Validez de notificación realizada por el arrendador al arrendatario y no recibida por voluntad de éste

Validez de notificación realizada por el arrendador al arrendatario y no recibida por voluntad de éste

A raíz de mi último post sobre la enervación y de los requisitos de contenido del requerimiento de pago para que este produzca todos sus efectos, algunos compañeros me preguntaron en torno a la eficacia de una notificación enviada a un inquilino y no recibida por éste para impedir intencionadamente la misma produzca sus efectos.

Trataré de desarrollar este post, como si de una clase se tratara.
A fin de que no existan dudas en torno a la cuestión comenzaremos delimitando cual sería el SUPUESTO DE HECHO al que nos referimos:

Bastantes más veces de las que sería deseable,  nos encontramos con que a la hora de enviar una comunicación fehaciente a un arrendatario, éste no la recoge de forma intencionada. Esta comunicación bien podría ser por ejemplo para indicar la fecha de expiración del término del contrato o la reclamación de rentas con el fin añadido de evitar una posible enervación futura, actualización de estas, repercusiones por obras etc, siendo estos quizás los supuestos más frecuentes en materia de arrendamientos.

Para mayor claridad a la hora de entender la doctrina jurisprudencial que solventa la cuestión pondremos un  EJEMPLO que me ha ocurrido recientemente en un desahucio por expiración del término contractual.

Envío como letrado de un arrendador  el 14 de enero de  2015  un “burofax” al arrendatario indicándole la intención manifiesta de no prorrogar el contrato de arrendamiento que tiene con mi cliente.
El arrendatario se niega a recogerlo y deja caducar el aviso en correos.

Se presenta la oportuna demanda en el Juzgado y, llegado el acto del juicio, el inquilino opone que no  recibió la notificación y por tanto la denegación de prórroga no opera. Naturalmente en este caso y junto con la demanda aportamos como documento el burofax enviado al domicilio correcto pactado en el contrato y la indicación de correos de que estaba caducado por no haber sido recogido.

SOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL AL ASUNTO QUE NOS OCUPA 

Afortunadamente la solución Jurisprudencial en este caso es bastante lógica, salvo alguna excepción muy residual, y se entiende casi unánimemente  como doctrina que “la notificación tiene siempre naturaleza unilateral, no se encuentra sujeta a forma  aunque sí a su prueba, tiene carácter recepticio en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario, mas su finalidad queda satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que sólo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida.”

Además de las STS de las Audiencias Provinciales, de las que ahora indicaremos un par de ejemplos, que como he dicho son prácticamente unánimes a este respecto, el propio Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de pronunciarse al respecto como indica la AP Barcelona, Sec. 4.ª, 650/2009, de 14 de diciembre  haciendo referencia a las Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero, cuya doctrina es, según la referida Sentencia la siguiente : “que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada”

Para terminar y como hemos indicado concluimos reproduciendo un par de sentencias a propósito del tema que nos ocupa:

Audiencia Provincial Toledo, Sec. 2.ª, 197/2010, de 17 de septiembre ,Recurso 32/2009..
“En este caso, la renta se fijó por meses, en cuyo caso, como último día del contrato había que estimar el 30 de Junio de 2007, si damos al requerimiento notarial de 25 de Mayo de 2007 los efectos de denuncia del contrato por parte del arrendador.
Pero, la existencia probada documentalmente de los envíos de burofaxes, de fechas 9 de Mayo y 4 de Abril de 2007, nos hacen retrotraer la fecha de la extinción definitiva del contrato, a la que se establece en la demanda 30 de Abril de 2007, porque el demandante-arrendador hizo todo lo que en su mano es posible y exigible para dicha notificación, que no llegó al arrendatario porque éste lo impidió voluntariamente, ya que se situó voluntariamente en paradero desconocido y no recogió luego los acuses dejados por Correos”.

Audiencia Provincial de  Madrid, Sec. 18.ª, 437/2009, de 28 de septiembre,Recurso 407/2009.
“ El motivo así esgrimido no puede prosperar ni ser admitido por cuanto obra en autos el requerimiento hecho a la misma y al marido de esta en sendos burofax con acuse de recibo. Si la demandada no acudió a recogerlo fue por su propia conveniencia y no por ninguna otra causa y desde luego en ningún caso es preceptivo hacer el requerimiento denegatorio de tácita reconducción por conducto notarial siendo valido el verificado por medio de burofax remitido el día 21 de Noviembre de 2007, burofax que no fue entregado en mano pero dejado un aviso de recibo en el buzón. Desde luego el hecho de que la demandada no haya acudido a recogerlo en modo alguno priva de eficacia al requerimiento así hecho y lo contrario seria dejar el cumplimiento de las normas a la arbitrio de uno de los contratantes, lo que no es admisible.”

Espero que os haya sido de utilidad.

En Cartagena, a 28 de mayo de 2015