Artículo publicado en la revista La Llave, del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de la Región de Murcia, Nº15 de diciembre de 2023 (pags. 24-25).
En propiedad horizontal, la Junta de Propietarios es el órgano superior de la Comunidad encargado de resolver todas las cuestiones comunitarias. Para alcanzar acuerdos en Junta, es necesario cumplir con los requisitos de los artículos 15 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en cuanto a citación, asistencia, representación, y convocatoria.
En concreto dentro del ámbito de la convocatoria, atribuye al presidente de la comunidad la capacidad para convocar la Junta, («la convocatoria de las Juntas las hará el presidente«), facultad, que es acorde con el contenido del artículo 13º de la LPH, aunque de la misma forma se atribuye también dicha facultad a, (“los comuneros cuando estos representen la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación”.)
Así el tenor del artículo 16º1, indica en su literalidad:
1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión
De una primera lectura del artículo, podría surgir la duda, de que si la opción de convocatoria atribuida en el mismo a los propietarios es directa o tan solo subsidiaria para el caso de que el presidente no convoque la misma. Lo cierto es que dicha duda se plantea muy frecuentemente en la práctica, tanto que ha dado lugar a un extenso cuerpo de Jurisprudencia derivado del gran número de litigios derivados de la referida cuestión.
Si bien en un principio, la respuesta de los Tribunales fue ciertamente oscilante , en la actualidad podemos afirmar sin ningún género de dudas, que la doctrina mayoritaria de las Audiencias Provinciales, es que para activar el mecanismo alternativo de convocatoria a las juntas de propietarios, ha de concurrir necesariamente una negativa previa del presidente, es decir que frente a una petición de los comuneros , el presidente podrá optar por convocar la Junta solicitada o no hacerlo, y solo ante esta última tesitura, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar, como así se deduce de la significativa expresión «en su defecto« del art. 16.2 de la LPH, lo que sugiere a las claras que, si la convocatoria no la realiza el presidente, entonces y solo entonces, en defecto de aquél, serán los propios comuneros los convocantes.
A su vez y siempre guiándonos por el criterio jurisprudencial mayoritario existente, la pasividad del presidente, que legitima la convocatoria subsidiaria, puede ser expresa -rechazando la convocatoria tras requerimiento de los comuneros convocantes – o tácita, e incluso en algunas ocasiones se ha admitido la presunta, cuando se pueda presumir indubitadamente que por las circunstancias de la vida de la Comunidad no procederá a la convocatoria, aunque nada se le haya comunicado, si bien debemos indicar, que este último caso no es tan unánime en la Jurisprudencia y desde luego solo procede en situaciones extremas de abandono de la Comunidad por parte del presidente, por ejemplo llevando un tiempo más que excesivo sin convocar una junta y con dejación de sus funciones,pero no podemos si no recomendar encarecidamente cumplimentar el previo requisito de requerimiento o petición de convocatoria, a fin de evitar posibles resultados adversos para la Comunidad en un hipotético procedimiento judicial, ya que como he indicado es minoritaria la Jurisprudencia que admite esta última opción como viable.
Si tuviéramos que concretar cual es la razón por la que la Jurisprudencia se ha orientado finalmente en el sentido que venimos indicando podríamos afirmar que la misma entiende que el legislador al establecer la expresión “y en su defecto” ha querido dotar de ese carácter de subsidiariedad para evitar y excluir del ámbito de la vida comunitaria maniobras torticeras de grupos de comuneros para actuar en contra de la autoridad del presidente legítimamente elegido. No obstante, de la misma forma la Jurisprudencia entiende salvados los intereses de los comuneros ante una situación pasiva o torticera del presidente permitiendo en caso de negativa , la convocatoria por los comuneros, por sí o a través del administrador, quien además en ejercicio de sus funciones, como profesional cualificado, debe comprobar escrupulosamente la previa concurrencia del supuesto, y caso de existir este, proceder a su convocatoria, pues la misma debe reunir todos los requisitos exigidos para cualquier convocatoria a Junta exigidos por la LPH, pues de lo contrario estaría viciada de nulidad al amparo del artículo 18.1 de la LPH.
Entre el numeroso elenco de Sentencias existentes a este respecto destacamos algunas, todas de ellas muy recientes, así:
AP Cádiz, Sec. 2.ª, 19-7-2022” Los propietarios que reúnen el 25% de las cuotas pueden instar la convocatoria a junta, pero no pueden convocarla sin solicitarlo previamente al presidente cuando además este no se ha negado a convocar dicha junta”
AP Ourense, Sec. 1.ª, 9-12-2020: “Es minoritaria en la jurisprudencia la tesis que considera que la facultad de los comuneros que representen el 25 % de las cuotas de participación para convocar la junta es autónoma y directa”.
AP León, Sec. 2.ª, 6-7-2020: “Aunque la convocatoria a la junta se hiciera por los comuneros que representan el 25% de las cuotas de participación, no es válida al no haber mediado requerimiento previo al presidente para que este celebrara la junta”.
Como hemos comentado anteriormente existe Jurisprudencia que admite la incluso la denominada “negatividad presunta”, derivada del abandono absoluto del presidente de la comunidad en el ejercicio de sus funciones entre las que se encuentra la convocatoria de las Juntas de la comunidad, y así entre otras citamos:
AP Madrid 31.03.2011: «Por ello no puede alegarse infracción del art. 16,1 y 2 de la L.P.H. pues la misma faculta al propietario que constituyan al menos un 25% de los integrantes de la comunidad para poder pedir no solo la convocatoria de junta sino para poder hacerlo por sí mismo en el caso de que se haya producido una inacción, y desde luego a la vista de las anteriores consideraciones, la comunidad en el momento se encontraba paralizada«.
Por último, indicar que, si el presidente realiza la convocatoria solicitada, pero no lo hace respecto de todos los puntos solicitados por los convocantes, subsiste el derecho por estos a convocar respecto de aquellos puntos solicitados en la petición de convocatoria y que el presidente no haya incluido.
En conclusión, podemos afirmar que para que opere como lícita la convocatoria de la Junta por propietarios » que representan más de la cuarta parte del número total de propietarios de una comunidad o el 25% de las cuotas de participación «, por la facultad que les confiere el artículo 16.1 de la LPH , esta debe intentar primero encauzarse la misma a través del Presidente , y solo cuando éste rehusara a convocar la Junta de forma tácita o expresa o de alguna otra manera la impidiera o la dificultara, entonces sí, los comuneros que reunieran las mayorías exigidas en la norma podrían motu propio convocar la Junta de Propietarios, con plena validez, según interpreta la Jurisprudencia del tenor literal del art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.