ALGUNAS CUESTIONES PRÁCTICAS SUSTANTIVAS Y PROCESALES SOBRE ACUERDOS NULOS Y ANULABLES EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

A modo de necesaria introducción y de forma muy resumida debemos indicar que conforme establece el párrafo primero del art. 18, LPH, los acuerdos adoptados por una junta de propietarios serán impugnables en tres supuestos concretos:

1º Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

En este caso la acción judicial caduca al año, mientras que en los supuestos 2º y 3º de este apartado a los tres meses.

 Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

 Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Como recordatorio indicaremos que necesariamente el plazo de impugnación del acuerdo ha de contarse de fecha a fecha, de acuerdo con el artículo 5.1 CC al ser un plazo de caducidad que  opera por el mero paso del tiempo y no es susceptible de interrupción.

El propio artículo 18 de la LPH,  en su párrafo segundo nos indica que los “legitimados para impugnar estos acuerdos adoptados por la junta de propietarios son necesaria y exclusivamente  los propietarios  que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto”. El antedicho párrafo nos indica además que para entablar la acción judicial el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

Dicho todo esto es igualmente necesario recordar que, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal,  la impugnación de los acuerdos se encuentra sometida a un plazo de caducidad cuyo transcurso, cuando no tiene lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o defecto del que el acuerdo en cuestión pudiere adolecer, transformándolo en válido cualquiera que fuese su contenido.

Sirva como ejemplo de lo antedicho, la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de   21 de marzo de 2018 siendo Ponente Don Antonio Salas Carceler:

“Por tanto no existe nulidad y, aunque pudiera existir, al tratarse en el caso de acuerdo que vulneraría exclusivamente la Ley de Propiedad Horizontal, nos encontraríamos ante un supuesto de anulabilidad sujeto a que se solicite dicha declaración de nulidad dentro de los plazos establecidos en la Ley, ampliamente superados en el caso. Esta sala en sentencia, entre otras, núm. 131/2014 , acorde con las señaladas por la parte recurrente y con la núm. 104/2013 de 27 febrero , dice que «De esta doctrina jurisprudencial se deduce que los acuerdos comunitarios sobre alteración de elementos comunes, que se hayan adoptado por mayoría, pese a requerir la unanimidad, quedarán convalidados si no se recurren en el plazo establecido, al tratarse de una infracción de la Ley de Propiedad Horizontal.

Igualmente y desde el punto de vista procesal debemos recordar también que si bien la nulidad de pleno derecho,- ipso iure e insubsanable-, puede oponerse por vía de acción o excepción, habida cuenta del carácter declarativo del pronunciamiento que la reconozca, por el contrario, la anulabilidad únicamente la podemos hacer valer bien por vía de acción, bien mediante una demanda reconvencional dentro del plazo antedicho del artículo 18 de la LPH.

Para concluir y volviendo al núcleo del tema que nos ocupa podemos afirmar sin ningún género de dudas que la actual redacción del artículo 18 de la LPH, y la Jurisprudencia que lo interpreta considera que los acuerdos que entrañan alguna infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la Comunidad, es decir los del primer apartado, son meramente anulables otorgándoles conforme a dicha calificación jurídica el plazo de un año para ejercer la acción , mientras que aquellos que suponen una infracción de cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o sean contrarios a la moral o el orden público o impliquen un fraude de ley, han de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil y, por tanto y lógicamente  insubsanables por el mero transcurso del tiempo.

A tenor de lo antedicho un ejemplo muy aclaratorio respecto del concepto de acuerdo  nulo de pleno derecho lo encontramos en la Sentencia de la Sala I del Tribunal Supremo de fecha 07/06/2018, en ella se indica:

“Descendiendo al caso enjuiciado, y para una mejor inteligencia de la decisión de la sala, es preciso distinguir dos supuestos: El primero sería aquél en el que la Comunidad litiga con un comunero, es vencido éste en el pleito y es condenado en costas, pero goza del beneficio de justicia gratuita.

Si la Comunidad adoptase el acuerdo de exigirle, inmediatamente después de haberse tasado las costas, el abono de éstas, el acuerdo sería contrario a una ley distinta a la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto el art. 36.2 de la Ley 1/1996 de Asistencia Jurídica Gratuita que establece que el beneficio lleva consigo la no exacción de las costas causadas, siempre que dentro de los tres años siguientes a la concesión del derecho no viniese a mejor fortuna.

Por tanto el acuerdo de exacción sería nulo, no anulable, por contrario a una Ley, que no es la de Propiedad Horizontal.”

Otra sentencia muy ilustrativa sobre la cuestión  sería  la de la  Audiencia Provincial de Baleares de 20 de noviembre de 2015, pues se impugna en concreto un acuerdo de corte de suministro de agua a un comunero aprobado en Junta de Propietarios por impago de la cuota común.

La Sala en este caso nos indica literalmente:

“En materia de propiedad horizontal deben diferenciarse, tal como lo hace la STS de 5 de mayo de 2000, por un lado, los acuerdos anulables susceptibles de sanación por caducidad entre los que se encuentran los que incidan en ilegalidad por infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o los Estatutos, a los que el Art.18.3 de la misma norma otorga un plazo de impugnación de un año. Y, por otro lado, los acuerdos viciados de nulidad radical o absoluta por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecidos unos efectos distintos para el caso de su contravención ( artículo 6.3 del Código Civil ) o por ser contrarios a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley.

En el caso de autos, la nulidad que los actores pretenden hacer valer es claramente la absoluta o radical pues sostienen que el acuerdo impugnado es contrario al artículo 33 de la Constitución Española, por su contenido expropiatorio y por ello, no procede tener por caducada la acción”

Como último ejemplo, la Sentencia del TS de fecha 11 de Junio de 2016.

“Afirmada la vinculación que produce la norma administrativa imperativa, hay que examinar los acuerdos impugnados. El inmueble tenía un servicio de portero automático, que fue inutilizado por los acuerdos de los propietarios porque se había generado una sensación de inseguridad a raíz de una serie de ataques a la propiedad acaecidos en el propio inmueble. La comunidad tomó el acuerdo de cerrar la puerta del portal con llave, con lo que se impedía el acceso, pero también la salida libre por el único paso que tiene el citado inmueble. Ello resulta contrario a lo establecido en los artículos 44 y 45 de la ley 19/1999, que imponen la obligación de dejar expedita la salida prohibiendo cualquier clase de elementos que impidan su utilización. Resulta claro que si se impone una sanción es porque el tipo descrito incluye una norma imperativa, en virtud de lo que dispone el art. 18.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que los acuerdos son impugnables “cuando sean contrarios a la ley […]”. Ello debe integrarse con lo dispuesto en el artículo 6.3 CC, por lo que los acuerdos tomados en contra de esta norma son nulos de pleno derecho por ser contrarios a la norma imperativa, contenida en la Ley autonómica 19/1999.”

Para finalizar debemos aclarar que el Tribunal Supremo mantiene una excepción a todo lo antedicho que viene sosteniendo de manera reiterada y que he podido comprobar genera cierta confusión no ya entre los profesionales sino también entre Juzgados de Primera Instancia y Audiencias Provinciales.

Esta excepción radica en el nombramiento de Presidente de la Comunidad a persona no propietaria.  Lo cierto es que por  mucho que he intentado ahondar en el tema no alcanzo a encontrar sentido jurídico a tal doctrina porque al final hablamos del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal que  trata del nombramiento de Presidente de quien no es propietario, y desde luego al menos a mi juicio no concuerda con lo derivado del artículo 6.3 del Código Civil ni con la redacción del propio artículo 18 de la LPH, si bien como tal doctrina y sin más consideración debe ser acatada.

TS, Sala Primera, de lo Civil, 23 de septiembre de 2015

Es nulo de pleno derecho el nombramiento de quien no es propietario como Presidente de la Comunidad

“… Se alega la infracción de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias de esta Sala de 28 de octubre de 1974 y 11 de noviembre de 2009.

Aun cuando es cierto que tales sentencias mantienen la tesis de la parte recurrente -la sentencia más reciente a efectos de no negar la legitimación a la Comunidad demandada por el hecho de haber actuado en el proceso a través de su presidente no propietario-, la mayoría de las sentencias dictadas por esta Sala se han inclinado por la posición contraria considerando que se trata de una nulidad absoluta e insubsanable por tratarse de un acto contrario a la ley.

Así la sentencia núm. 901/2008, de 14 octubre, Rec. 948/2002 , dice que «la jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005 , citada en la de 13 de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de julio , modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril -hoy art. 13 -), que “evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil . Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994 , que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, diciendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del “ius cogens” con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el art. 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento ( sentencias de 10 de marzo de 1965 , 7 de febrero y 27 de abril de 1976 , 11 de diciembre de 1982 y 10 de octubre de 1985 citadas , a las que cabe agregar las de2 de marzo de 1992 y 29 de octubre de 1993 ), y añade esta sentencia que no se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento en que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al previsto en el art. 16.4º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables “. ….’.

Dado que la diferenciación entre acuerdos nulos y anulables reviste consecuencias prácticas  absolutamente relevantes, porque dependiendo de ello el acuerdo tiene o no que impugnarse en un plazo de un año y que a veces en la práctica puede verse como un tema confuso, espero haber aclarado cualquier duda al respecto, entendiendo que, como siempre digo, cualquier Comunidad de propietarios debe de contar siempre con el debido asesoramiento de un profesional ya sea un administrador de fincas o un letrado a fin de evitar cualquier problema insubsanable.

Cartagena, 9 de julio de 2019.

Antonio Navarro Selfa

Abogado en ejercicio. Decano del Colegio de abogados de Cartagena.

Profesor de la EPJ Cartagena y del master de acceso a la abogacía en materia de arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.

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