro de distintas secciones de una misma Sala.
No entienda el lector que me posiciono por caracteres puramente subjetivos en la posición de la necesidad de la unanimidad para la prohibición de pisos turísticos por comunidades de propietarios, simplemente indico que la extraordinaria deficiencia legislativa, nada nuevo en estos días, en la redacción dada al artículo 17.12 de la LPH, ha supuesto un auténtico caos jurídico y social en la materia, al mismo tiempo que entiendo forzados, subjetivos y casi contrarios a su propia doctrina muchos de los argumentos esgrimidos en la presente sentencia para llegar a su conclusión final, y que por paradójico que parezca, dada la exposición de parte de los razonamientos jurídicos empleados en la resolución, podrían haber sido aplicados por la Sala igualmente llegando a la conclusión contraria a la finalmente establecida.