1. Construcción del recurso.
Muy resumidamente el recurso se fundamenta en la infracción del artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 y la doctrina jurisprudencial relativa al impago de la renta. En el desarrollo del recurso, se alega que, en atención a las circunstancias concurrentes, no existe un incumplimiento contractual con entidad resolutoria. La parte recurrente expone la jurisprudencia del Tribunal Supremo y justifica que lo procedente es la desestimación de la demanda. Asimismo, se argumenta que no existe identidad de razón con el caso contemplado en el STS de 27 de septiembre de 2023, invocado por la parte recurrida como fundamento para solicitar la inadmisibilidad del recurso.
2. Jurisprudencia de la Sala.
Es doctrina consolidada de la Sala 1º , como se evidencia en la sentencia 729/2010, de 10 de noviembre, y en las sentencias 1219/2008, de 19 de febrero, y 193/2009, de 26 de marzo, que el impago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentación la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia. Este principio se mantiene incluso cuando la demanda se fundamenta en el impago de una sola mensualidad, o el mero retraso sin que el arrendador esté obligado a que el arrendatario se retrase de manera habitual en el abono de las rentas periódicas.
Esta conclusión se sustenta en dos argumentos clave: A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 del texto refundido de la LAU 1964 se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan, a igual que en el artículo 27 de la actual LAU, dada la Jurisprudencia dado la doctrina mantenida por la Sala en aplicación de la LAU 29/94
B) Dado que el contrato de arrendamiento urbano es oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es pagar la renta. Además, este tipo de contrato lo es de tracto sucesivo, y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.
Esta doctrina se ha reafirmado ulteriormente en las sentencias 137/2014, de 18 de marzo, 180/2014, de 27 de marzo, y 291/2014, de 23 de mayo.
3. Inaplicabilidad del Artículo 1124 del Código Civil y el Abuso de Derecho
La Sala entiende que no resulta aplicable al caso , el artículo 1124 del Código Civil no es aplicable a los contratos de arrendamiento sujetos a la LAU de 1964, como se establece en la STS 137/2014, de 18 de marzo, debiendo estarse a lo dispuesto en el artículo 114.1 de la LAU, dado que cuenta con una regulación específica, o bien actual 27 de la LAU como se ha indicado anteriormente.
Tampoco puede considerarse que incurra en abuso de derecho, según la Sala, conforme al artículo 7 del Código Civil, ya que el arrendador que, ante el incumplimiento del pago de la renta, ejercita su derecho a la resolución del contrato. En este sentido, la STS 137/2014, de 18 de marzo, aclara que «el abuso de derecho no estará tanto en el arrendador que pretende resolver el contrato por impago puntual de la renta, cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad”. Esto no es más que la aplicación concreta de la doctrina reiterada según la cual, como expresa la sentencia 872/2011, de 12 de diciembre, «la regla general consiste en que quien usa de su derecho, no ocasiona daño (qui iure sui utitur neminem laedit), aunque no obtenga una solución positiva a su demanda». Esta regla se relaciona con el derecho constitucional a la tutela judicial, manifestada en diversas ocasiones por la Sala.
4. Consideración de las Circunstancias del Caso Concreto
No obstante, la STS 673/2009, de 30 de octubre, invocada por la sentencia recurrida, señala que, si bien es cierto que la consideración de otros plazos por parte de los tribunales para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio podría conducir a la inseguridad jurídica ya un riesgo de arbitrariedad, también es cierto que las circunstancias del caso concreto deben ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido un incumplimiento contractual.
Por su parte, la sentencia 210/2022, de 15 de marzo, precisa que la doctrina de la Sala antes expuesta no es aplicable cuando, conforme a lo razonado por la Audiencia, las circunstancias concretas singularizan el caso y fundamentan la decisión: que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco , cuestión en la que aquí discrepo de Sala como punto de referencia dado que se trataba de una cuestión objetiva no atribuible al arrendatario, mientas en que en el presente supuesto sí existen circunstancias subjetivas y de hecho resuelve en base a ellas.
5. Circunstancias excepcionales del caso.
En el presente caso, concurren las siguientes circunstancias excepcionales que lo convierten en un supuesto singular y, como tal, merecedor de un tratamiento diferenciado:
El impago se refiere a una sola mensualidad de renta que ya fue abonada el 3 de agosto de 2020. La arrendataria ha venido satisfaciendo la renta pactada desde 1983, sin que consten impagos anteriores, salvo la enervación de la acción en el procedimiento judicial 635/ 2014 del Juzgado de Primera Instancia núm. 25 de Barcelona.
Era práctica habitual que la renta se abonase mediante una transferencia desde una cuenta de Caixabank en la que se habían domiciliado los recibos de la renta y que se nutría mediante transferencias que la arrendataria hacía desde otra cuenta de su titularidad en Bankia donde ella cobraba la pensión, El recibo correspondiente a la mensualidad de julio de 2020 fue devuelto porque en la cuenta domiciliada faltaba una pequeña cantidad de dinero, inferior a 10 euros. La entidad financiera no devolvió el recibo sin comunicárselo recibo a la arrendataria.
El 16 de junio de 2020, la demandada sufrió una caída que le provocó una fractura del radio y otra nasal. Dada su edad, 82 años, presenta un leve deterioro de memoria. A mediados de julio, su marido, de quien es cuidadora de hecho y que convive con ella en la vivienda, sufrió otra caída que requirió hospitalización, siendo dado de alta el 23 de julio. Debido a esta situación de estrés, la demandada olvidó ordenar la transferencia de los fondos para el abono de la renta.
No fue hasta el 3 de agosto de 2020 cuando sus familiares se percataron de la situación e hicieron un ingreso inmediato de la renta impagada en la cuenta de Caixabank mediante transferencia de 1000 euros. Además, se ha procedido a domiciliar el pago de la renta en la cuenta en la que la arrendataria cobra su pensión, en donde se viene abonando con normalidad.
El impago no produjo perjuicio alguno al acreedor.
En definitiva, esta sentencia abre la posibilidad, que parecía vedada, para determinar que en el cumplimiento de la obligación de pago se consideren las circunstancias concurrentes en cada caso litigioso. Desde esta perspectiva, las circunstancias descritas, de naturaleza excepcional, determinan para la Sala que no pueda apreciarse un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento.
La situación no obstante abre una puerta que me parece peligrosa, y utilizo las propias palabras de la sentencia comentada: “ Ahora bien, la STS 673/2009, de 30 de octubre, invocada por la sentencia recurrida, señala que si bien es cierto que «la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial», añade «sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual».
Solo cabe esperar que una vez abierta la puerta a las circunstancias concurrentes en cada caso, estas solo sean tratadas por las audiencias provinciales en circunstancias tan absolutamente extraordinarias como las presentes, pues de lo contrario podría afectar al propio mercado de vivienda por las dificultades añadidas que los arrendadores pudieran encontrar en la tramitación de los procedimientos de desahucio añadidas a las ya existentes, con la consiguiente fuga del mercado arrendaticio de determinadas viviendas y el consecuente incremento de precios.