¿Es obligatorio realizar una escritura pública de compraventa y su registro?
NO. La escritura pública de compraventa es un documento de libre confección. Sin embargo, es altamente recomendable su confección por la seguridad jurídica que el mismo otorga a comprador y vendedor. Y es que la escritura pública es un documento fehaciente que prueba la compraventa perfeccionada y da fe de la misma.
Además de ser el medio por el cual la compraventa puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, si la escritura pública hemos dicho que no es un documento obligatorio, la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad tampoco es obligatoria. Sin embargo, nuevamente decimos que es altamente recomendable registrar la casa pues por un lado, garantiza al comprador que es el único propietario de la vivienda, y por otro lado, confirma que el vendedor es quien dice ser protegiéndolo de posibles estafas.
¿Existen prohibiciones a la hora de comprar?
Legalmente establecidas solo se encuentras prohibiciones a la hora de comprar –y no a la hora de vender-. Por lo tanto, la interpretación de estas prohibiciones debe ser restrictiva por lo que no puede extenderse a otros supuestos de los establecidos en el Código civil. Estos son:
1º. Los que desempeñen algún cargo tutelar sobre los bienes de la persona que esté bajo su guarda o protección.
2º. Los mandatarios sobre los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.
3º. Los albaceas sobre los bienes confiados a su cargo.
4º. Los empleados públicos sobre los bienes del Estado, de los Municipios y de los establecimientos también públicos de cuya administración estuviesen encargados.
5º. Los funcionarios judiciales sobre los bienes y derechos que estuvieran en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejerzan sus funciones. La prohibición abarca igualmente a los abogados y procuradores respecto a los bienes y derecho que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión.
¿Qué gastos derivados de la compraventa estoy obligado a pagar? ¿También los de IBI del año en curso?
Salvo que se pacte otra cosa, el coste de la escritura pública lo asume habitualmente el vendedor. Y los gastos derivados de la primera copia y demás gastos posteriores a la venta corresponden al comprador. Los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad corren a cargo del comprador.
Con respecto al IBI y otros impuestos municipales -como la tasa de basuras- que se devenguen durante el año en curso en el que se realiza la venta son responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año –fecha de devengo del impuesto-
Compré un inmueble y tiempo después han surgido defectos de construcción ¿Puedo reclamar por vicios ocultos en una compraventa entre particulares?
Como regla general, el que vende está obligado legalmente al saneamiento por los defectos ocultos –esto es, no conocido, ni fácilmente reconocible por el comprador- que tenga la cosa vendida siempre y cuando se cumpla una de las siguientes circunstancias: que hagan impropia la cosa para el uso a que se la destina o disminuyan de tal modo su uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
Esta obligación tiene su origen en la propia ley y rige con independencia de la buena fe del vendedor, es decir, que responde aunque ignore la existencia de los vicios ocultos. Sin perjuicio de que, mediante pacto, se acuerde la exclusión –total o parcial- de esta obligación.
Los efectos de la existencia de vicios ocultos pueden ser bien el desistimiento del contrato con restitución de las cantidades que pagó el comprador, o bien la rebaja proporcional del precio. Y el plazo de caducidad para su ejercicio es de 6 meses. Pese a que el Código Civil establece que el cómputo del plazo se inicia desde la entrega de la cosa, el TS ha afirmado que, si se realizaron las gestiones destinadas a obtener la reparación del vicio, el plazo debe contarse desde que las gestiones finalizaron.
¿Puedo reclamar por defectos constructivos frente al constructor o promotor en el caso de un inmueble de nueva construcción?
Para dar respuesta a esta cuestión hay que acudir a las reglas especiales que establece la Ley Ordenación de la Edificación (L.O.E) que establece por un lado un plazo de garantía y por otro un plazo de prescripción. Mientras que por el primero el constructor, técnicos y promotores están obligados por ley a hacerse responsables de la reparación del defecto. Con el plazo de prescripción nos referimos al plazo que tiene el afectado de interponer demanda.
Por ahora nos centraremos en los plazos de garantía que comienzan a contar desde que se firme el Acta de Recepción de Obra (y no desde el momento de la escrituración o entrega de la vivienda). Estos plazos de garantía varían según la gravedad del defecto ante el que nos encontremos, así se distingue:
- 1 año de garantía para defectos de terminación o acabado. Como pueden ser tarimas, pintura, soldados… y todos aquellos defectos leves y de fácil reparación.
- 3 años de garantía para defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad. Como son humedades, filtraciones, grietas, problemas de aislamiento térmico y acústico, consumo energético excesivo… Suelen requerir el diagnostico de un perito para determinar el alcance del daño y su forma de reparación.
- 10 años de garantía para defectos estructurales. Como los que afectan a cimientos, forjados, pilares, vigas, y cualesquiera otros que inciden en elementos estructurales de la edificación y suponen un peligro para su estabilidad. Dada su gravedad la asistencia de un perito es esencial.
Por último, nos centraremos en el plazo de prescripción para reclamar judicialmente. La L.O.E concede un periodo para demandar a los responsables (promotor, constructor o técnicos) de 2 años sea cual sea el tipo de defecto. Plazo que comienza a contarse desde el momento en que se tenga conocimiento del defecto.