¿Puede una Junta de Propietarios prohibir la actividad “de servicio de hostelería, hospedaje, alquiler de viviendas con carácter de alojamiento turístico, o similares”?

¿Puede una Junta de Propietarios prohibir la actividad “de servicio de hostelería, hospedaje, alquiler de viviendas con carácter de alojamiento turístico, o similares”?

¿Puede una Junta de Propietarios prohibir la actividad “de servicio de hostelería, hospedaje, alquiler de viviendas con carácter de alojamiento turístico, o similares”?

Hace unos días tuve la oportunidad y el placer de ser invitado a la comisión de turismo de la COEC (Confederación Comarcal de Organizaciones Empresariales de Cartagena).

El objetivo era intercambiar y contrastar opiniones sobre los apartamentos turísticos y su legislación.
Como otras veces que he intervenido en este tipo de foros o similares, surgió una pregunta que es literalmente la siguiente: ¿Puede una Junta de Propietarios prohibir la actividad “de servicio de hostelería, hospedaje, alquiler de viviendas con carácter de alojamiento turístico, o similares”?
La pregunta se formulaba en el sentido o bajo la premisa de que con carácter general este tipo de actividades pueden resultar ser molestas, nocivas o incluso peligrosas para la comunidad, pues es notorio que en las zonas de veraneo de la costa y en los apartamentos turísticos de las ciudades, es una queja que se viene produciendo con asiduidad, sobre todo en aquellas que se alquilan sin control de tipo alguno.
El presente post pretende de forma muy sencilla dar respuesta a esa pregunta, que en realidad sería de aplicación a cualquier actividad molesta, prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, según el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En este sentido, el de la pregunta arriba planteada, caben de DOS ESCENARIOS:

1º La cláusula limitativa está inscrita en los Estatutos de la Comunidad.

En este caso la actividad de alojamiento turístico a la supuestamente se destinaría la vivienda está prohibida por los Estatutos de la Comunidad, que además están debidamente inscritos en el Registro de Propiedad, y la cláusula no tiene ningún problema interpretativo en el sentido de que expresa con claridad que los pisos del inmuebles solo podrán dedicarse única y exclusivamente a vivienda.
Este tipo de cláusulas estatutarias son limitativas de algunas facultades dominicales, por lo que habrán de interpretarse siempre restrictivamente. De ahí la importancia de la redacción de la misma y su justificación y proporcionalidad. Si cumplen estos requisitos no debe de haber ningún problema y la actividad estaría prohibida en la Comunidad de Propietarios.

En este sentido, es bastante recurrente por la Jurisprudencia, la utilización como fundamentación jurídica de la Sentencia del TS Sala 1º de 20 de octubre de 2.008 que indica que : “La doctrina constitucional entiende que el art. 33 CE reconoce al derecho a la propiedad privada un núcleo esencial, de manera que el régimen de los bienes, es decir, las facultades del propietario, no puede privarle de la efectiva utilidad económica, ni de la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de ellos. Si bien es cierto que los estatutos de una determinada comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades, éstas deben estar establecidas en atención al interés general de la propia comunidad.”

Para concluir podríamos indicar que un ejemplo de esta cláusula podría ser: “Queda prohibido destinar los pisos o viviendas a cualquier tipo de actividad industrial, empresarial, de hospedaje, albergue o alojamiento turístico similar”.

2º) La pretendida prohibición no consta en los Estatutos

Si la prohibición no está debidamente inscrita en los Estatutos de la Comunidad la calificación de una actividad como incómoda o molesta solo por su naturaleza no puede hacerse apriorísticamente y por ende prohibirla. La prohibición deberá instarse judicialmente y a posteriori aunque la misma cumpla con las formalidades administrativas, es decir la Junta de propietarios no puede determinar a través de acuerdo las actividades que consiente o prohíbe, que se realicen en un piso o vivienda, aunque si recomendamos en caso de aprobación la impugnación judicial del acuerdo.

Para dicha situación la Ley de Propiedad Horizontal nos configura el artículo 7 de dicho cuerpo legal 2, que establece que “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades 2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

El procedimiento a seguir tiene sus particularidades que vienen establecidas en el propio artículo y que básicamente son las siguientes:

.- El Presidente de la comunidad, deberá a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Se debe de utilizar una notificación fehaciente para disponer de prueba de haber efectuado el requerimiento.

.- Si una vez enviado el requerimiento de cese el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que es un procedimiento judicial que en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

.- Una vez presentada la demanda, a esta se debe de acompañar necesariamente, acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios.

.- El juez siempre que se pida por el demandante podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia.

.- Para el caso de la que la sentencia fuera estimatoria se podrá condenar en sentencia, además de a la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, a la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años. Por último y lógicamente si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

En este sentido y para los que estén interesados en ampliar esta última cuestión os dejo el enlace de otro post donde se desarrollan los aspectos sustantivos y procesales.
http://navarroselfa.blogspot.com/2016/10/analisis-practico-y-jurisprudencial-de.html

Antonio José Navarro Selfa, abogado en ejercicio, Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena.
Profesor de la Escuela de Práctica jurídica “San Isidoro de Cartagena” en Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal.
Profesor del master de acceso a la abogacía en el módulo civil-procesal civil

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