1º ¿Qué actividades no podrá desarrollar el propietario u ocupante de un inmueble en virtud del artículo 7º 2 de la LPH?
Al propietario u ocupante no les está permitido desarrollar en el piso o local, o en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
La Jurisprudencia ha desarrollado dos especiales característicos que deben recaer sobre la actividad en sí para que sea considerada dentro del ámbito del antedicho artículo y, por tanto, sea merecedora de sanción. Así:
1º Que esa actividad tenga lugar de una forma notoria y permanente.
2º Que esa incomodidad o molestia sea notoria y ostensible, esto es, que perturbe el régimen o el estado natural de las relaciones vecinales, no pudiéndose atender a meras dificultades o pequeños trastornos.
En este sentido:
SAP de Asturias de 4 de enero de 2002, que entiende por tales: «La que suponen unas molestias superiores a la que vienen impuestas por la relación de vecindad; esto es, más allá de los límites tolerables y asumibles por la comunidad por ser contrarios a la buena disposición de las cosas para el uso normal que ha de hacerse de aquellas; impidiendo a los demás propietarios el adecuado uso de los elementos comunes y de sus derechos. Esto es, con dichas actividades se perturba, en el orden de convivencia, el corriente desenvolvimiento de las relaciones sociales, y se excede de lo tolerable el normal ejercicio de las normas de convivencia dificultándose los demás comuneros el ejercicio de sus derechos (el correcto uso y disfrute de sus viviendas y del inmueble), protegido por la Ley de Propiedad Horizontal».
Supuestos Jurisprudenciales:
TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-3-2012
“Se prueban los ruidos excesivos provocados por el piano mediante informe pericial y las actuaciones de la policía con los atestados correspondientes, donde se refleja el alto ruido existente”.
AP Zaragoza, Sec. 2.ª, 4-12-2020
“Quedan acreditadas las molestias y perjuicios que la actividad llevada a cabo por la inquilina de la vivienda ocasionó a la Comunidad, como olores, constante suciedad, reiteradas llamadas de timbres intempestivas, lo cual no debe ser soportado por los comuneros”
AP A Coruña, Sec. 4.ª, 23-6-2021
“Procede la cesación inmediata de tenencia de animales: los vecinos sufrieron ruidos de ladridos durante sus momentos de descanso y frecuentes y diarios olores nauseabundos por la falta de cuidados higiénicos de los animales, que motivaron persistentemente en los copropietarios un estado de desasosiego y malestar”
AP Ourense, Sec. 1.ª, 16-6-2020
“Debe estimarse la demanda de cesación de actividades molestas de la cafetería al quedar acreditado el alto nivel de ruido hasta altas horas de la madrugada”
AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 13-4-2023 La prostitución debe considerarse actividad molesta cuando se acredita que la misma causa perjuicios a la comunidad y sus integrantes, dado el trasiego de personas ajenas al edificio a todas horas, ocasionando inseguridad a los comuneros
2º ¿Qué trámites previos a la interposición de la demanda debe seguir la Comunidad ante la realización de este tipo de actividades en el inmueble?
1º El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
2º Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
En el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal por tanto exige como indicado dos requisitos muy concretos y específicos, requerimiento previo y aprobación por la junta general de acciones judiciales, requisitos estos denominados de procedibilidad que deben cumplirse necesariamente por parte de la Comunidad para poder interponer una posterior demanda. Sin la práctica de los correcta de los mismos la demanda no será admitida a trámite o bien estará condenada necesariamente al fracaso con la consiguiente condena en costas.
Jurisprudencia :
AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 26-6-2015
“En caso de realización de actividad prohibida o molesta debe intentarse obligatoriamente antes de interponerse la cesación de la actividad infractora por la Comunidad el requerimiento previo al infractor”.
Audiencia Provincial de la Coruña en Sentencia de 27 de Diciembre de 2009.
“Se inadmite de demanda planteada por presidente de Comunidad de Propietarios tendente a la cesación de actividad molesta por los demandados pues no se acompaña acta de la Junta que le faculte para entablar acción judicial”
Audiencia Provincial de Madrid de fecha 16-9-2005:
“La falta de los requisitos, requerimiento previo y aprobación de la Junta de propietarios de la acción judicial para la acción de cesación de actividades prohibidas o molestas no son subsanables”.
Se ha producido cierto debate Jurisprudencial, en el sentido de que siguiendo el tenor literal de la Ley solo podría enviarse el requerimiento correspondiente por parte del presidente, si bien en los últimos años, la Jurisprudencia ha girado en torno al hecho de que también lo podrá enviar el administrador, siempre que lo haga por mandato expreso del presidente, así:
AP Jaén, Sec. 1.ª, 15-5-2023
“Es válido el requerimiento fehaciente hecho por el administrador de la comunidad requiriendo para la cesación en las actividades molestas e insalubres de los inquilinos cuando lo efedctúa por orden del presidente de la comunidad”
3º ¿A quién debe dirigirse el requerimiento?
Si bien en anteriores versiones de la Ley de Propiedad Horizontal se podían plantear ciertas dudas, con la actual redacción de la LPH el problema ha quedado zanjado en el sentido de que hay que requerir a quien realice las actividades prohibidas, sea o no propietario.
Desde un punto de vista práctico, aconsejo requerir también al propietario, aunque este no fuera quien realice las actividades molestas por dos motivos fundamentales, el primero porque por esta vía y por puro interés del mismo existe mayor posibilidad de un acuerdo extrajudicial, y el segundo porque el art. 9.1 g) de la LPH, hace al titular responsable de los actos que tengan lugar en su piso o local.
4º En caso de inactividad de la comunidad ¿Puede iniciar la acción de cesación el comunero que sufre las molestias?
Tras el requerimiento a quien realice las actividades y, en su caso, al propietario, la junta general debe aprobar el inicio de las acciones judiciales, pero puede darse el caso de que la comunidad se desentienda. En este supuesto se podría platear la duda de si puede ejercer la acción de cesación de actividades molestas el comunero que sufre las molestias derivadas de la actividad.
La jurisprudencia viene admitiendo la posibilidad de que cualquier comunero, ante la pasividad de la comunidad, puede actuar en beneficio comunitario como señalan también las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 30-10-2014 y de 6-4-2006 , aunque se entiende como necesario la petición previa al presidente que requiera al infractor para cesación en un plazo determinado y que convoque junta de propietarios. Solo si el presidente no colabora o la junta rechaza implicarse en un litigio, podrá el perjudicado actuar por su cuenta, previo requerimiento propio al infractor, con todas consecuencias derivadas del artículo 7.2.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 18 de mayo de 2016 reitera como doctrina jurisprudencial que el comunero tiene legitimación activa para iniciar la acción de cesación del art. 7.2 LPH, aunque en este caso lo hace en beneficio propio ante la inactividad del presidente o de la junta.
El problema que plantea esta resolución es si la jurisprudencia que admite la legitimación de un comunero en caso de inactividad de la comunidad, es aplicable en el supuesto que regula el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal y que requiere la actuación del presidente de la comunidad, señalando que el citado precepto no la impone como exclusiva y excluyente. Así, si el presidente o la junta de propietarios no toma ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ilícitas de un copropietario u ocupante, y tras los requerimientos oportunos, no puede quedar indefenso y privado de la tutela judicial efectiva, por lo cual tiene la acción de cesación que contempla dicha norma y ante la citada inactividad del presidente o de la junta (o de ambos) está legitimado para ejercer esta acción en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su propio derecho.
La Sentencia de la AP Pontevedra, Vigo, Sección 6.ª, 399/2018, de 18 de septiembre (Recurso 42/2018), dice que el propietario podrá, por su interés propio, ejercer la acción de cesación contra el propietario que realice actividades molestas, de forma subsidiaria, en defensa de sus intereses (no de la comunidad) y sin necesidad de acuerdo en junta, si el presidente y la junta no toman ninguna medida.
Jurisprudencia:
TS, Sala Primera, de lo Civil, 321/2016, de 18 de mayo
“Se reitera como doctrinaque “el comunero tiene legitimación activa para iniciar la acción de cesación del art 7 LPH en beneficio propio ante la inactividad del presidente o de la junta”
AP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 2-12-2021
“La previsión del art 7 LPH para que la comunidad accione contra el autor de actividades molestas y nocivas no excluye la legitimación del resto de propietarios para que a título individual y sin necesidad de acuerdo de la junta, puedan accionar”
AP La Rioja, Sec. 1.ª, 28-7-2023
“Cuando el presidente o la comunidad no toma ninguna iniciativa frente a las actividades ilícitas de un comunero, el resto de comuneros afectados están legitimados individualmente para instar las acciones de cesación que correspondan”
5º ¿Qué medidas cautelares puede adoptar el juez una vez admitida la demanda contra el infractor por actividades prohibidas?
Una vez presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia, siempre que haya sido solicitado por el demandante pues, como toda medida cautelar, lo habrá de ser siempre a instancia de parte.
6º ¿Contra quiénes debe dirigirse la demanda en caso de realización de actividades prohibidas en una propiedad?
La demanda habrá de dirigirse “contra el propietario y en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local”, dándose, por tanto —en el supuesto de que la vivienda esté siendo usada por persona distinta al propietario— una situación de litisconsorcio pasivo necesario, habida cuenta que el fallo de la sentencia va a afectar al dueño, tanto en el plano indemnizatorio como en cuanto a la privación del uso del piso o local.
Jurisprudencia:
AP Alicante, Sec. 7.ª, 435/2000, de 23 de noviembre. Recurso 697/2000
La legitimación pasiva en solicitud de acción de cesación corresponde tanto al ocupante legal del inmueble como al propietario
«… no se trata de una acción de subrogación en la del dueño ocupando la comunidad el lugar del demandante que a aquél hubiera correspondido en el proceso seguido contra el infractor no propietario, sino del ejercicio de un derecho propio. Con la conclusión de que el propietario debe ser demandado, aun cuando la comunidad pretenda únicamente la resolución del derecho del ocupante, pues el nuevo texto así lo exige, al utilizar la conjunción «y» para referirse a propietario como legitimado pasivamente siempre en estos procesos y al ocupante como legitimado eventual, estableciendo así un litisconsorcio necesario de origen legal:»la demanda habrá de dirigirse contra el propietario, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.». Ahora bien, sí esto está claro cuando lo pretendido sea extinguir definitivamente todos los derechos relativos a la vivienda o local así como el inmediato lanzamiento del ocupante, pues a tenor de la doctrina precedentemente expuesta sobre el litisconsorcio pasivo necesario el propietario resultará directamente afectado por la sentencia que recaiga en el litigio, pues supondrá la resolución de un contrato o de un derecho conferido por aquél sin haber sido oído, y también cuando la pretensión se dirija a la cesación definitiva de las actividades prohibidas y este cese suponga ineludiblemente la imposibilidad de supervivencia del contrato o derecho reconocido sobre el uso de la vivienda o local, ya no lo está tanto cuando el cese de esa actividad no interfiere en la relación establecida entre propietario y ocupante, en este caso la cesación en nada afectará al propietario y tampoco la resolución que recaiga en el pleito, careciendo de sentido la traída al litigio de aquel a quien ni le va ni le viene lo que en el mismo se ventila, es decir, la razón que fundamenta el litisconsorcio pasivo necesario no existirá. …»
«… debe estimarse la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario respecto a la pretensión de extinción definitiva de los derechos relativos a la vivienda y consecuente lanzamiento del demandado ocupante, absolviendo en la instancia al demandado en este particular. No siendo, por el contrario, estimable tal excepción respecto de la petición de cese del uso del compresor, única que por cierto fue estimada por la sentencia de instancia y a la que se aquietó el demandado, por no suponer tal cese afectación de derechos de la titularidad de los propietarios de la vivienda. …»
7º ¿Cuál puede ser el contenido de la sentencia caso de ser estimatoria?
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Jurisprudencia
AP Valencia, Sec. 7.ª, 7-9-2011
Procede la privación de la vivienda por periodo de tres meses al haberse probado las actividades molestas que se vienen desarrollando del 2006 al 2009
AP Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 31-3-2017
Procede la cesación en el uso de la vivienda por los propietarios, incluyendo la extinción de los contratos de arrendamiento que pudieran existir vigentes, acreditados los comportamientos contrarios a las normas básicas de convivencia
AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 8-4-2022
Extinción de arrendamiento de vivienda a instancia de la Comunidad de Propietarios con privación de uso por dos años y orden de cese de ruidos, golpes, gritos y ocupación de zonas comunes acreditándose la afectación a la salud de propietaria
AP Pontevedra, Vigo, Sec. 6.ª, 18-6-2021
La privación de derecho de uso de la vivienda por persistir en actividades molestas e insalubres, es una medida legítima que no priva al comunero condenado de la propiedad de la vivienda
ESQUEMA-RESUMEN DEL PROCEDIMIENTO PARA CESACIÓN DE ACTIVIDADES MOLESTAS
Siguiendo la doctrina de las Sentencias de los Tribunales, para que prospere una acción judicial de cesación derivada del artículo 7.2 de la LPH, se requiere a modo de resumen la concurrencia de los siguientes requisitos, entre los que se encuentran como de procedibilidad insubsanable, los dos que se desarrollan en el último punto de la siguiente relación:
A) Que se trate de un “piso o local”, expresión que es redundante, pues el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tiene la consideración de local cualquier espacio susceptible de uso independiente, por lo que sería también asimilable el garaje o el trastero por ejemplo.
B) Que en la vivienda o local se desarrolle una “actividad”, lo que sugiere que ha de ser continuada, es decir con una cierta permanencia en el tiempo, ya que si no carecería del requisito de “actividad”, no pudiendo atenderse pues a meras actuaciones, incomodidades o molestias esporádicas u ocasionales que tengan un carácter puntual .
C) Que esa actividad pueda calificarse como contraria a los estatutos de la comunidad, dañosa para la finca, o que contravenga la legislación sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Es muy importante indicar a este respecto que a pesar de lo que podría deducirse del tenor literal del artículo 7.2 que “la calificación civil a efectos de esta acción de las actividades como molestas, insalubres, incómodas o peligrosas es independiente del alcance o significado que pudiera atribuírseles en la esfera administrativa, no hallándose vinculados los tribunales civiles por la conceptuación que merezcan en aplicación de ordenanzas municipales y reglamentos administrativos ( STS de 14 de febrero de 1.989)”
D) Que esa incomodidad o molestia sea notoria y ostensible, no pudiendo atenderse a meras dificultades o pequeños trastornos.
E) Que se haya requerido previamente al dueño de la vivienda o al ocupante apercibiéndolo para que cesen esas actividades.
F) Aunque el precepto menciona que el requerimiento será para la «inmediata cesación » , dado que a continuación se menciona «si el infractor persistiere…» , los tribunales de forma unánime entienden que debe concederse un plazo prudencial para el cese de la actividad contraria a los estatutos, perjudicial para la finca, o que resulte molesta, nociva, insalubre, peligrosa o ilícita. Plazo que variará en atención a las circunstancias de cada caso.
H) Si no fuese atendido el requerimiento, deberá convocarse la junta de propietarios, en cuyo orden del día debe figurar expresamente la propuesta de ejercitar la acción de cesación, Junta que deberá autorizar al presidente para ejercitar dicha acción. El propietario afectado puede defender sus derechos impugnando el acuerdo de la junta al amparo del artículo 18 de la LPH.
G) A la demanda que formule el presidente, debe acompañarse, como requisito de procedibilidad «la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios». Si no se acompañan estos documentos, deberá inadmitirse la demanda a trámite (artículo 269.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con el artículo 266.5º del mismo texto legal). Este no es un requisito subsanable sino se ha practicado de ahí la importancia que en este aspecto tiene el trabajo del administrador.