1º ¿QUÉ ES EL CONTRATO DE INTERMEDIACIÓN O CORRETAJE INMOBILARIO Y QUÉ NORMAS LO REGULAN?
El contrato de intermediación inmobiliaria o corretaje no tiene una regulación específica dentro de nuestro código civil, ni en norma alguna de nuestro ordenamiento jurídico, y ello a pesar de ser unos de los contratos más utilizados en la práctica jurídica cotidiana, pues resulta absolutamente habitual en la actualidad que a la hora de vender una propiedad lo hagamos a través de un profesional del sector, es decir de una agencia “inmobiliaria”.
A falta de regulación legal específica ha tenido que ser la Jurisprudencia de los Tribunales la que en esencia defina y conforme dichos contratos, a los cuales le ha atribuido las siguientes características:
1º Un negocio que se integra dentro de los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos.
2º Su esencia reside en la prestación profesional de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, de un bien inmobiliario por encargo de un vendedor o de un comprador del mismo.
3º No tiene que intervenir en el contrato, ni actuar propiamente como mandatario, salvo que expresamente así se haya pactado en el contrato que haya realizado con su cliente para el encargo de venta o alquiler del inmueble.
4º Se trata de un contrato atípico, (no está regulado en ninguna norma legal), como hemos indicado, es consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, (su trabajo puede o no dar resultado).
5º Como consecuencia de su falta de regulación se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público, y en lo no previsto en el contrato pactado, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil.
Hacemos por tanto una llamada de atención sobre los pactos o cláusulas que regulen el contrato entre la inmobiliaria y el cliente puesto que son los que van a regular la relación y las condiciones, y es aquí donde un buen asesoramiento a falta de regulación legal se convierte en fundamental.
2º ¿CUÁNDO NACE EL DERECHO A PERCIBIR LOS HONORARIOS DEL AGENTE INMOBILARIO?
Resulta habitual pensar que al agente inmobiliario se le paga a la firma de la escritura pública, sin embargo esta creencia no es exacta, sino que el derecho a la percepción de honorarios del agente nace en el momento de la celebración del negocio jurídico o perfección del contrato aunque se trate de un documento privado.
Esta cuestión es resuelta de forma unánime por los Tribunalespor aplicación de la doctrina del TS Sala 1º a este respecto.
Así:STS: 5 de noviembre de 2004. “Los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad en el contrato celebrado, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediaciónsiempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes, ya que este contrato no tiene carácter indefinido”.
A su vez, la STS 314/2016, de 12 de mayo, reitera que es «consustancial al contrato de corretaje inmobiliario, salvo que se pacte expresamente la supeditación del cobro de los honorarios pactados al buen fin de la operación que se concreta con el otorgamiento de la escritura pública y el cumplimiento de las prestaciones respectivas, que los honorarios deben ser abonados en una fase anterior, es decir una vez perfeccionado el contrato transmisivo del inmueble aunque luego no se consume”.
3º SUPUESTOS PRÁCTICOS SOBRE EL COBRO DE HONORARIOS DEL AGENTE Y SENTENCIAS QUE LOS RESUELVEN
1º Supuesto en que se acepta la oferta por el vendedor y se niega posteriormente a firmar contrato de compraventa.
SAP Barcelona 18/11/2022
“La cláusula contractual dispone expresamente que » los honorarios fijados en el punto cuarto deberán ser abonados por el cliente en el supuesto de que sin justa causa se negara a aceptar una propuesta de compraventa conforme con el encargo o, habiendo aceptado la propuesta, se negara a firmar el contrato de compraventa».
2º Moderación en la cantidad a cobrar por comprometerse el agente contractualmente a una doble función, la de intermediación y asesoramiento y no cumplirse la segunda.
AP Valencia 27/1/2009
La cantidad a abonar en concepto de honorarios debe moderarse en un 50%, al quedar probado que la única actividad fue la de intermediación en la venta, ya que el asesoramiento y gestión urbanística fue innecesaria al carecer de problemática alguna y realizarse directamente en la Notaría.
En el mismo sentido
AP Barcelona, Sec. 11.ª, 242/2013, de 30 de mayo
“Se moderan los honorarios de la agencia, ya que su misión no era solo la de mediación sino también el asesoramiento y este no fue cumplido con observancia de los deberes de diligencia y profesionalidad propios y exigibles.”
3º El vendedor o el comprador desisten unilateralmente una vez firmado el contrato por causas ajenas al agente.
AP Barcelona, 12/3/2019
“El desistimiento de la compradora de la compraventa objeto de la mediación concertada, no la exime de pagar la comisión reclamada, pues estaba perfeccionada en los términos pactados.”
4º Derecho al cobro del agente por no otorgarse la Escritura pública por falta de financiación del comprador.
AP Murcia, Sec. 1.ª, 6-4-2015
“Procedente abono a la mediadora de los honorarios que reclama por su intervención en la compraventa pues no puede imputarse incumplimiento o culpa alguna al agente por no haber obtenido financiación para la operación inmobiliaria la compradora”
En el mismo sentido :
AP Valencia, Sec. 7.ª, 7-4-2008
“El agente tiene derecho a recibir los honorarios por su intervención en la compraventa concertada entre el comprador y la pareja de la vendedora a pesar de no haber obtenido la completa financiación de la misma”
5º Situación en la que comprador y vendedor deciden evitar el cobro de los honorarios de la inmobiliaria obviando su intervención.
Nos referimos por ejemplo a que comprador y vendedor firmen la compraventa un tiempo después de que venza la intermediación inmobiliaria para evitar el pago al agente inmobiliario o bien que se firme la compraventa al margen de la inmobiliaria.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 7-5-2008
Procede el cobro de comisión por la agente inmobiliaria cuando la misma ha hecho las gestiones que se le solicitaron para conseguir la venta aunque luego la misma fuera llevada a cabo por la propietaria, estableciendo el contrato el derecho al cobro.
6º Supuestos en los que no existe derecho al cobro por negligencia en su actividad de la agencia inmobiliaria.
AP Barcelona, 26/5/2020
Incumplimiento de la agencia inmobiliaria que no entrega al comprador la nota simple del Registro ni le informa de la existencia cargas hipotecarias sobre la finca y que una de ellas estaba siendo objeto de ejecución hipotecaria
AP Granada, 6/5/2016
El sometimiento de la venta a la condición de que la entrega se debería realizar libre de inquilinos y ocupantes, el corredor gestionó el corretaje sin cerciorarse que aún existían ocupantes en el edificio, por lo que cometió negligencia en su función.
Consejo final
La intermediación inmobiliaria como hemos indicado se define como servicio prestado por un profesional que conoce el sector inmobiliario, sus procedimientos y que aportan la experiencia para asesorar a las personas involucradas, tanto compradores como vendedores, en el proceso de la compra, venta o alquiler de un inmueble.
Al carecer de regulación legal depende de los pactos o cláusulas que firmemos en el contrato, por lo que establecer de forma adecuada el clausulado entre el agente inmobiliario y el vendedor o comprador es fundamental. Debido a que se trata de una operación que implica el desembolso de una cantidad de dinero importante es necesario dejar claro aspectos tales como la cuantía de la comisión del agente inmobiliario, el momento de cobro de ésta, lo que ocurre si las partes no obtienen la financiación o si desisten de la operación y resto de cuestiones que se consideren de interés.
Por ello resulta fundamental un correcto asesoramiento por profesional cualificado que redacte o revise el contrato de intermediación que permita a las partes conocer de forma clara el alcance del negocio jurídico entre el agente y el vendedor o comprador y a qué se compromete cada una.
Antonio Navarro Selfa
Abogado
Profesor Máster Acceso a la Abogacía en materia de Derecho Inmobiliario
Escuela Práctica Jurídica Cartagena