INTRODUCCIÓN
La regulación de los gastos repercutibles al arrendatario en los contratos de arrendamiento de vivienda encuentra su fundamento jurídico en el artículo 20º de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta disposición no solo habilita a las partes a pactar la asunción de determinados gastos por parte del arrendatario, sino que también impone requisitos formales y materiales cuya omisión puede conllevar la nulidad de las cláusulas pactadas. En el presente artículo trato de exponer en profundidad y desde un punto de vista práctico el contenido del precepto, los requisitos para su aplicación, ejemplos de cláusulas típicas y situaciones en las que dicha repercusión no sería válida.
CONTENIDO Y REQUISITOS DEL PACTO DE REPERCUSIÓN DE GASTOS
Como hemos indicado anteriormente el texto del artículo 20º la LAU, permite a las partes establecer por escrito que ciertos gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, como pueden ser servicios comunes, tributos o cargas no individualizables, sean asumidos por el arrendatario. Cuando el inmueble se encuentra en régimen de propiedad horizontal, estos gastos se determinan conforme a la cuota de participación de la vivienda. Si no es el caso, se aplicará un criterio de proporcionalidad basado en la superficie del inmueble arrendado.
No obstante, para que este pacto sea válido legalmente, debe necesariamente constar por escrito y reflejar expresamente el importe anual de los gastos a la fecha de firma del contrato. Esta exigencia tiene un marcado carácter tuitivo, pues evita que el arrendador pueda modificar discrecionalmente la carga económica atribuida al arrendatario.
Un ejemplo claro de cláusula que cumple con estos requisitos sería, por ejemplo, aquella que establece: «Las partes acuerdan que el arrendatario abonará los gastos de comunidad, que a la fecha del contrato se estiman en 60 euros mensuales, equivalentes a 720 euros anuales». En cambio, carecen de eficacia y por tanto de aplicación aquellas cláusulas que no determinan expresamente dicho importe.
No obstante, la Jurisprudencia viene entendiendo en ocasiones que, si la arrendataria ha venido realizando pagos de forma indubitada y expresa de por ejemplo la cuota mensual de comunidad durante un tiempo suficiente para entenderse como acto propio, ha existido una aceptación por parte de esta al pago de dicho importe, cuestión que no obstante depende de distintas variables y habrá de valorarse en cada caso.
LIMITACIONES AL INCREMENTO DE LOS GASTOS REPERCUTIBLES
El segundo apartado del artículo 20º introduce una limitación específica en materia de actualización de los importes repercutidos. Durante los cinco primeros años del contrato (o siete, si el arrendador es persona jurídica), los gastos generales solo podrán incrementarse de forma anual, mediante acuerdo entre las partes, y en ningún caso en un porcentaje superior al doble de aquel en que se pueda incrementar la renta conforme al artículo 18.1 LAU. Esta limitación refuerza la protección del arrendatario, impidiendo que aumentos en los gastos repercutibles desvirtúen el equilibrio económico del contrato.
Así, si la renta puede incrementarse un 3% en un ejercicio concreto, el máximo aumento autorizado en los gastos generales será del 6%. Cualquier intento de eludir esta restricción a través de pactos contractuales será considerado nulo de pleno derecho, al contravenir una norma imperativa de la LAU, en concreto el artículo 6º.
Por último, indicar que tras la reforma de la LAU efectuada por la denominada “Ley de Vivienda”, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador, siendo nulo cualquier pacto en contrario.
GASTOS INDIVIDUALIZADOS MEDIANTE CONTADOR. TRATAMIENTO LEGAL
Por otra parte, el apartado tercero del artículo 20ª dispone que los gastos por servicios individualizados mediante contadores serán siempre de cuenta del arrendatario. Esta previsión opera de forma directa, sin necesidad de pacto expreso, e incluye consumos como el agua, la electricidad, el gas o la calefacción central cuando ésta se mide mediante repartidores individuales. En consecuencia, aunque el contrato de arrendamiento no mencione explícitamente esta obligación, el arrendatario estará igualmente obligado a abonar tales servicios en función de su consumo real.
ACREDITACIÓN DEL PAGO DE LOS GASTOS REPERCUTIDOS
En lo relativo a la forma de acreditación del pago, el artículo 20.4 remite al artículo 17.4 de la LAU, el cual establece que tanto la renta como los gastos asumidos por el arrendatario deben documentarse mediante recibo o cualquier medio fehaciente que justifique el pago. En la práctica, esto implica que el arrendador deberá entregar un recibo desglosado, o bien una factura si actúa como profesional o persona jurídica, en el que consten los distintos conceptos abonados. Este recibo deberá incluir información clara y comprensible para el arrendatario, y su entrega no puede ser omitida so pretexto de domiciliación bancaria.
Por ejemplo, un recibo correspondiente al mes de abril podría tener la siguiente estructura: «Renta: 750 euros; Gastos de comunidad: 100 euros; IBI prorrateado: 25 euros; Total pagado: 875 euros». Este documento resulta esencial no solo como justificante de pago, sino también como medio de prueba en caso de conflicto o reclamación posterior entre las partes.
ALGUNAS SENTENCIAS DE INTERÉS
1º AP Cádiz, Sec. 2.ª, 47/2016, de 8 de marzo. Recurso 218/2015
“No procede desahucio por falta de pago por la limpieza de zonas comunes del edificio, al no tratarse de gastos repercutibles, al no haberse acordado en el contrato tal obligación al arrendatario”
2º Audiencia Provincial Madrid, Sección: 20, Fecha: 30/01/2025, Nº de Recurso: 216/2024
«Partiendo de ello, ha de tenerse presente, que la posibilidad de pactar la repercusión, al arrendatario, del importe de los tributos que correspondan a la vivienda arrendada aparece expresamente recogida en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, a cuyas disposiciones queda sujeto el contrato litigioso, como expresamente establece su estipulación primera.
3º AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 19-7-2017
“La cláusula contractual de repercusión de gastos de Comunidad, consignada en el contrato de arrendamiento de vivienda, no cumple los requisitos legales al no determinarse su importe”
4º AP Barcelona, Sec. 13.ª, 397/2013, de 27 de junio. Recurso 534/2012
“Al haberse pactado que el inquilino abonaría los gastos de Comunidad y dado que efectivamente este los ha venido abonando durante años, no puede oponerse ahora a su pago, aunque no esté fijada su cuantía, pues entender lo contrario supondría negar la doctrina de los actos propios.”
5º AP León, Sec. 2.ª, 25-5-2016
“Se desestima la reclamación del IBI, al no haber determinado la propiedad su importe y efectuar de mala fe la reclamación acumulada de varios ejercicios sin previo requerimiento”
6º AP Asturias, Oviedo, Sec. 5.ª, 338/2011, de 5 de octubre. Recurso 414/2011
“No puede entenderse incluido el gasto extraordinario de derrama por obras de reparación en la Comunidad en el pacto de repercusión al arrendatario de los gastos comunes, en el que solo cabe entender conforme a consolidada jurisprudencia los ordinarios”
CONCLUSIONES
En virtud de lo anteriormente analizado en relación con la repercusión de gastos al arrendatario y conforme al marco normativo del artículo 20º de la Ley de Arrendamientos Urbanos, podemos establecer las siguientes conclusiones:
1º En régimen de propiedad horizontal, los gastos deben calcularse conforme a la cuota de participación; en otros casos, en función de la superficie.
2º No podrá repercutirse gasto alguno si no existe pacto escrito o si se trata de conceptos ya incluidos en la renta. Las cláusulas imprecisas, ambiguas o que no determinan el importe anual carecen de validez, salvo determinados supuestos en los que el arrendatario los ha venido abonando de forma voluntaria y constante en el tiempo, en función de la denominada doctrina de los actos propios, situación que en caso de conflicto habrá de dirimirse en los tribunales.
3º Durante los cinco primeros años del contrato (o siete si el arrendador es persona jurídica), los gastos repercutibles solo pueden incrementarse anualmente, con acuerdo expreso, y como máximo hasta el doble del incremento de la renta.
4º Los gastos individualizados mediante contador (agua, electricidad, gas, calefacción central individualizada) deben ser abonados siempre por el arrendatario, sin necesidad de pacto.
5º El pago de los gastos debe acreditarse mediante recibo o justificante fehaciente, con desglose de los conceptos abonados.
6º Los pactos establecidos entre arrendador y arrendatario en materia de repercusión de gastos no afectan a terceros, como pueden ser la comunidad de propietarios o la Administración Pública. Así, por ejemplo, un pacto que atribuya al arrendatario el pago del IBI no libera al arrendador frente al Ayuntamiento, que seguirá considerando a este como sujeto pasivo tributario.