Introducción
Actualmente y por un cambio de circunstancias de mercado, la demanda de viviendas en España sobre todo en materia de alquiler es mayor que la de locales y, en muchas ocasiones se pueden obtener varias viviendas de un único local si este tiene las dimensiones necesarias. Por esta cuestión son cada vez más frecuentes los cambios de uso de local comercial a vivienda en las comunidades de propietarios, sobre todo en zonas turísticas.
A través de este artículo analizamos lo que la Jurisprudencia nos indica sobre esta cuestión y si, sobre todo, es necesario el permiso de la Comunidad para dicho cambio.
¿Cuál es la Doctrina de nuestros Tribunales al respecto?
Nuestro Tribunal Supremo tiene establecido como Doctrina en Sentencias de la Sala entre otras de fecha 30 de diciembre de 2010; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008, que “Considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca.”
En el mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011 declaró en su fallo: “Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa”.
Por tanto, y salvo que exista estatutariamente una prohibición clara y precisa, el cambio podrá efectuarse.
¿Cuál es la razón de la existencia de esta doctrina?
Esta doctrina como vemos bastante laxa y muy criticada desde distintos sectores jurídicos, que “no pone impedimento” alguno para realizar el antedicho cambio.
Pero, ¿Cuál es el origen de esta doctrina? Pues bien, según el Tribunal Supremo la misma tiene su base en que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 C.E.) y que tiene una concepción muy amplia en nuestro ordenamiento jurídico, no pudiendo existir más limitaciones en el ámbito de la Propiedad Horizontal que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, y estas en todo caso deben ser interpretadas de un modo restrictivo.
¿Es posible su limitación?
Si, como hemos indicado en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, las que antes hemos referido como convencionales, que atiendan a la protección del interés general de la comunidad.
Dentro de estas limitaciones se encuentra el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad como hemos indicado deben constar de manera expresa en los Estatutos o Título Constitutivo y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad, y desde luego nunca pueden tener efecto retroactivo, es decir afectar a aquellos cambios que ya están realizados.
Por tanto, los copropietarios de una Comunidad no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, y por ello podrían por ejemplo cambiar el destino de un bajo a vivienda o una vivienda a bajo siempre que no aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, el título constitutivo o su regulación estatutaria.
Algunas matizaciones respecto del derecho de cambio de uso del inmueble
No obstante, si hemos de aclarar pues son dos cuestiones distintas, que la modificación realizada en cuanto al uso o destino, no puede resultar ser dañoso, molesto,insalubre, peligroso o inmoral, cuestión a decidir en otro ámbito normativo, pues caeríamos entonces en la prohibición del artículo 7.2 de la LPH,
Y por otro lado, hay que tener en cuenta que la autorización o posibilidad de efectuar el cambio de uso o destino no implica autorización de para hacer obras en elementos comunes, pues en tal caso será preciso el acuerdo unánime de la Comunidad de propietarios en tal sentido.
Conclusión
En conclusión, si usted tiene un bajo comercial y el título constitutivo de su Comunidad de Propietarios no contiene prohibición expresa de que los propietarios de los locales pudieran dedicar los mismos a otra actividad distinta – sin perjuicio de la genérica expresión de uso como “viviendas” en la escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal- su cambio de destino, entra de lleno en el ámbito de las facultades dominicales de los demandados que derivan de su derecho de propiedad, sin que dicho cambio de uso suponga una alteración del título constitutivo, ni requiera el consentimiento de los demás integrantes de la Comunidad, salvo en el caso expreso de incidir en alguna de las prohibidas, peligrosas, incómodas o insalubres del artículo 7.2 de la LPH o salvo que usted tenga que realizar para tal modificación obras que alteren los elementos comunes del inmueble, en cuyo caso si necesitará el permiso de la Comunidad de Propietarios.
Contacta con nosotros por cualquier vía habilitada en esta web (teléfono, Whatsapp o consulta jurídica vía web) si tienes algún problema con tu comunidad de vecinos, si un vecino ha cambiado el uso del inmueble de vivienda a local o si, como propietario, buscas cambiar el uso del inmueble.
Antonio Navarro Selfa – Abogado