1º Acerca de la profesión de administrador de fincas.
2º Naturaleza jurídica de la relación administrador de fincas – Comunidad de Propietarios. “Arrendamiento de servicios” versus “contrato de mandato”.
3º Duración del cargo – Consecuencias del desistimiento unilateral del contrato por la comunidad de propietarios – Responsabilidad civil del administrador.
4º Resumen y conclusión.
1º ¿Qué es un administrador de fincas?
Con carácter general podríamos definir la figura del administrador de fincas como la de un profesional que en sentido amplio se encarga de la gestión de los intereses de las comunidades de propietarios.
Centrándonos propiamente en su figura y previamente a entrar en un análisis jurídico, intentaremos concretar cuáles son sus funciones en el ámbito de la gestión y llevanza de la Comunidad.
A este respecto me parece muy adecuada y por tanto reproduzco literalmente las que se emplea en la página web del Consejo General de Colegios de Administradores de fincas de España que indica en su literalidad: “En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden al administrador de fincas las obligaciones fijadas en el art. 20 de la LPH (velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; preparar el plan de gastos e ingresos; atender a la conservación y entretenimiento de la casa; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros; actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación; y todas las demás atribuciones que le confiera la Junta) pero, al margen de las mismas, debe asesorar a la comunidad, controlar los proveedores, dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros; ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan; llevar una adecuada contabilidad y advertir sobre la morosidad”
Un administrador de fincas debe además potenciar la solución extrajudicial de conflictos en el ámbito de la Comunidad y para ello deberá estar necesariamente formado.
El desarrollo de la profesión exige, en la actualidad, que los administradores de fincas también estén en la vanguardia del uso de las nuevas tecnologías para la gestión de la Comunidad y de sus propias oficinas en relación con sus administrados, así como de las normas relativas a protección de datos.
En España la colegiación para un administrador de fincas no resulta obligatoria, cuestión esta que a mi juicio, resulta un error ya que un propietario administrado es en definitiva un consumidor y tan solo un Colegio Profesional puede garantizar entre otras cuestiones: La ordenación de la profesión, el cumplimiento de unas normas deontológicas, la acreditación de una cualificación profesional así como una formación continuada, cuestiones todas estas que pude constatar en un plano personal, puesto que durante algunos años compagine mi profesión de abogado en ejercicio con la de administrador de fincas.
A continuación procederemos analizar la figura del administrador de fincas desde un punto de vista jurídico.
2º Naturaleza jurídica de la relación administrador de fincas – Comunidad de Propietarios. “Arrendamiento de servicios” versus “contrato de mandato”.
Para comenzar el análisis de esta cuestión debemos indicar que en nuestro Derecho se viene produciendo desde hace años un debate en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato de un administrador fincas con una Comunidad de Propietarios. Esta cuestión no es un mero debate doctrinal abstracto, si no que resulta muy importante tanto para el administrador como para el administrado porque de ella nacen las consecuencias jurídicas que les vinculan y que delimitan sus relaciones profesionales que son diferentes en ambos casos según donde ubiquemos la naturaleza del contrato.
Estas dos posturas durante un tiempo estuvieron enfrentadas por lo que se generó cierta inseguridad jurídica, si bien a día de hoy la segunda de ellas es prácticamente unánime.
La primera de las dos posturas considera que nos encontraríamos ante un contrato de “arrendamiento de servicios” del artículo 1.544 del Código Civil cuyo tenor literal indica: “En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto”.
En este caso el Administrador de fincas se obligaría a prestar un servicio a la Comunidad de Propietarios concretado en las funciones del art. 20º de la Ley de Propiedad Horizontal. La Comunidad por su parte se obligaría a pagar un precio previamente pactado por ello.
Además de las reflejadas en el antedicho artículo 20º pueden obviamente pactarse otras funciones según los intereses y necesidades de las partes.
La segunda de las posturas y ya casi absolutamente mayoritaria a día de hoy entiende que la relación jurídica de la comunidad de propietarios con el administrador de fincas nacería de un “contrato de mandato” previsto en el artículo 1.709 del Código Civil que en su tenor literal indica: “Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra”. Este mandato y de acuerdo con el artículo 1711 del Código Civil es lógicamente retribuido. El mandato se concretaría igualmente que en el supuesto anterior en las funciones propias del artículo 20º de la LPH, más las fueran pactadas en contrato.
Una vez determinado que la naturaleza jurídica es la del “mandato” del artículo 1709 del código civil debemos dar un paso más y preguntarnos cuál es su fundamento jurídico.
Para entender dicha cuestión debemos partir de la idea inicial de que tradicionalmente se entienden en nuestro Derecho la existencia de dos tipos de mandato dentro del artículo 1709 y SS del Código Civil, el representativo y el de gestión, mandato éste último que a su vez resulta relativamente fácil de confundir con el arrendamiento de servicios.
Debemos también tener en cuenta para continuar nuestro análisis que en nuestro ordenamiento jurídico sólo pueden ser objeto de mandato aquellos actos en los que quepa la sustitución, es decir cuando la gestión puede ser realizada tanto por sí mismo como por otro. Por el contrario, cuando la actividad o desempeño implican necesariamente acudir a otra persona para que la lleve a cabo, estaremos en presencia de un arrendamiento de servicios.
Realizando un análisis de la Jurisprudencia existente no resulta difícil apreciar que son dos los argumentos principales que se utilizan para llegar a la antedicha conclusión.
El primero de ellos es la propia sustitución prevista en el artículo 13º de la LPH en su apartado 5º, que indica de forma literal:
“Las funciones del secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los Estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.”. El apartado 6º a su vez nos señala “que los cargos de secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.” “El cargo de Administrador y, en su caso, el de secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.”
La Ley de Propiedad Horizontal por tanto en su artículo 13º contiene expresamente el requisito exigido por el “mandato” que es el de la posibilidad de sustitución y ello porque según el propio tenor literal del artículo no es obligatorio que se encomiende la administración a un ajeno a la comunidad de propietarios. Las funciones propias del cargo de administrador como hemos visto van a ser ejercidas por el presidente de la comunidad salvo, que se acuerde en la correspondiente Asamblea de Propietarios legalmente convocada elegir a otras personas, en este caso un administrador de fincas profesional para el desempeño de este cargo.
Una segunda razón esgrimida por la Jurisprudencia además de la propia sustitución antedicha es el término utilizado de forma expresa en el apartado 7º del artículo 13º en relación a la remoción de cargos: “Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.” Por tanto el legislador parece que ha querido situar concretamente al administrador en el ámbito del mandato, un cargo referenciado de forma expresa en dicho artículo.
3º DURACIÓN DEL CARGO – CONSECUENCIAS DEL DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL CONTRATO POR LA COMUNIDAD – REPONSABILIDAD CIVIL DEL ADMINISTRADOR.
Estas son las tres cuestiones jurídicas más habituales que me he encontrado en mi vida profesional con relación a la cuestión que nos ocupa. Tratare de dar respuesta a las tres de la forma más precisa posible dentro de la complejidad y extensión propias del tema, por lo que he optado por no entrar al análisis de todos los matices posibles que pueden concurrir que dejo para otro futuro “post”.
Como ocurre con el caso del presidente o con el de secretario la duración del cargo de administrador según el párrafo 4º del artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal lo será de un año plazo perfectamente prorrogable siempre que los Estatutos de la comunidad de propietarios no indiquen otra cosa.
Al mismo tiempo y cuando hablamos de un contrato de mandato le sería también de aplicación el artículo 1733 del Código Civil cuyo tenor literal es el siguiente: “El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato”.
Esta esta relación jurídica administrador de fincas-comunidad de propietarios se encuadra además en el grupo de contratos en el que las relaciones tienen en cuenta el principio «intuito personae» que como ha venido señalando de forma unánime el Tribunal Supremo pueden resolverse por voluntad unilateral de cualquiera de las partes, por la simple razón de la pérdida de confianza de una de las partes que es el elemento fundamental de las mismas.
Por tanto y una vez que conocemos que cabe desistir unilateralmente del contrato y porque, deberemos indicar también que lógicamente las consecuencias jurídicas de tal decisión unilateral son distintas según la renuncia o cese del administrador por la Comunidad de Propietarios obedezca o no a una razón justificada, es decir la Comunidad de Propietarios puede cesar al administrador en cualquier momento como hemos señalado pero solo si existe una causa justificada que motive la extinción de ese contrato no procederá el pago de una indemnización al mismo.
En este sentido se entiende que existe una razón justificada cuando el administrador de fincas ha incumplido sus obligaciones o bien lo ha hecho de forma deficiente es decir con “mala praxis “, esto es actuando de forma no concorde con las reglas técnicas de la administración de fincas comúnmente admitidas.
En ambos casos además se requiere que se haga con una “entidad bastante” que en cualquier caso habrá de ser objeto de prueba y decisión por parte de un Tribunal en su caso, no obstante existe ya una Jurisprudencia bastante extensa respecto a esta cuestión lo que nos va a permitir determinarla a priori con bastante exactitud.
Si no concurren los supuestos antedichos, la Comunidad de Propietarios habría vulnerado el contrato en cuanto al plazo pactado sin justa causa, debe de operar entonces a favor del administrador de fincas el artículo 1101 del Código Civil: “Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas”. Esta indemnización de daños y perjuicios causados al administrador debemos ponerla en relación con el con el contenido del artículo 1106 del mismo cuerpo legal que indica: “La indemnización de daños y perjuicios comprende, no sólo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor, salvas las disposiciones contenidas en los artículos siguientes”.
En esta cuestión, insistimos, existe una amplísima literatura Jurisprudencial y doctrinal.
En este sentido debemos indicar también que, como se desprende del artículo 13º de la LPH, los honorarios de un administrador de fincas son un gasto ordinario como cualquier otro en relación a lo contemplado en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal como obligación expresa de un propietario : “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
Por último y en cuanto a la posible existencia de responsabilidad civil de un administrador de fincas, la misma lógicamente no va a derivar de una obligación de resultado, como ocurre en casi todas las relaciones profesionales, sino que lo hace de un incumplimiento de un deber de ordenada y correcta gestión en el desarrollo de sus funciones encomendadas, es decir lo que se denomina “lex artis”.
Es decir, hablaríamos siempre de una actuación inadecuada por parte del administrador en la ejecución de lo encomendado. Como en cualquier responsabilidad civil profesional además deben ocasionarse necesariamente unos daños concretos para la comunidad.
Como en casi todos los “post” que realizo me gusta concluir con un resumen o nota de conclusiones que expongo a continuación y que básicamente resultan de la ordenación de los criterios jurisprudenciales existentes en la materia tratada.
4º RESUMEN Y CONCLUSIÓN.
Entre los aspectos jurídicos más importantes de los que hemos tratado, podemos destacar:
1º) La naturaleza jurídica de la relación que media entre Administrador y Comunidad es la de un contrato de mandato representativo de los denominados “sui generis” regulado por las normas relativas al mandato, arts.1.709 y ss. del Código Civil y por el art.13 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2º) A su vez del art.1.732,1º del Código Civil se desprende necesariamente que el mandato es revocable antes de su finalización. La decisión de nombramiento y el cese o remoción deben decidirse en Junta de Propietarios convocada a tal efecto, con inclusión expresa dentro del orden del día.
3º) Por la naturaleza del tipo de contrato y por condición de su característica «intuitu personae” la pérdida de confianza sería motivo suficiente para esa revocación del mandato. Por otra parte si esta fuera injustificada la Comunidad de Propietarios deberá indemnizar al Administrador cesado por los daños y perjuicios causados en función del artículo el art.1.101 del C.C.
4º) Por último y como hemos indicado “ut supra”, existirá responsabilidad civil por parte del administrador, no por la no obtención de un resultado, si no por un incumplimiento por acción u omisión de sus funciones conforme a la “lex artis” aplicable a su profesión, sirviéndonos de orientación para el caso concreto la abundante Jurisprudencia existente.
Finalmente me permito destacar una vez más la relevancia de la contratación de un administrador de fincas debidamente colegiado, y en el caso no recomendado de que el profesional a contratar no lo esté se debe extremar la comprobación y observancia de su cualificación profesional y modo de actuar, ya que, como he indicado en distintas ocasiones, la colegiación en esta profesión, supone una garantía para los propietarios-consumidores que se verán amparados por el control y supervisión de la propia institución.
Antonio Navarro Selfa.
Abogado en ejercicio. Decano del Colegio de abogados de Cartagena.
Profesor de la EPJ Cartagena y del master de acceso a la abogacía en materia de arrendamientos urbanos y propiedad horizontal.
En Cartagena a 29 de septiembre de 2019.