Flexibilización del criterio de la sala 1º del tribunal supremo en materia de subrogación en contratos de alquiler

Flexibilización del criterio de la sala 1º del tribunal supremo en materia de subrogación en contratos de alquiler

Flexibilización del criterio de la sala 1º del tribunal supremo en materia de subrogación en contratos de alquiler

Como hemos visto estos días en medios de comunicación y redes sociales la Sala Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 475/2018, de 20 de julio, ha flexibilizado el criterio que venía sosteniendo en materia de subrogación de alquileres de renta antigua por fallecimiento.
La sala ha considerado que la doctrina anterior es demasiado rígida y que no puede ser mantenida de una manera tan inflexible sin tener en cuenta las exigencias que imponga la buena fe, en cada caso.
El núcleo de la Sentencia, lo encontramos en el Fundamento Derecho Tercero de la referida Sentencia, así:

1º) Normativa aplicable:

De acuerdo con lo previsto en la disposición transitoria segunda de la LAU 1994, los contratos de arrendamiento de vivienda que se celebraron con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y estuvieran subsistentes en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994, continuaron rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en la propia disposición transitoria. Por lo que importa a los efectos del presente recurso, entre otras previsiones, la mencionada transitoria estableció que a la subrogación por causa de muerte a que se refería el art. 58 LAU 1964 sería de aplicación el procedimiento previsto en el art. 16.3 LAU 1994.

2º) Contenido del artículo 16.3 de la Lau :

“El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse».

3º) Doctrina anterior de la Sala respecto de esta materia.

La Sala lo que venía entendiendo es el tenor literal de la Ley, es decir que para que hubiera lugar a subrogación, era imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen indubitadamente la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse, y esta era su Jurisprudencia. Sin el cumplimiento de estos dos requisitos era imposible la existencia de la subrogación.

4º) Cambio de sentido de la doctrina y flexibilización de esta.

Pues la Sala viene a entender, con buen criterio a mi juicio, que se puede producir un resultado injusto cuando, aunque no se haya llevado a cabo la notificación formal prevista en el artículo 16º, el arrendador sí es conocedor del hecho del fallecimiento y de la voluntad de subrogación de la persona que tiene la voluntad y el derecho de hacerlo, lo que será una cuestión de prueba en el procedimiento.

5º) Razonamiento de la Sala 1º, para el cambio existente.

El Tribunal Supremo entiende que el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación, porque se produce o no según establece el artículo 16 y además la notificación indicada en el precepto tiene como fin el conocimiento del arrendador del hecho y la voluntad de subrogación, por tanto si el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, y tal circunstancia queda a juicio del tribunal probada, entender lo contrario sería actuar contra la buena fe.

6º) Ejemplo práctico contenido en la propia sentencia.

En el presente caso sirva como ejemplo , el propio supuesto enjuiciado en el que el viudo no remite al arrendador la comunicación preceptiva del artículo 16, si bien queda acreditado en el procedimiento que éste tenía conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues antes de interponer la demanda negoció con el viudo un supuesto nuevo importe que debía de pagar el pretendido subrogante, es decir, tuvo noticia del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad de subrogación del posible nuevo arrendatario, por lo que el Tribunal realiza la indicada interpretación flexible del precepto indicado, artículo 16 de la Lau/1994.

En Cartagena a 2 de agosto de 2018

Antonio José Navarro Selfa, abogado en ejercicio, Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena.
Profesor de la Escuela de Práctica jurídica “San Isidoro de Cartagena” en Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal.
Profesor del master de acceso a la abogacía en el módulo civil-procesal civil.

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