SUPUESTO DE HECHO
En mi Comunidad de Propietarios viene siendo recurrente que el presidente aprovechando que vive en la misma y mantiene mucho contacto con distintos comuneros que viene tan solo de vez en cuando consiga un número muy alto de representaciones para las Juntas de Comunidad lo que le permite obtener las mayorías necesarias en la práctica totalidad de los puntos del orden del día de cada Junta. Varios propietarios hemos hablado del tema y queremos saber si dicha situación es legal y si existe algún número de representaciones máxima con que un propietario pueda asistir a una Junta Ordinaria o Extraordinaria.
ANALISIS DEL ARTÍCULO ART. 15 LPH EN RELACIÓN AL SUPESTO DE HECHO DE HECHO QUE NOS OCUPA
Al respecto de esta situación debemos comenzar diciendo que asistir a una Junta de propietarios es uno de los más importantes derechos que la LPH concede a los comuneros para así poder participar en la vida de la comunidad y tomar parte en la adopción de los acuerdos.
El legislador ha considerado que tan importante ese derecho que es facilitada esa participación por LPH al extremo
En este sentido el art. 15 LPH “expresa que la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario”.
Es decir, no se otorga ningún carácter de solemnidad al mismo, bastando, como hemos indicado, un simple escrito firmado por el propietario que otorga la representación, aunque también es cierto que en las Comunidades de Propietarios y con la convocatoria de la Junta se suele adjuntar, acertadamente, un modelo ya preparado de representación.
La importancia que el legislador y los Tribunales dan a esta cuestión, llega a tal punto en cuanto a la libertad de forma de otorgar la representación que el Tribunal Supremo permite incluso el apoderamiento verbal bajo determinadas circunstancias.
Una vez aclarado el funcionamiento de la representación nos podemos centrar en el problema que nos ocupa en este caso, que es la hipotética facultad de la Comunidad de Propietarios para poder restringir el derecho que contempla el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal limitando el número de representaciones que cada copropietario puede acumular en la Junta de Propietarios.
De entrada podemos afirmar sin ningún género de dudas que dicha limitación del número de representaciones que se otorgan a un propietario no es posible tal y como se haya configurada legalmente la representación en la propia Ley de Propiedad Horizontal.
Para los Tribunales viene siendo indiscutible que un acuerdo de este tipo limitaría claramente los derechos de los copropietarios, dificultando el otorgamiento y el propio ejercicio de la representación, y excediendo por tanto de los limites de decisión que el artículo 14 de la LPH otorga a la junta de Propietarios.
JURISPRUDENCIA
AP VALENCIA 10 NOVIEMBRE DE 2009. Nulidad del acuerdo por el que se restringía a dos votos máximo el número de representaciones que cada propietario puede otorgar a un asistente a la junta.
Por cuanto lo que resulta indiscutible es que el acuerdo adoptado, limitando el número de representaciones, cercena claramente los derechos de los copropietarios, dificultando (…) el propio ejercicio de la representación (…). Que la voluntad del legislador es contraria a tal modificación puede deducirse de la propia exposición de motivos de la L.P.H. cuando señala que: «la ley brinda una regulación que, por un lado, es suficiente por sí (…) para constituir, en lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario.
Y este inciso final, es desde luego aplicable al caso que nos ocupa, pues lo bien cierto es que la asistencia a la Junta de Propietarios tiene importancia por la posibilidad que ofrece de debatir y dar a conocer la opinión de cada uno, sin embargo, la verdadera finalidad de la misma se alcanza cuando se deposita el voto que permite la adopción o el rechazo de acuerdos en función del resultado de la votación. De ello se colige necesariamente que la Ley ha optado por facilitar al máximo la practica de esta facultad privándola de cualquier exigencia formalista y permitiendo que se ejercite sin restricción alguna en cuanto a la cantidad de representaciones que cada copropietario pueda ostentar, pues dado que ninguna salvedad realiza el precepto analizado, así debe entenderse.
CONCLUSIÓN: IMPOSIBILIDAD DE LIMITACIÓN DE LAS REPRESENTACIONES
La Junta General de la Comunidad no puede bajo ningún concepto tomar decisiones en contra de lo dispuesto en la Ley, ni limitando su contenido fuera de los parámetros en que la propia ley lo haga. Por tanto, la limitación en el número de representaciones es un acuerdo nulo contrario, a la propia ley al estar fuera de las competencias que vienen atribuidas al antedicho órgano rector en el art. 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Indicada esta la imposibilidad de limitación de las representaciones, también hay que señalar que la Comunidad no queda indefensa ante esta situación, es decir, si con base a un elevado número de representaciones se permite que se adopten acuerdos que dieran lugar a la nulidad prevista en el artículo 18 de la LPH:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.”
Dichos acuerdos, podrán ser impugnados ante los Tribunales y anulados pero no porque se hayan adoptado con un alto número de representaciones, sino porque en sí mismos esos acuerdos determinan una ilegalidad.
Por tanto, la comunidad no queda indefensa ante un supuesto de hecho en el que se cuente con un propietario que ostente un elevadísimo numero de representaciones.
- Porque si el acuerdo fuera adoptado en cualquiera de los supuestos del artículo 18, cabría su impugnación y correspondiente anulación en vía judicial con base a que dicho acuerdo, tomado utilizando las representaciones de forma ilegitima, resulta lesivo o contrario a la ley o estatutos.
- Dejando de lado la base argumental de que el acuerdo resultaría ilegitimo debido a que el número de representaciones resulte muy alto. Pues como hemos indicado,si el acuerdo es conforme a Ley, a pesar de este elevado número de representaciones dicha situación estaría permitida en nuestra Ley de Propiedad Horizontal.
Antonio Navarro Selfa
Abogado
Profesor Máster Acceso a la Abogacía en materia de Derecho Inmobiliario
Escuela Práctica Jurídica Cartagena