1º ¿Que es el contrato de intermediación o corretaje inmobiliario y qué normas lo regulan?
El contrato de intermediación inmobiliaria o corretaje no tiene una regulación específica dentro de nuestro código civil, ni en norma alguna de nuestro ordenamiento jurídico, y ello a pesar de ser unos de los contratos más utilizados en la práctica jurídica cotidiana.
Como en otros casos ha tenido que ser por tanto conformado por la Jurisprudencia de los Tribunales que en esencia y a falta de regulación normativa le atribuye las siguientes características:
1º Un negocio que se integra dentro de los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos.
2º Su esencia reside en la prestación profesional de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, de un bien inmobiliario.
3º No tiene que intervenir en el contrato, ni actuar propiamente como mandatario, salvo que expresamente así se haya pactado en el contrato que haya realizado con su cliente para el encargo de venta o alquiler del inmueble.
4º Se trata de un contrato atípico, (no está regulado en ninguna norma legal), consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, (en su función puede hallar o no para la compra o arrendamiento del inmueble).
5º Como consecuencia de su falta de regulación se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público, y en lo no previsto en el contrato pactado, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil.
2º ¿Cuándo nace el derecho a percibir los honorarios del agente inmobiliario?
Esta cuestión resuelta de forma unánime por los Tribunales, será resuelta por aplicación de la doctrina del TS Sala 1º a este respecto.
Así:STS: 5 de noviembre de 2004. “Los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad en el contrato celebrado, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido”.
A su vez, la STS 314/2016, de 12 de mayo, reitera que es » consustancial al contrato de corretaje inmobiliario, salvo quese pacte expresamente la supeditación del cobro de los honorarios pactados al buen fin de la operación, materializado en la consumación de la compraventa con el otorgamiento de la escritura pública y el cumplimiento de las prestaciones respectivas, que los honorarios deben ser abonados una vez perfeccionado el contrato transmisivo del inmueble aunque luego no se consume .
En este sentido es muy importante aclarar la diferencia entre la «perfección» de la compraventa ysu «consumación». La «perfección» tiene lugar cuando las partes del contrato se ponen deacuerdo en la cosa que es objeto de compraventa, en este caso la vivienda, y el precio de lamisma, aunque por el momento no haya tenido lugar la entrega de la vivienda ni el pago delprecio.
Por el contrario, la «consumación» conlleva que la compraventa ha sido totalmente formalizada, de manera que la vivienda ha sido entregada y su precio pagado, y se realiza mediante la Escritura Pública.
3º Algunas sentencias prácticas de especial interés respecto al cobro de los honorarios
1º SAP Barcelona18/11/2022
“La cláusula contractual dispone expresamente que » los honorarios fijados en el punto cuarto deberán ser abonados por el clienteen el supuesto de que sin justa causa se negara a aceptar una propuesta de compraventa conforme con el encargo o, habiendo aceptado la propuesta, se negara a firmar el contrato de compraventa«.
2º AP Barcelona, Sec. 11.ª, 242/2013, de 30 de mayo
“Moderación de los honorarios de la agencia, ya que su misión no era solo la de mediación sino también el asesoramiento y este no fue cumplido con observancia de los deberes de diligencia y profesionalidad propios y exigibles, y hubo de ser realizado por el letrado de una de las partes ”
3º AP Barcelona, Sec. 1.ª, 12-3-2019
“Derecho al cobro del agente caso de desistimiento del vendedor una vez realizado el contrato de compraventa, por no ser la causa de no consumación de la misma imputable a este, sino a una de las partes”.
4º AP Murcia, Sec. 1.ª, 6-4-2015
“Derecho al cobro del agente por no se imputable al mismo la obtención de falta de financiación por la compradora, sino ala falta de diligencia de esta en la búsqueda de la misma”.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-5-2008
“Procede el cobro de comisión por la agente inmobiliaria cuando la misma ha hecho las gestiones que se le solicitaron para conseguir la venta aunque luego la misma fuera llevada a cabo por la propietaria, estableciendo el contrato el derecho al cobro, al intentar espuriamente obviar la labor de la agencia”.
Conclusión
En conclusión los nuestra Jurisprudencia entiende el contrato de corretaje inmobiliario como un contrato , cuya esencia reside en la prestación por parte de la agencia inmobiliaria de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, uno para vender el inmueble y el otro para comprarlo que al no estar regulado por Ley alguna como hemos indicado, se rige fundamentalmente por las estipulaciones que hayan pactado las partes y que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público, de ahí la importancia de una buena regulación contractual.
A falta de pacto en el contrato los honorarios devengarán según nuestros tribunales desde el momento que se perfecciona la compraventa entre las partes, sin de tener que espera al momento de la consumación.