Supuesto de hecho
Suele ser frecuente -y de hecho lo he visto en muchas ocasiones- que en una Comunidad de Propietarios el reparto que se viene haciendo de los gastos comunes entre los propietarios no se haga conforme a lo indicado por el Título constitutivo.
Esta variación del reparto puede tener su origen o bien porque desde siempre se ha venido haciendo así, o bien porque en un momento determinado y por distintas circunstancias se han venido aprobando los presupuestos y las cuentas con distintos porcentajes o sistema al que aparece reflejado en el Título Constitutivo (por ejemplo, a partes iguales en vez de a porcentaje).
Es frecuente también en estos casos que en un momento determinado la Comunidad se plantee volver al sistema de reparto fijado en el Título porque algún propietario se dé cuenta de ello y exija a la Comunidad de Propietarios que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el Título Constitutivo para la distribución de los gastos.
Pues bien, planteado el supuesto veamos cual es la respuesta en concreto del Tribunal Supremo para este supuesto.
Respuesta de la Jurisprudencia a este supuesto
El T.S de manera reciente en su Sentencia de 11 de marzo de 2.020 se pronunció sobre “si es o no posible la modificación táctica del título constitutivo, como refiere la sentencia recurrida, por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respetado los requisitos legales«.
La respuesta fue negativa, pues si bien los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley, un acuerdo de tal índole requiere la inserción de tal propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, modificación que por otro lado “habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasan a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente”.
Se cita a continuación otra sentencia del TS respecto de la exoneración del pago de determinados gastos a los bajos comerciales. Así, la sentencia del 26 de febrero de 2013, Roj STS 1516/2003 estableció: “En definitiva, conforme a la doctrina de esta Sala ya expuesta, no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios”
Conclusión
En cualquier momento un propietario podría exigir a la Comunidad volver al sistema de reparto fijado en el Título constitutivo sin que la Comunidad pueda negarse a ello, ya que para su cambio como hemos visto es necesario que se haga a través de un acuerdo expreso que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación o el sistema de reparto.