Artículo publicado en la revista del Colegio Oficial de Administradores de Fincas de la Región de Murcia, La Llave, nº18, julio 2025. https://issuu.com/editorialmic/docs/coafmu_n_18_julio_2025
Introducción
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, ha introducido importantes modificaciones en el régimen jurídico de las viviendas de uso turístico en el marco de la propiedad horizontal. La reforma afecta de forma directa y expresa a los artículos 17º y 7º de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, LPH), y establece un modelo normativo más restrictivo, basado en la necesidad de aprobación previa por parte de la comunidad de propietarios, así como la clarificación en la posibilidad de prohibición expresa de los mismos en concordancia con la reciente Jurisprudencia del Tribunal Supremo, de la que más tarde hablaremos.
Esta nueva configuración legal modifica sustancialmente el equilibrio entre el derecho individual de uso la propiedad y las decisiones colectivas en el ámbito de las comunidades de propietarios, estableciendo un parámetro contrario al que resulta de la doctrina del TS en cualquier otra materia en el ámbito del uso y destino de la propiedad por parte del propietario, salvo prohibición expresa estatutaria.
A continuación, se analiza el contenido esencial de la reforma, su aplicación práctica y las consecuencias que comporta.
Modificación del artículo 17.12 LPH
La disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025 da nueva redacción al artículo 17.12 LPH, cuyo tenor literal es el siguiente:
«El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Por tanto, con esta redacción, se establece un régimen de intervención activa por parte de la comunidad para habilitar o restringir esta actividad, desplazando el anterior modelo, donde el alquiler turístico era posible salvo prohibición expresa. Uno de los aspectos más relevantes de la nueva formulación legal es la inclusión explícita del verbo «prohibir», dejando atrás la ambigüedad de la versión anterior, que solo aludía a limitar o condicionar. Esta formulación se muestra plenamente coherente con la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en las Sentencias de 3 de octubre de 2024, núms. 1.232 y 1.233, que ya habían avalado la posibilidad de prohibir el uso turístico mediante acuerdo de tres quintos, sin necesidad de unanimidad, poniendo fin a la batalla jurisprudencial entre audiencias provinciales sobre si era necesario la unanimidad o bastaba con la mayoría de 3/5 para su prohibición.
El referido acuerdo como es obvio, continúa necesitando de su elevación a público y su posterior inscripción en registro de la propiedad.
Incorporación del artículo 7.3 LPH
La misma disposición legislativa introduce un nuevo apartado 3 en el artículo 7 LPH, que establece:
«3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.»
Este precepto como se observa, impone un requisito de autorización previa de carácter civil, con independencia de las licencias o inscripciones exigidas por la normativa autonómica turística. En consecuencia, el propietario interesado deberá obtener acuerdo favorable de la comunidad, adoptado por mayoría cualificada, antes de poder desarrollar legalmente la actividad, cuestión que como hemos indicado rompe con la doctrina del TS en cuanto a libertad de uso de su propiedad, salvo prohibición estatutaria.
Consecuencias del ejercicio sin autorización comunitaria
El artículo 7.3 LPH se completa para mayor refuerzo de las comunidades de propietarios, con la previsión de que, si se inicia la actividad sin contar con antedicha aprobación comunitaria, el presidente podrá requerir el cese inmediato y, de persistir la situación, ejercitar las acciones previstas en el artículo 7.2 LPH:
«El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior.»
A diferencia de otras situaciones previstas en este artículo, no será necesario justificar que la actividad es molesta, insalubre o contraria a estatutos, bastará simplemente con la ausencia de la pertinente autorización expresa de instalación.
Régimen transitorio
La Ley Orgánica 1/2025 establece una excepción a esta exigencia de autorización previa para aquellos propietarios que ya estuvieran ejerciendo la actividad con anterioridad a su entrada en vigor. Así lo recoge su disposición adicional segunda:
«Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»
En consecuencia, quienes hayan iniciado la actividad antes del 3 de abril de 2025, cumpliendo la normativa turística aplicable, no estarán sujetos al nuevo requisito de aprobación comunitaria.
Así la anterior redacción del artículo 17.12 LPH, que no precisaba el alcance de la irretroactividad de la norma, en cuanto a su momento de aplicación, dio lugar a una interpretación judicial flexible en supuestos en los que el propietario hubiera iniciado actos preparatorios, como solicitudes administrativas, antes del acuerdo comunitario. Esta posición fue compartida por la casi unanimidad de las Audiencias Provinciales del territorio nacional España, que entendieron que no podía oponerse con efectos retroactivos la prohibición a quienes, sin inscripción registral de la limitación, hubieran manifestado su voluntad de ejercer la actividad o tuvieran ya en su poder la declaración responsable. Sin embargo, con la reforma operada por la Ley Orgánica 1/2025, el legislador fija expresamente el criterio temporal: solo quienes estuvieran ejerciendo la actividad con anterioridad a su entrada en vigor y conforme a la normativa sectorial podrán continuar. Ello plantea si, a partir de ahora, queda excluida toda interpretación extensiva sobre la irretroactividad o si subsistirá un margen de flexibilidad judicial ante situaciones equiparables de buena fe, en las que por ejemplo como indicamos se adquiriera sin tal prohibición y ya hubiera sido obtenida la declaración responsable, por ejemplo, pero sin haber empezado ya la actividad. Esta cuestión nos parece especialmente interesante, dado que quizás pueda resultar la mas conflictiva con la nueva normativa, pero en el presente artículo solo podemos “apuntarla”, dada la complejidad y casuística de la materia que necesitaría un artículo específico.
Marco normativo complementario
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, ha establecido un marco estatal para el control administrativo del alquiler turístico, mediante la creación del Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Esta herramienta permitirá coordinar y centralizar la información relativa a viviendas de uso turístico, facilitando su supervisión a nivel nacional.
Conclusiones
1. El nuevo régimen jurídico de las viviendas de uso turístico establece un sistema de control previo, que exige autorización expresa de la comunidad de propietarios, otorgada mediante acuerdo adoptado por mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintos del total de cuotas de participación.
2. El artículo 17.12 LPH, reformado por la Ley Orgánica 1/2025, permite expresamente la aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición de la actividad por acuerdo comunitario adoptado con la doble mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas, tras lo cual continua siendo necesario su elevación a público y posterior inscripción en el registro de la propiedad.
3. El legislador de esta manera incorpora al texto legal la doctrina del Tribunal Supremo, contenida en las Sentencias de 3 de octubre de 2024, núms. 1.232 y 1.233, alineándose con la jurisprudencia que había validado la posibilidad de prohibición sin necesidad de unanimidad.
4. Los propietarios que hayan iniciado la actividad turística antes del 3 de abril de 2025 conforme a la normativa turística autonómica aplicable quedan exceptuados del nuevo régimen, conservando el derecho a continuar la actividad en los términos ya permitidos, a expensas de la apertura o no de un debate jurisprudencial sobre el alcance jurídico de la misma.