LAS ACTIVIDADES PROHIBIDAS POR LOS ESTATUTOS, QUE RESULTEN DAÑOSAS PARA LA FINCA O QUE CONTRAVENGAN LAS DISPOSICIONES GENERALES SOBRE ACTIVIDES MOLESTAS, INSALUBRES, NOCIVAS, PELIGROSAS, O ILICITAS
La exigencia de respeto a las normas de convivencia y relaciones de vecindad es un principio básico que tiene su consecuente reflejo en la Ley de Propiedad Horizontal.
Todo propietario u ocupante de un inmueble debe necesariamente ser consciente que junto al derecho que pueda tener al desarrollo de determinadas actividades que pueda desarrollar en la comunidad de propietarios, está el derecho del resto de propietarios o inquilinos a no sentirse molestados por ellas. Para solventar este tipo de conflictos, cuando alguien decide prescindir de tales consideraciones, se dirige y regula la acción de cesación que recoge el art. 7.2 LPH y de la que hablamos.
Así pues, sobre estas premisa los Tribunales y en concreto la Sala I del TS, tiene que precisar que la prohibición del art. 7.2 de la LPH, en materia de actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, no permite la realización, a priori, de un catálogo de esas actividades vedadas. La Jurisprudencia de los Tribunales ha configurado que debemos atender a la especificidad de cada caso, en función de lo que, según la prueba practicada, cuya carga corresponde a la Comunidad de Propietarios que la alega, permita constatar la realidad de actuaciones que, “traspasando el ámbito de lo mutuamente tolerable en el marco de las relaciones de vecindad, exceda de la normalidad que es esperable en el uso de la vivienda y zonas comunes conforme a su naturaleza y destino, imponiendo a vecinos concretos, o a la generalidad de ellos, a molestias, riesgos o restricciones en el ejercicio normal de su derecho de uso”.
De este modo, salvo casos de flagrante y manifiesta ilicitud, no toda actividad de entre las susceptibles de ser cuestionadas tiene por qué considerarse, «per se», como contraria al art. 7.2 de la LPH, radicando, más bien, el juicio de reproche en el modo de ejercicio de la misma; mientras que, por otra parte, no toda actividad ejercida de forma objetivamente ilícita, abusiva, peligrosa, insalubre o nociva, podrá ser considerada afecta de cesación, si no es de apreciar su efectiva trascendencia para el disfrute de su derecho por parte del comunero o comuneros afectados, “bastando para ello con la concurrencia de una clara reiteración con disminución de las expectativas de pacífico y normal goce de cada elemento privativo y sus zonas comunes conforme a su naturaleza y destino”.
De forma muy general y gráfica la clásica y muy utilizada sentencia del TS de 5 de marzo de 2.012 vendría a considerarlas estas actividades de la siguiente manera : ” Actividades que supusieran una inmisión en la esfera privada de las personas por generarse de forma continuada y persistente y por exceder de lo normal, normalidad tanto en el ejercicio de su derecho por el sujeto inminente como en el límite de tolerancia del sujeto afectado, que excedan de lo tolerable en la convivencia ordinaria.”
Si agotada la necesaria vía del diálogo y la mediación realizada por el administrador de fincas, fundamental en este tipo de cuestiones, estas actividades no cesan, no tendríamos otra opción que acudir a lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que es el que nos indica los pasos y procedimiento judicial a seguir en este tipo de situaciones.
Como señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 2004 y 27 noviembre 2008, y por aclarar la oscura redacción del texto legal “el art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: a) las prohibidas en los estatutos, b) las que resulten dañosas para la finca y c) las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita”.
Dos cuestiones previas muy importantes respecto de la interpretación de los dos apartados del artículo 7.2, la primera es que las prohibiciones estatutarias y las cláusulas limitativas del uso de la propiedad según la Jurisprudencia deben interpretarse restrictivamente, atendido el principio de libertad de obtención por los propietarios de cualquier beneficio o utilidad que su propiedad les pueda reportar dentro de los expresados límites. , así otras sentencias de AP de Madrid, de 16 de febrero de 1.970; Barcelona, Sección 13ª, de 7 de abril de 1.995; del TS de 25 de octubre de 1.996 y un largo elenco de resoluciones.
Y segunda es la de que el Tribunal Supremo ha mantenido en numerosas sentencias (de las que son muestra las de 4 de marzo de 1992 y 24 de mayo de 1993 ) “que el desarrollo de la actividad con observancia de las normas y medidas administrativamente requeridas para su ejercicio no impide el ejercicio de acciones civiles de cesación si se lesionan derechos subjetivos, ni altera el régimen de responsabilidad civil cuando las medidas reglamentarias se revelan insuficientes para evitar la producción de daños”, o lo que es lo mismo que los Tribunales civiles no quedan determinados por las resoluciones o normativas administrativas , de forma que una vez más los Tribunales matizan desde un punto de vista práctico el contenido del artículo 7.2
Realizadas las anteriores consideraciones, comencemos entonces con el estudio de la normativa aplicable:
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal en su tenor literal indica:
ACTIVIDADES PROHIBIDAS
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
REQUISITOS DE PROCEDIBILIDAD
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA La legitimación activa corresponde a la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente.
Legitimación pasiva: la demanda debe dirigirse “contra el propietario y en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local”, dándose por tanto —en el supuesto de que la vivienda esté siendo usada por persona distinta al propietario— una situación de litisconsorcio pasivo necesario, habida cuenta que el fallo de la sentencia va a afectar al dueño, tanto en el plano indemnizatorio como en cuanto a la privación del uso del piso o local.
En cualquiera de los casos el TS, Sala Primera, de lo Civil, 321/2016, de 18 de mayo, reitero como doctrina que “el comunero tiene legitimación activa para iniciar la acción de cesación del art 7 LPH en beneficio propio ante la inactividad del presidente o de la junta”
DEMANDA Y MEDIDAS CAUTELARES
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
CONTENIDO DE LA SENTENCIA
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Por tanto de la lectura del artículo se deduce inexcusablemente que ante una actividad en un inmueble incluida en el art. 7.2 LPH, la comunidad de propietarios ha cumplir una serie de requisitos previos a la demanda que son denominados de procedibilidad, es decir, sin la realización de los mismos, no puede interponerse la acción judicial de cesación.
RESUMEN PRÁCTICO DE REQUISITOS GENERALES EN BASE A LA IMPOSICIÓN JURISPRUDENCIAL
Para continuar y siguiendo la doctrina de las Sentencias de los Tribunales, para la prosperabilidad de una acción judicial de cesación derivada del artículo 7.2 de la LPH, se requiere a modo de resumen la concurrencia de los siguientes requisitos, entre los que se encuentran como de procedibilidad insubsanable, los dos que se desarrollan en el último punto de la siguiente relación:
A) Que se trate de un “piso o local”, expresión que es redundante, pues el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tiene la consideración de local cualquier espacio susceptible de uso independiente, por lo que sería también asimilable el garaje o el trastero por ejemplo.
B) Que en la vivienda o local se desarrolle una “actividad”, lo que sugiere que ha de ser continuada, es decir con una cierta permanencia en el tiempo, ya que si no carecería del requisito de “actividad”, no pudiendo atenderse pues a meras actuaciones, incomodidades o molestias esporádicas u ocasionales que tengan un carácter puntual .
C) Que esa actividad pueda calificarse como contraria a los estatutos de la comunidad, dañosa para la finca, o que contravenga la legislación sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Es muy importante indicar a este respecto que a pesar de lo que podría deducirse del tenor literal del artículo 7.2 que “la calificación civil a efectos de esta acción de las actividades como molestas, insalubres, incómodas o peligrosas es independiente del alcance o significado que pudiera atribuírseles en la esfera administrativa, no hallándose vinculados los tribunales civiles por la conceptuación que merezcan en aplicación de ordenanzas municipales y reglamentos administrativos ( STS de 14 de febrero de 1.989)”
D) Que esa incomodidad o molestia sea notoria y ostensible, no pudiendo atenderse a meras dificultades o pequeños trastornos.
E) Que se haya requerido previamente al dueño de la vivienda o al ocupante apercibiéndolo para que cesen esas actividades.
F) A diferencia del texto primitivo, la actual Ley de Propiedad Horizontal es clara y terminante al establecer que debe ser el presidente de la comunidad quien realice ese requerimiento. En este sentido existen abundantes sentencias que permiten que sea el administrador el que realice el referido requerimiento como mandatario del presidente, pero si podemos evitar un riesgo de validez del requerimiento, mejor la firma del presidente o vicepresidente en su caso por causa de necesidad.
G) Aunque el precepto menciona que el requerimiento será para la «inmediata cesación » , dado que a continuación se menciona «si el infractor persistiere…» , los tribunales de forma unánime entienden que debe concederse un plazo prudencial para el cese de la actividad contraria a los estatutos, perjudicial para la finca, o que resulte molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita. Plazo que variará en atención a las circunstancias de cada caso.
H) Si no fuese atendido el requerimiento, deberá convocarse la junta de propietarios, en cuyo orden del día debe figurar expresamente la propuesta de ejercitar la acción de cesación, Junta que deberá autorizar al presidente para ejercitar dicha acción. El propietario afectado puede defender sus derechos impugnando el acuerdo de la junta al amparo del artículo 18 de la LPH.
I) A la demanda que formule el presidente, debe acompañarse, como requisito de procedibilidad, «la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios». Si no se acompañan estos documentos, deberá inadmitirse la demanda a trámite (artículo 269.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 266.5º del mismo texto legal). No es un requisito subsanable, sino se ha practicado de ahí la importancia que en este aspecto tiene el trabajo del administrador.
Estos requisitos denominados de “procedibilidad”, como ya hemos visto son dos, y su característica fundamental es que han de ser realizados o cumplimentados antes la interposición de la acción judicial y por su importancia vital los recordamos: A) Práctica de un requerimiento previo al infractor B) Aprobación expresa de iniciación de acciones judiciales.
Este aparente formalismo exigido por el legislador viene entendiendo la Jurisprudencia que no puede, ni debe considerarse excesivo cuando lo que se está solicitando es nada menos que, por ejemplo ,la privación del derecho de uso del local privativo por un tiempo, o bien la resolución de un contrato de arrendamiento o la cesación de una actividad industrial. Se pretende normar con detalle un camino de obligado tránsito para evitar actuaciones imprudentes, temerarias o carentes de rigor jurídico, en previsión de las graves consecuencias que pueden derivar de la acción judicial ejercida, teniendo en cuenta además que dichos requisitos son insubsanables.
– ESPECIAL REFERENCIA AL FENÓMENO DE OCUPACIÓN ILEGAL DE VIVIENDAS EN RELACIÓN CON LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.-
¿Qué puede hacer la comunidad de vecinos si existen ‘okupas’ en el edificio?
Debemos partir de la base de que jurídicamente las Comunidades de Propietarios están muy desprotegidas jurídicamente hablando frente a este fenómeno. Es obvio que la “ocupación ilegal” de una vivienda es una situación muy desagradable para sus propietarios, pero lo es también que en muchísimas ocasiones genera molestias y muy graves a los vecinos de la comunidad de propietarios donde esté ubicada la misma, que son quienes conviven y sufren en su caso a los “okupas” a diario.
Las soluciones que se ofrecen en nuestro ordenamiento jurídico para una comunidad de propietarios podrían ser de dos tipos civiles y penales:
Partamos de la base de que hace un poco más de dos años se aprobó Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, que regulaba un nuevo proceso judicial para acelerar el desalojo de las viviendas ocupadas ilegalmente, procedimiento que pueden utilizar los propietarios persona física, las entidades públicas, y las entidades sin ánimo de lucro. Se trata de un procedimiento que salvo casos puntuales suele ser eficaz.
Una comunidad de propietarios reside en que por una cuestión de legitimación a día de hoy solo pueden instar esta nueva modalidad de procedimiento cuando se trate de la vivienda destinada a portería y además quien interponga la demanda sea un comunero persona física en nombre propio y en beneficio de la comunidad, cuestión perfectamente admitida por la Jurisprudencia, pero no así cuando sea una vivienda privativa. Muchos abogamos por un cambio legislativo, para que las comunidades de propietarios que al final somos todos, tenga acceso a esta vía procedimental.
Dicho esto y vista su exclusión, que esperemos sea cambiada por el legislador nos encontramos con la posibilidad de acudir a la vía del proceso ordinario del art. 7.2 de la LPH que acabamos de analizar, el problema en este procedimiento es que esas actividades tienen que tener una relevancia y una constancia y no basta una mera molestia, porque el fundamento para que prospere este procedimiento no es el hecho de exista un “okupa”, sino las actividades que realice. Es decir la actividad de okupa no está prohibida a priori, sino que ha de configurarse en uno de los supuestos dela artículo 7.2
¿Cómo podemos fundamentarlo? En este tipo de procedimientos resulta fundamental la prueba y cada caso es distinto al otro, pero si establecemos parámetros generales, yo recomiendo realizar denuncias a la policía con las molestias que se están ocasionando a fin de tener un atestado. Que por parte del administrador se recojan todas las quejas de los vecinos y sean expuestas tratadas en junta,( o ahora recopiladas) antes del acta que apruebe la interposición de la demanda para que quede constancia expresa de las molestias y los trastornos. Por supuesto y llegado el caso fotografías o actas notariales.
En casos de extrema urgencia podría optarse por acudir a la vía de la medida cautelar de desalojo tal y como hemos visto que previene el artículo 7.2 LPH.
En este caso tendrán que alegarse las razones de urgencia de la medida basadas cuando el ocupante u ocupantes estén llevando a cabo actos en la comunidad que no permitan más demora y exijan de una inmediata medida judicial de expulsión para proteger a la comunidad ante estos supuestos.
Respecto de la vía penal frente a la ocupación ilegal surge en una comunidad de propietarios del hecho de que mayoritariamente no se reconoce legitimación por no defender el bien protegido que ampara el delito de usurpación , no puede ejercer una acusación particular en este ámbito, salvo que la ocupación , lo sea de un elemento común, cuestión que igualmente considero un error del legislador porque la comunidad realmente no está actuando en beneficio de los intereses de un tercero sino de la misma comunidad en cuanto a la afectación que un “okupa” puede tener para una comunidad de propietarios, pero dado que el bien jurídico protegido es el piso ocupado. También se ha pedido una reforma de la ley
Sin embargo es cierto que para las Comunidades de propietarios se abre una puerta muy importante a partir de la reciente Instrucción de la Fiscalía General del Estado nº 1/2020, de 15 de septiembre, sobre criterios de actuación para la solicitud de medidas cautelares en los delitos de allanamiento de morada y usurpación de bienes inmuebles, ya que indica:
“En todos los supuestos aludidos, al tiempo de valorar la solicitud de la medida cautelar, se tendrá en consideración no solo a las víctimas o perjudicados por el delito, sino también a los/las vecinos/as y/o colindantes a los/las que el delito pueda suponer un perjuicio directo en el pleno disfrute de sus derechos.”
Por tanto en caso de existencia de denuncia por parte del propietario del inmueble ocupado , la acreditación por parte de la Comunidad de la circunstancia anterior hará que la medida cautelar de desalojo del inmueble pedida por el Ministerio Fiscal o en su caso por la acusación particular, tenga muchas posibilidades de prosperar lo que se convierte en un elemento fundamental para la comunidad .
Extraído de la revista «La Llave» Revista oficial del Colegio de Administradores de fincas de la Región de Murcia. Nº10. Julio 2021.