Preguntas frecuentes

USUFRUCTO

¿Qué es? ¿Qué supone?

El usufructo es un tipo de derecho –de los llamados reales- que tiene siempre carácter temporal y que autoriza a su titular a usar y disfrutar -en lugar del propietario- de todas las utilidades que resulten del objeto del usufructo. Por ejemplo, en el caso de una vivienda sería el usufructuario quien tendría derecho a usarla o arrendarla.

El usufructuario ha de respetar, no sólo la integridad y buen estado de la cosa, sino también el destino que le atribuye el propietario.

¿Cuándo se extingue?

Muerte del usufructuario, en caso de que se extinga el plazo pactado o cumplimiento de la condición pactada en el contrato, renuncia del usufructuario, resolución del usufructo por parte del que constituyó el mismo.

¿Se puede perder el derecho de usufructo anticipadamente?

Al ser una de las obligaciones del usufructuario el preservar el buen estado del bien del cual que se disfruta. La inobservancia de esta obligación junto con la causación de daños importantes al bien, fehacientemente probada y demostrada, lleva aparejada la pena de ser revocado en su derecho a usar y disfrutar del bien.

Al morir el usufructuario, ¿sus herederos conservan algún derecho?

Habrá que estar a lo dispuesto en el contrato por el que se constituye el usufructo. Tan solo hay que atender al límite que marca el Código Civil que impide que el usufructo se extienda más allá del segundo grado, lo que quiere decir que, cuando los sucesores del primer usufructuario no vivan en el momento de la constitución del usufructo, solo será válida la transmisión hasta dos usufructuarios posteriores al primero.

CONTRATO DE ARRAS Y GESTIÓN INMOBILIARIA

¿Qué es el contrato de arras y para qué sirve?

El contrato de arras o arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor previo donde las partes se comprometen a realizar la compraventa de una propiedad entregando el comprador una cantidad de dinero a cuenta del precio total de la compraventa. Es lo que popularmente se conoce como “dar una señal” que evita que alguno de los dos se retracte antes de firmar la escritura pública de compraventa.

Por un lado, el comprador se asegura su reserva sobre la compra del bien. Y por otro lado, el vendedor se compromete a entregar el bien a ese concreto comprador.

¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?

  1. Pero sí es un documento recomendable de realizar porque lleva aparejada cierta garantía de cumplimiento.

¿Cuántos tipos de arras?

En todo caso, el carácter penitencial de las arras ha de constar de un modo claro, preciso y expreso en el contrato firmado.

Dado este carácter excepcional de las arras penitenciales, si el carácter penitencial de las arras no consta de un modo claro y evidente, la entrega dineraria habrá de reputarse como arras confirmatorias.

¿Cuándo tiene derecho a cobro el gestor inmobiliario? ¿Cuál es el momento de devengo?

Salvo un pacto expreso en sentido contrario, es la eficacia y la llegada a buen término de la actividad intermediada –la venta del inmueble- la que da derecho a la percepción de los honorarios, siempre y cuando sea consecuencia de la actividad profesional llevada a cabo por el agente inmobiliario, que solo en función de clausulas especificas insertas en contrato podría responder del buen fin de la operación.

¿Es válido el cobro de comisión de gestión inmobiliaria con cargo a las arras entregadas por el comprador?

Las arras se entregan para una función determinada –confirmar, penalizar el desistimiento o permitir el desistimiento-. Si el gestor inmobiliario que recibe las arras acuerda aplicarlas a otro destino –en virtud de los pactos alcanzados entre el agente mediador y el vendedor- ello no puede ser opuesto a quien las entrega.

Ante este tipo de pactos estaríamos, por tanto, ante una desnaturalización evidente del contrato de arras. Cuyo objetivo es, fundamentalmente, asegurar el cobro de la comisión con independencia del resultado de la operación intermediada.

COMPRAVENTA DE INMUEBLE

¿Es obligatorio realizar una escritura pública de compraventa y su registro?

  1. La escritura pública de compraventa es un documento de libre confección. Sin embargo, es altamente recomendable su confección por la seguridad jurídica que el mismo otorga a comprador y vendedor. Y es que la escritura pública es un documento fehaciente que prueba la compraventa perfeccionada y da fe de la misma.

Además de ser el medio por el cual la compraventa puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, si la escritura pública hemos dicho que no es un documento obligatorio, la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad tampoco es obligatoria. Sin embargo, nuevamente decimos que es altamente recomendable registrar la casa pues por un lado, garantiza al comprador que es el único propietario de la vivienda, y por otro lado, confirma que el vendedor es quien dice ser protegiéndolo de posibles estafas.

¿Existen prohibiciones a la hora de comprar?

Legalmente establecidas solo se encuentras prohibiciones a la hora de comprar –y no a la hora de vender-. Por lo tanto, la interpretación de estas prohibiciones debe ser restrictiva por lo que no puede extenderse a otros supuestos de los establecidos en el Código civil. Estos son:

1º. Los que desempeñen algún cargo tutelar sobre los bienes de la persona que esté bajo su guarda o protección.

2º. Los mandatarios sobre los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.

3º. Los albaceas sobre los bienes confiados a su cargo.

4º. Los empleados públicos sobre los bienes del Estado, de los Municipios y de los establecimientos también públicos de cuya administración estuviesen encargados.

5º. Los funcionarios judiciales sobre los bienes y derechos que estuvieran en litigio ante el Tribunal en cuya jurisdicción o territorio ejerzan sus funciones. La prohibición abarca igualmente a los abogados y procuradores respecto a los bienes y derecho que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión.

¿Qué gastos derivados de la compraventa estoy obligado a pagar? ¿También los de IBI del año en curso?

Salvo que se pacte otra cosa, el coste de la escritura pública lo asume habitualmente el vendedor. Y los gastos derivados de la primera copia y demás gastos posteriores a la venta corresponden al comprador. Los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad corren a cargo del comprador.

Con respecto al IBI y otros impuestos municipales -como la tasa de basuras- que se devenguen durante el año en curso en el que se realiza la venta son responsabilidad del vendedor porque es el propietario de la casa a principios de año –fecha de devengo del impuesto-

Compré un inmueble y tiempo después  han surgido defectos de construcción ¿Puedo reclamar por vicios ocultos en una compraventa entre particulares?

Como regla general, el que vende está obligado legalmente al saneamiento por los defectos ocultos –esto es, no conocido, ni fácilmente reconocible por el comprador- que tenga la cosa vendida siempre y cuando se cumpla una de las siguientes circunstancias: que hagan impropia la cosa para el uso a que se la destina o disminuyan de tal modo su uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Esta obligación tiene su origen en la propia ley y rige con independencia de la buena fe del vendedor, es decir, que responde aunque ignore la existencia de los vicios ocultos. Sin perjuicio de que, mediante pacto, se acuerde la exclusión –total o parcial- de esta obligación.

Los efectos de la existencia de vicios ocultos pueden ser bien el desistimiento del contrato con restitución de las cantidades que pagó el comprador, o bien la rebaja proporcional del precio. Y el plazo de caducidad para su ejercicio es de 6 meses. Pese a que el Código Civil establece que el cómputo del plazo se inicia desde la entrega de la cosa, el TS ha afirmado que, si se realizaron las gestiones destinadas a obtener la reparación del vicio, el plazo debe contarse desde que las gestiones finalizaron.

¿Puedo reclamar por defectos constructivos frente al constructor o promotor en el caso de un inmueble de nueva construcción?

Para dar respuesta a esta cuestión hay que acudir a las reglas especiales que establece la Ley Ordenación de la Edificación (L.O.E) que establece por un lado un plazo de garantía y por otro un plazo de prescripción. Mientras que por el primero el constructor, técnicos y promotores están obligados por ley a hacerse responsables de la reparación del defecto. Con el plazo de prescripción nos referimos al plazo que tiene el afectado de interponer demanda.

Por ahora nos centraremos en los plazos de garantía que comienzan a contar desde que se firme el Acta de Recepción de Obra (y no desde el momento de la escrituración o entrega de la vivienda). Estos plazos de garantía varían según la gravedad del defecto ante el que nos encontremos, así se distingue:

Por último, nos centraremos en el plazo de prescripción para reclamar judicialmente. La L.O.E concede un periodo para demandar a los responsables (promotor, constructor o técnicos) de 2 años sea cual sea el tipo de defecto. Plazo que comienza a contarse desde el momento en que se tenga conocimiento del defecto.