INTRODUCCIÓN
De entrada haremos referencia a la Sentencia del TS 1032/2004, de 5 noviembre, especialmente ilustrativa y muy citada por la dominada Jurisprudencia menor, (Sentencias de las Audiencias Provinciales), que nos indica de forma expresa “Que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor”.
Es decir, desde el momento en que comprador y vendedor conciertan el negocio de la compraventa, el mediador/agente de la propiedad inmobiliaria ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, y en función del criterio de nuestra Jurisprudencia como hemos indicado nace su derecho al cobro o devengo de sus honorarios.
A
JURISPRUDENCIA
AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 14-4-2011
“Existe la obligación del pago de la comisión a la agencia al no quedar estipulado que se posponía al otorgamiento de la escritura pública”.
AP Madrid, Sec. 18.ª, 14-11-2019
“En el contrato de mediación no se estipuló que el cobro de la comisión quedara supeditado al otorgamiento de la escritura pública, sino que debía abonarse al quedar perfeccionado, aunque el comprador desistiera posteriormente de la consumación”
También y de acuerdo con la Doctrina del Tribunal Supremo acerca de la naturaleza del contrato, es muy relevante indicar que entre las obligaciones del mediador/agente, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable a este o sea al agente (STS de 7 de noviembre de 2004)
En este mismo sentido: AP Tarragona, 14-7-2014: “Es procedente abono a la mediadora de los honorarios que reclama por su intervención en la compraventa pues no puede imputarse incumplimiento o culpa alguna por no haber obtenido financiación para la compra”
a
CONCLUSIÓN
Esta cuestión tiene una enorme importancia práctica en el tráfico jurídico inmobiliario, porque se suele entender socialmente de forma equivocada, que los honorarios del agente devengan en el momento de formalización de la Escritura Pública del inmueble y no es así, devengan , cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, cuando se celebra contrato de compraventa o de arras por ejemplo entre el vendedor y la persona aportada por la agencia para su adquisición ,y es más una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado y realizado la Escritura Pública a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el agente, como hemos indicado, no responde del buen fin del contrato salvo pacto en contrario recogido en el contrato ,como hemos indicado.
Es fundamental en este tipo de contratos pactar con claridad entre las partes el momento del nacimiento de la obligación de pago, de no hacerse expresa mención a ello como hemos indicado el mismo se producirá desde el perfeccionamiento del contrato, por lo que quizás resulte necesario un equilibrio de intereses entre todas las partes que concierte los legítimos y justos intereses de las mismas en virtud del principio de autonomía de pacto que rige este tipo de contratos, artículo 1255 del código civil.
Así, por ejemplo, no parece razonable que el agente quede sin su comisión porque el comprador o vendedor han desistido de la compraventa, pero tampoco parece quizás muy adecuado que se le cobren los honorarios por parte del agente a quien no ha tenido nada que ver con dicho desistimiento. Los supuestos son muchos y muy distintos, por ejemplo, puede contemplarse como pacto por ejemplo que el vendedor no pague honorarios si el comprador no consigue un préstamo hipotecario o financiación, porque ninguna culpa el mismo, al igual que no la tiene el agente que si debe de tener derecho a cobrar sus honorarios con respecto a quien se precipita a efectuar un contrato de compraventa sin tener la seguridad de obtener un préstamo hipotecario, es decir el comprador.
Como hemos indicado el Artículo 1.255 del Código Civil y la Jurisprudencia permiten la libertad de pactos en este tipo de contratos, por lo que en principio debemos huir de los contratos estándar y tenderse a la negociación entre la agencia inmobiliaria, el comprador y vendedor para que desde la buena fe que ha de presidir todo negocio jurídico esta cuestión, el nacimiento de la obligación de pago, quede clara y determinada mediante el consenso de las partes atendiendo a las circunstancias de cada caso, que no son siempre iguales y más al contrario casi siempre diferentes, lo que nos obliga a un análisis del contrato en cada caso por las consecuencias que lleva implícita, y porque seguramente no resulte de el mismo aquello que se esperaba , ni para uno, ni para otros.