Roj: STS 2195/2021 – ECLI:ES:TS: 2021:2195
Id Cendoj: 28079110012021100366
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil 1º
Fecha: 31/05/2021
Nº de Recurso: 2408/2018
INTRODUCCIÓN
La Sentencia del TS Sala 1º que analizamos hoy reitera la doctrina de que una restricción dominical como la que contienen los Estatutos de una comunidad, y que conforma el núcleo del procedimiento, solamente resulta oponible a un tercero adquirente de una de las viviendas si está publicitada en el Registro de la Propiedad o, alternativamente, si se demuestra que dicho adquirente tuvo previo conocimiento de la restricción estatuaria antes de adquirir la vivienda por cauces distintos a la inscripción registral.
En realidad dicha Doctrina es la conclusión lógica del artículo 5º de la LPH, cuyo tenor literal indica: «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad»
En su consecuencia no resulta exigible al tercero más diligencia que la de consultar la publicidad registral a los efectos de tomar conocimiento de eventuales restricciones o limitaciones en la propiedad que está adquiriendo.
ANALISIS DE LA SENTENCIA
1º PRIMERA INSTANCIA Y PLANTEAMIENTO DEL PROCEDIMIENTO:
A) La referida Sentencia del Supremo trae causa del juicio ordinario iniciado por los demandantes en ejercicio de acción de cesación de actividades prohibidas en los estatutos, molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, previstas en el art. 7.2 LPH, solicitando que se declare la cesación definitiva de la actividad que se desarrolla en la vivienda sita en la primera planta en la CALLE000 n.º NUM000 de Madrid, consistente en “el alquiler de una habitación compartida a estudiantes universitarios, con servicios comunes, y que resultaría prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios”.
B) La sentencia de primera instancia estimó la demanda formulada, al considerar que la actividad desarrollada en el inmueble supone un elevado número de personas que entran y salen del edificio constantemente y al tratarse de una comunidad de vecinos pequeña, resulta, en efecto, una molestia real para los vecinos, generando problemas de seguridad. Además, los estatutos de la comunidad prevén expresamente (en su cláusula sexta) la imposibilidad “de destinar los inmuebles a pensiones o fondas, ni otra finalidad alguna que suponga afluencia superior de público a la normal en una casa destinada exclusivamente a vivienda de sus habitantes”.
Los Estatutos que constan en escritura pública de 1952 indica la sentencia que “debieron ser inscritos”, (en esta cuestión está el quid del caso expuesto), en el Registro de la Propiedad, y si no se hubieran inscrito le hubiera sido muy fácil a la parte demandada poder acreditarlo, y no lo hizo pese a que le incumbe a la parte demandada al tratarse de un hecho extintivo de la pretensión.
Lo que la Sentencia de primera instancia reprocha, con carácter principal a mi juicio y con carácter erróneo a la demandada es una falta de diligencia por no haberse informado antes de adquirir el inmueble, dado el destino que pensaba dar a la vivienda adquirida. Es decir, está exigiendo al tercero adquirente una labor de búsqueda y localización activa de los Estatutos comunitarios por encima de la publicidad registral, sin que en definitiva ninguna norma en nuestro ámbito jurídico imponga ese deber de averiguación.
2º RECURSO DE APELACIÓN
Recurrida en apelación por los demandados considera la Sala de apelación, que resulta evidente que la prueba de la existencia de los estatutos y de su inscripción, corresponde a quien invoca la fuerza de dichos estatutos, artículo 217 de la LEC, cambiando el criterio de la carga de la prueba dado por el Tribunal de Primera Instancia, a mi juicio de forma absolutamente correcta, y en concordancia con la Jurisprudencia existente y con el literal del propio artículo 217 , y que en el caso de autos no existe prueba de la misma y, en consecuencia, no puede admitirse la fuerza legal de estos .
Al mismo tiempo entiende el Tribunal que no se ha acreditado por la prueba practicada conductas graves y continuadas que lleven a considerar el alquiler temporal de habitaciones a estudiantes que se viene realizando por la demanda como actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, por lo que estima el Recurso de Apelación planteado por la demandada.
3º RECURSO DE CASACIÓN Y DECISIÓN DE LA SALA
El recurrente en Casación alega ante la Sala 1º que en la sentencia de apelación se ha interpretado incorrectamente lo razonado en la sentencia del juzgado de Primera Instancia, al entender este, que los estatutos de la comunidad estaban inscritos o que en cualquier caso debieron ser conocidos por la empresa adquirente del inmueble, siendo además acorde a la interpretación de la carga de la prueba prevista en la LEC. La recurrente en Casación no plantea alegación alguna respecto de la actividad molesta del artículo 7º de la LPH, por lo que el Recurso queda concretado en el extremo referido.
Pues bien, en este sentido la Sala declara probado los Estatutos no estaban inscritos en el Registro de la Propiedad, o que al menos, no se ha probado por quien lo alegaba que lo estuvieran, por lo que no puede mantenerse que se haya infringido el art. 5.3 de la LPH.
Igualmente se estima por la Sala que no ha quedado acreditado en el acervo probatorio que la demandada conociese la referida limitación estatutaria por otra vía distinta.
Centrado por tanto y como hemos indicado el debate en esta única cuestión y no en la existencia o no de la actividad molesta, la Sala entiende que procede desestimar el motivo y por tanto el recurso de casación interpuesto.
En conclusión: La carga de demostrar la efectiva oponibilidad de la restricción contenida en los Estatutos recae en la Comunidad de Propietarios demandante, artículo 217 de la LEC, pues es quien sustenta en esa prohibición estatutaria su pretensión de cesación. Por tanto, esta debía probar la inscripción registral de los Estatutos (a efectos de desplegar su oponibilidad por la publicidad registral ganada) o alternativamente el conocimiento previo por la demandada de tales Estatutos por otros medios, sin que haya realizado ninguna de las dos cosas y todo ello en base a la interpretación que una vez más realiza el Tribunal Supremo del artículo 5º de la LPH.