Finalizado un contrato de arrendamiento de vivienda o próximo a finalizar: ¿Cuál sería su prórroga legal una vez ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler? Para evitar la duración mínima de 5 años prevista por la reforma de la LAU:¿Podría arrendar mi vivienda por temporada en lugar de hacer un contrato de alquiler para uso de vivienda?

El Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler,como todo el mundo conoce a estas alturas tras su amplia difusión en medios de comunicación, ha venido a modificar la duración mínima establecida para los contratos de arrendamiento de vivienda y para su prórroga. De esta forma el contenido del artículo 9 de la LAU, queda de la siguiente manera:

1. Se produce una ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda, de forma que su duración mínima pasa de 3 a 5 años, en caso de personas físicas y de 7 para las personas jurídicas.

2. Por otra parte se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años. Es decir si una vez transcurrido el plazo de prórroga obligatoria ninguna de las partes da por finalizado el contrato, con su correspondiente notificación a la contraria, se aumenta en el tiempo de la prórroga legal establecida al plazo de 3 años.


En estos días tras la aprobación del Decreto, he podido percibir que en mi despacho recibo numerosas consultas a cerca de dos cuestiones que son las que dan título al presente post:

La primera pregunta sería:Finalizado un contrato de arrendamiento de vivienda o próximo a finalizar ¿Cuál sería su prórroga legal una vez ha entrado en vigor el Real Decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler?

Para empezar debemos indicar que en nuestro Derecho rige el principio general de irretroactividad de las normas jurídicas,que aparece recogido en nuestra Constitución, artículo 25. En el mismo sentido establece el artículo 2.3 del Código Civil que:”las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario”.

A modo de inciso y para los no juristas aclararemos que la irretroactividad se entiende como la imposibilidad de extender los efectos derivados de una ley a las relaciones jurídicas existentes antes de su entrada en vigor, por una obvia cuestión de seguridad jurídica.

Pues bien en este sentido y como no podía ser de otra manera la Disposición Transitoria Primera del antedicho Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, establece:

“Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley”.

Por tanto y en función de lo expuesto, se nos ofrecen tres escenarios distintos si contamos a partir de la entrada en vigor de la LAU 29/94:

1º Contratos de arrendamiento posteriores al 1 de enero de 1995 y anteriores a 6 de junio de 2013,  Ley 29/94 de 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos.

Plazo mínimo de duración 5 años

La prórroga que se establece  sería la de  3 años

2º Contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2013 y anteriores al 19 de diciembre de 2018, Ley 29/94 de 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos modificada por Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que es sin duda el supuesto más frecuente con respecto a esta cuestión.

Plazo mínimo de duración 3 años

La prórroga que se establece sería la de 1 año

3º Contratos de arrendamiento posteriores al 19 de diciembre de 2018, Ley 29/94 de 24 de noviembre, de arrendamientos Urbanos modificada por R.D.Ley 21/2018, de 14 de diciembre.

Plazo mínimo de duración 5 años personas físicas  y 7 años personas jurídicas

La prórroga que se establece sería la de 3 años.

A continuación realizaremos una breve síntesis explicativa del artículo 9 y 10 de la LAU en aquellos aspectos relacionados con el tema que nos ocupa.

Artículo 9 Plazo mínimo.

1.    La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Es decir cualquiera que sea la redacción del presente artículo en función de la legislación aplicable en cuanto al plazo, es común que la duración del contrato si bien es libre, lo es parcialmente pues siempre existe la prórroga potestativa para el inquilino de 3 o 5 años dependiendo de la legislación que como hemos indicado le sea aplicable.

Artículo 10 Prórroga del contrato.

1.    Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.

Cuando se produzca el vencimiento del contrato, una vez transcurridos los plazos mínimos desarrollados en el presente “post”, las partes habrán de haber notificado por supuesto siempre de forma fehaciente,- para tener la prueba de ello-, a la otra su voluntad de no renovarlo, con al menos un mes de antelación  porque de lo contrario se prorrogaría por 1 o 3 años más según el texto de la LAU que le sea de aplicación.

Sobre esta misma cuestión :  http://navarroselfa.blogspot.com/2018/12/unapequena-reflexion-acerca-del-real.html

Tras la entrada en vigor de la Ley 29/94 con el plazo de duración mínima igual que el actual, es decir cinco años, se produjo un fenómeno bastante repetido como era la de intentar hacerpasar un contrato de arrendamiento de vivienda por uno de temporada, sobre todo en casos de un asesoramiento no profesional,  de esta forma se intentaba evitar el plazo de 5 años, pero en este sentido los Tribunales de Justicia han sido muy contundentes y expeditivos lo que nos lleva a la segunda pregunta: Para evitar la duración mínima de 5 años prevista por la reforma de la LAU.

¿Podría arrendar mi vivienda por temporada en lugar de hacer un contrato de alquiler para uso de vivienda?

Dispone el artículo 3 de la LAU que sigue vigente en su contenido en la actualidad que:

“Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren”.

Por tanto es claro que los “arrendamiento de temporada” tienen la consideración de “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, y en función de ello les resulta de aplicación  lo establecido en el número tercero del artículo 4 de la LAU, conforme al cual “los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el tít. III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”.Es decir no están sometidos al plazo de duración de 5 años ni a la prórroga de 3.

Con respecto a esta cuestión ha mantenidoel Tribunal Supremo de forma constante, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado, ni de la nominación que las partes den al contrato, sino de la verdadera voluntad de las mismas y para que pueda calificarse como de temporada no debe ser ocupada  como residencia habitual del arrendatario, sino  ocasional y esporádica y nunca con la voluntad de satisfacer su necesidad de vivienda con un carácter de permanencia.

Por tanto quedaría condenado al fracaso cualquier intento de hacer pasar como arrendamiento de temporada lo que en realidad es un alquiler de vivienda para evitar el plazo mínimo de 5 años a disposición del arrendatario que dispone la última reforma, constituyendo por tanto un fraude de ley, si no se dan exactamente las premisas antedichas.

Si buscamos un ejemplo donde se pueda apreciar este concepto lo encontraríamos en el supuesto de que un trabajador se destine a otra ciudad por una temporada concreta para realizar un trabajo determinado, teniendo su vivienda habitual en otra ciudad a la que volvería una vez finalizado, o el de los estudiantes que residen en otra ciudad y arriendan un piso para el curso escolar,  por lo que el contrato ha de realizarse dejando perfectamente claras cada una de sus cláusulas,  la intención de los contratantes y causa del mismo.

Resulta bastante explicativa como ejemplo esta  SENTENCIA de la  AP Cádiz de 18 DE Julio de 2006

Arrendamiento de vivienda/Temporada

Se aprecia que el contrato enjuiciado es un arrendamiento de vivienda. La calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica. El arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Debe entenderse este requisito de temporalidad de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato”

En Cartagena a 11 de enero de 2019.

Antonio Navarro Selfa

Abogado en ejercicio

Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena

Profesor de la Escuela de Práctica Jurídica de Cartagena en materia de Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal

 

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