Enervación de la acción de desahucio por falta de pago en 7 preguntas y respuestas.

Enervación de la acción de desahucio por falta de pago en 7 preguntas y respuestas.

1- ¿Qué es la enervación en un desahucio por falta de pago?

La definición de enervación del desahucio se recoge en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que nos dice:

» Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.»

 

2- ¿Existen excepciones a este supuesto?

Aunque esta es la regla general, existen dos excepciones en la que no se permite enervar al arrendatario y son las siguientes que indican en propio artículo 22.4.  Así  “la enervación del desahucio no será posible, primera,  “cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.” y segunda “Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.”

 

3-¿Qué requisitos de contenido ha de tener el antedicho requerimiento de pago según nuestro Tribunal Supremo?

Sobre este extremo, sus requisitos mínimos de contenido para su plena eficacia,  se ha pronunciado el Tribunal Supremo en la Sentencia de 28 de mayo de 2014 que, ante las discrepancias existentes entre algunas Audiencias Provinciales, fijó doctrina sobre su naturaleza y contenido, para que el requerimiento produzca pleno efecto jurídico.  Así en el  Recurso de casación y extraordinario por infracción procesal: Num.: 1051/2012, siendo Ponente el Excmo. Sr. D.: Francisco Javier Arroyo Fiestas, se fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente:

“El requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.”

Siguiendo con el contenido de la Sentencia y teniendo claro los contenidos que no son necesarios de figurar en el requerimiento del artículo 22.4 LEC, pasamos a continuación a desglosar los requisitos que en función de la resolución de nuestro Alto Tribunal, sí son exigibles o necesarios como contenido mínimo del requerimiento previo al ejercicio de la acción de desahucio, para que éste surta todos sus efectos jurídicos, que son los siguientes:

1.- La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada a la renta.

2.- Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente. Generalmente se practica por burofax o mail certificado.

3.-  Ha de referirse a rentas impagadas.

4.-  Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que como hemos visto es de un mes.

5.- Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada como deuda.

Sí es muy importante aclarar que de existir un error en la cuantía reclamada en el requerimiento entendemos que sería necesario efectuarlo de nuevo   para poder impedir la enervación del desahucio.

 

4-¿Qué ocurre cuando a la ahora de enviar la antedicha comunicación el arrendatario no la recoge de forma intencionada?

En muchas ocasiones, nos encontramos con que a la hora de enviar una comunicación fehaciente a un arrendatario de reclamación de rentas conforme al antedicho artículo 22.4 de la LEC, éste no la recoge de forma intencionada.

Pues bien, la solución Jurisprudencial en este caso es bastante lógica, y se entiende que la notificación tiene siempre naturaleza unilateral, no se encuentra sujeta a forma  aunque sí a su prueba, tiene carácter recepticio en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario, más su finalidad queda satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que sólo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida.

Así el propio Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de pronunciarse al respecto como nos indica la AP Barcelona, Sec. 4.ª, 650/2009, de 14 de diciembre que nos hace expresa referencia en su contenido a las Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero, cuya doctrina es la siguiente : “que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada”

Es decir que como no puede ser de otra manera, dicha comunicación enviada de forma fehaciente a efectos de su constancia va a producir todos sus efectos jurídicos, en el sentido de que tengamos prueba de su envío, fecha y contenido, y el hecho de no estar  entregada por ser rehusada o no retirada por el receptor lógicamente no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino tan solo prueba la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado.

 

5-¿Cuántos meses de impagos son necesarios para entender que ha de decretarse la enervación de la acción?

La respuesta la obtenemos de nuestro TS, Sala Primera, de lo Civil, en Sentencia 27 de marzo de 2014 que nos indica literalmente “…

3º.- Declarar como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. …”

 

6-¿Qué ocurre con las costas del procedimiento en caso de enervación?

El  art. 22.5 de la LEC, es muy claro en este sentido y nos indica que ” La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador”.

 

7-¿Cómo se mide el cómputo del plazo de 30 días que deben mediar entre el requerimiento previo y la demanda a fin de evitar la enervación del desahucio?

Pues entendemos indubitadamente que supone plazo civil anterior al judicial y por lo tanto se mide en días naturales.  

En este sentido dice el artículo  5 CC dice que ‘Siempre que no se establezca otra cosa, en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado, quedará éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente’ y añade que ‘En el cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles’.

El art. 439.3 de la LEC indica en su tenor literal “No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación de desahucio”.

 

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