CUESTIONES BÁSICAS SOBRE EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

1.CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

El contrato de opción de compra es un negocio jurídico atípico, lo que significa que carece de una regulación expresa en nuestro código civil, quedando reducido meramente a la voluntad de los pactado por las partes, artículo 1255 del código civil: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.”

De forma simplificada podríamos definirlo como un convenio entre partes por el que una cede a la otra la facultad exclusiva y excluyente de decidir sobre si celebra o no un contrato de compraventa, que habrá de celebrarse en un determinado plazo y en unas determinadas condiciones fijadas por ambas conforme al artículo 1255 del Código civil.

La opción de compra va acompañada de una prima en la que el optante y futuro comprador entrega al cedente y futuro vendedor,  el precio pagado por reservarse el antedicho derecho de compraventa. 

El cedente queda obligado por tanto a mantener la oferta en el plazo prefijado, dentro del cual el optante puede hacer uso de su derecho quedando entonces extinguida o consumada la opción de compra, dando lugar entonces al correspondiente contrato de compraventa.

 Es muy importante indicar que para provocar los antedichos efectos es necesario que la compraventa futura proyectada, determine dos cuestiones , la determinación de la cosa (el inmueble), y el precio de este, así como en toda materia necesaria para celebrar el futuro contrato.

En este tipo de contratos debemos tener claro además de que para el concedente, aún antes del ejercicio de la opción, nacen ya obligaciones consistiendo la más importante lógicamente en la obligación de no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado para el ejercicio de la opción.

2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA

En España resulta frecuente, aunque no es necesario que la opción de compra se configure junto a un contrato de arrendamiento de la vivienda.

Es igualmente un contrato atípico y sin una regulación especial en que bien es cierto que habrá que estarse al caso concreto. El concepto es muy sencillo al firmar este contrato, el inquilino no compra ninguna vivienda, simplemente la alquila, pero al mismo tiempo pacta con el propietario que, si en un plazo determinado, termina comprando la vivienda, todo o parte de lo que vaya pagando de renta, sea descontado del precio final de la compraventa. También resulta perfectamente válido, aunque menos común que las rentas no se descuenten del precio final de la compra o que se incluya una prima o precio o prima por la opción. La libertad de partes rige en este tipo de contratos.

Así que, cuando firmas un arrendamiento con opción a compra, todo lo relativo al arrendamiento de la vivienda se regirá por lo normado en la LAU , pero todo lo concerniente a la opción a compra dependerá siempre de lo pactado entre las partes como hemos indicado al principio de este post.

DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO ACERCA DE LOS CARACTERES Y REQUISITOS DE LA OPCIÓN DE COMPRA

  • DIFERENCIAS ENTRE LA COMPRAVENTA Y LA OPCIÓN DE COMPRA

1) TS, Sala Primera, de lo Civil, 878/2011, de 25 de noviembre:

“La opción de compra no es asimilable a una compraventa; aquélla es un precontrato, ésta es un contrato. La diferencia es de concepto y de naturaleza; la primera, simplemente produce el efecto de que una parte tiene derecho a poner en vigor el contrato proyectado, que puede ser el de compraventa u otro; y la segunda, es un contrato que crea derechos y obligaciones desde el momento en que se perfecciona. Pretender su asimilación es una entelequia que no puede prosperar, por lo que el motivo se desestima. …»

2) AP Valencia, Sec. 6.ª, 442/2018, de 22 de octubre, que contiene con expresa referencia a la misma la doctrina del TS al respecto:

“Doctrina del Tribunal Supremo . Muchas son las sentencias de esta Sala que han ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997 (recurso núm. 577/93), a cuyo tenor «la opción de compra, muy frecuentemente tratada por la jurisprudencia de esta Sala, en doctrina uniforme, consiste en conceder al optante, aquí al recurrido, mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, en casos como el debatido, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, como en el caso discutido se ha probado, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción.”

CONCLUSIÓN

En conclusión, y sin ánimo de indicar una lista cerrada, podemos enumerar después de la exposición realizada, los requisitos básicos de la configuración de una opción de compra que son:

  1. Precio de la opción de compra.
  2. Consecuencias del no ejercicio de la opción por el inquilino o por el optante.
  3. Forma de ejercitarla.
  4. Fijación de la opción a compra.
  5. Precio de la opción a compra.
  6. Duración de la opción a compra, que si se pacta junto con un arrendamiento lo normal es que se haga extensiva a la duración de este.
  7. Cantidad de la renta que se invierte en la compraventa, caso de que el contrato sea mixto y compuesto de un arrendamiento más opción de compra.

Espero que les haya sido de utilidad.

En Cartagena a 21 de marzo de 2023.