En el post trato de exponer y dar respuesta a diversas cuestiones prácticas que tienen como nexo en común la toma de cisiones en las Juntas de Propietarios. Son preguntas que de forma muy recurrente se me producen en el despacho o en Juntas de propietarios a las que asisto como letrado. He tratado de realizarlas desde un punto de vista muy didáctico, de forma y manera que su lectura resulte útil para, desde un profesional hasta un presidente de una comunidad. A lo largo del post, y tomando como eje la toma de decisiones hablaremos de los tipos de junta existentes, como se convocan, del orden del día, y de alguna otra cuestión regulada en la Ley de Propiedad Horizontal que de alguna forma determinan como se pueden tomar las decisiones.
1º Para la toma de las diversas decisiones y o acuerdos en una Comunidad de propietarios, se hace precisa como todos sabemos la celebración de las Juntas, a las que la asistencia es voluntaria (art. 15 LPH), si bien el voto a las mismas está condicionado en nuestra legislación a estar al corriente de pago de los gastos o cuotas a las que se debe contribuir (art. 9 1 e) LPH), a estos efectos y a fin de poder ejercer su derecho al voto, el propietario podrá proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
2º A su vez, para decidir o no su asistencia es necesario que cada propietario conozca que se va a celebrar la Junta, y su orden del día, pues de otro modo difícilmente podría decidir si acude o no, de ahí que su convocatoria, entre otros requisitos, debe dar lugar a la oportuna citación de los propietarios ( art. 16 LPH), la cual deberá hacerse en el domicilio que conste, bien entendido previamente al respecto que es una obligación de todo propietario según el antedicho artículo 9º la de » Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.».
AP Guadalajara, Sec. 1.ª, 2-6-2023 “No puede imputarse a la comunidad la falta de convocatoria a junta cuando es el comunero el que no comunica el cambio de titularidad ni nuevo domicilio de notificaciones”.
AP Burgos, Sec. 2.ª, 31-3-2023 “Debe considerarse válida la notificación de convocatoria hecha en el buzón y tablón de anuncios cuando a la fecha de la convocatoria no se había comunicado a la administración domicilio alternativo de comunicaciones”.
AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 19-1-2023 “Es nula la junta que aprueba el acuerdo de liquidación de deuda del local cuando se acredita que sus propietarios no fueron convocados pese a conocer expresamente la comunidad el domicilio alternativo de notificación y no pudieron acceder al tablón de anuncios”.
3º El voto se ejercita personalmente o mediante representación (art. 15.1 LPH).
Para otorgar la representación, en caso de que no se pueda o no se quiera asistir, basta un simple escrito firmado por el propietario. La Jurisprudencia en este sentido es bastante laxa y en ese sentido existen numerosas sentencias como la de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25.ª, de 25 de julio de 2012, que admite la otorgada por medio de correo electrónico o cualquier otro método que acredite tal cuestión.
TS, Sala Primera, de lo Civil, 25-2-1988 “Basta un escrito firmado por el propietario para acreditar la representación, sin que sea necesaria su incorporación al acta”
La Ley de propiedad horizontal no permite en ningún caso el voto secreto, ya que la mayoría se obtiene por el sistema doble, es decir que los acuerdos requieren el voto doble de número y coeficientes, por lo que obviamente si lo hacemos de forma secreta nunca se podrá conocer el quorum de cuotas (coeficientes).
Así se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, de 7 de diciembre de 2004.
4º En cuanto a las Juntas según la LPH artículo 16, existen dos tipos, la ordinaria y extraordinaria, así:
1.- La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año, ordinaria, para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente, extraordinarias, el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
2.- La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art. 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art. 15.2.
La redacción del orden del día para la convocatoria de la Junta, la realiza el presidente, si bien en la práctica lógicamente y en todos los casos cuando exista este, estará asesorado por el administrador de fincas.
En este sentido además resulta necesario indicar que cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre, artículo 16.2 de la LPH.
La razón de que la convocatoria cumpla unas específicas y singulares formalidades, como ya hemos apuntado anteriormente es la de facilitar que todo copropietario tenga la suficiente información, de modo que sirva de defensa de su derecho a asistir a esas juntas generales, interesar el oportuno asesoramiento sobre la trascendencia de los temas a tratar, y permitir al ausente realizar un control de legalidad de los acuerdos que se adopten, pudiendo impugnar aquellos que no se correspondan con el orden del día, de ahí la trascendencia de que la convocatoria sea completa, determinada y explicita.
Por ello la doctrina de nuestro TS es taxativa en cuanto a tal cuestión, de forma que no cabe adoptar otros acuerdos que no sean los referidos en el orden del día, en este sentido Tribunal Supremo, Sala Primera, en sus sentencias de 10 de noviembre de 2004 y 18 de setiembre de 2006 » La jurisprudencia de esta Sala ha venido exigiendo que en el orden del día de las Juntas de Propietarios se consignen con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (S.s. 16 diciembre 1987 y 26 junio 1995 )».
5º Una vez citados los propietarios, para la adopción de un acuerdo se requiere, en función de su contenido, un diverso quorum de asistencia y cuotas (art. 17 LPH), sin olvidarse que, aunque para determinados acuerdos la L.P.H. exija el consentimiento unánime de todos los propietarios, sin que baste el de la mayoría. Sobre este tema, adopción de mayorías previstas en el artículo 17 de la LPH, hacemos una breve referencia en el presente post, debido a que la complejidad del mismo y extensa Jurisprudencia existente, hacen necesario un estudio en exclusiva que publicaremos como tema monográfico en otro artículo.
Si podemos adelantar que el acuerdo sin dicho requisito de la unanimidad o mayoría cualificada necesaria, está viciado de nulidad, pues la Jurisprudencia (T.S. 1ª S. 7 de Abril y 7 de Junio de 1.997, entre otras) tiene declarado, por un lado, que los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la L.P.H. o de los estatutos de la respectiva comunidad, al no ser judicialmente nulos, sino meramente anulables, son susceptibles de sanación si no se impugnan en el plazo de caducidad que establece el art. 18 L.P.H. ( unanimidad tácita), quedando reservada la calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos acuerdos, que por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de su contravención, o por ser contrarios a la moral o al orden público o por implicar un fraude de ley, han de estimarse nulos conforme al art. 6 del Código Civil y por tanto, insubsanables por el transcurso del tiempo.
Los acuerdos adoptados en la Junta correspondiente además de corresponderse con un punto del orden del día de la reunión, como hemos indicado, no pueden adoptarse en contra de lo preceptuado en la LPH o los Estatutos, o si los mismos resultaren gravemente lesivos para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios o implican un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, según nos indica el artículo 18 de la LPH, pues entonces podrán ser impugnados ante los Tribunales mediante la oportuna demanda judicial, en los términos , forma y plazos que indica el referido artículo 18º.
Es también importante resaltar, en cuanto a la redacción del acta y los acuerdos aprobados en la Junta, que para el Tribunal Supremo el acta solo debe recoger obligatoriamente los acuerdos aprobados, tal como sostiene la STS de 2 de julio de 2008, cuando afirma que «el artículo 19 solo exige en la redacción del acta que consten los acuerdos adoptados». Por tanto, no existe obligatoriedad alguna de hacer constar en el acta nada distinto al acuerdo, si bien resulta conveniente el hacer indicación puntual del razonamiento si es que existe, cuando este sea importante para el mismo, pero nunca opiniones al respecto que en muchas ocasiones convierten al acta en algo extensísimo y farragoso, que dificulta luego en gran medida su lectura y carece de utilidad práctica alguna.
6º Llegado a este punto surge una última pregunta que genera habitualmente dudas entre los comuneros: ¿Cómo se computan las votaciones? Pues bien, como hemos apuntado, siempre se ha de tener en cuenta la doble mayoría, es decir, deben contarse el coeficiente de participación de cada propietario y el número de propietarios que votan, sistema impuesto por el legislador buscando una forma más democrática en la adopción de decisiones.
Además de ellos, debemos tener en cuenta que cuando una determinada propiedad pertenece a varios propietarios, se computa un solo voto, debiendo nombrar un representante para asistir a las juntas.
En el supuesto de que un propietario lo sea de varios inmuebles dentro de la misma finca, se considera que tiene un solo voto, si bien se sumarán todos los coeficientes de sus propiedades. Así lo establecen, entre otras, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Cantabria, Sección 4.ª, de 26 de mayo de 2010 y de Zaragoza, Sección 4.ª, de 18 de enero de 2000, evitando así el fraude del art. 6.4 del Código Civil.
El voto nunca puede ser secreto, hay que negar esta posibilidad, que algunas veces se intenta utilizar en las comunidades, sobre todo para cuestiones en las que los propietarios no quieren aparecer con nombre y apellidos, pues carece de toda base legal. Así se ha pronunciado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4.ª, de 7 de diciembre de 2004. Como ya hemos indicado anteriormente los acuerdos requieren el voto doble de número y coeficientes, por lo que si lo hacemos de forma secreta nunca se podrá conocer el quorum de cuotas (coeficientes).
7º ¿Cómo se ejercita el derecho de representación?
Resulta evidente que la fórmula más directa, si se está acreditado como propietario o ha sido admitido como tal, es la asistencia personal.
Pero, en caso de que no se pueda o no se quiera asistir, se podrá otorgar representación mediante un escrito firmado por el propietario. Contamos, incluso, con muchas sentencias como la de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25.ª, de 25 de julio de 2012, que admite la otorgada por medio de correo electrónico y cualquier otro medio que permita acreditar los requisitos del mismo.
Solo se podría considerar válida esta fórmula cuando los coeficientes de todos los propietarios fueran absolutamente iguales, de tal manera que la suma de las unidades fuera la misma que la de las cuotas.
En cuanto a las abstenciones, la Ley no establece nada al respecto, por ello, ha de considerarse que no cuentan para los acuerdos de mayoría simple de la regla 7 del art. 17 LPH, como señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13.ª, de 6 de octubre de 2009.
Para cuando haya que llegar a mayoría cualificada o unanimidad, la Ley prevé que el número de los ausentes que no contesten en el plazo de 30 días notificada el acta se computan como votos favorables. La abstención no le permitirá optar por derechos futuros de impugnación, pues tuvo posibilidad clara de manifestar su discrepancia y no lo hizo, además, la abstención en junta no puede permitir tampoco que luego comunique una posición contraria al acuerdo adoptado.