Esta es, quizás, una de las cuestiones más polémicas en el ámbito de las comunidades de propietarios cuando surge la misma. Cuantas veces la comunidad intenta evitar que en los bajos del inmueble se instale un bar, un restaurante o cualquier otro negocio que puedan entender que va a resultar molesto para los copropietarios. Veamos cual es la respuesta.
En primer lugar, para responder adecuadamente a esta cuestión debemos necesariamente ver cuál es la doctrina de los Tribunales a este respecto y en concreto la del Tribunal Supremo, pues se ha pronunciado en numerosas ocasiones por ser un problema muy habitual en la práctica.
DOCTRINA DE LOS TRIBUNALES
- Así y en primer lugar nuestro Tribunal Supremo parte de una premisa básica de carácter Constitucional como es que: “El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 C.E.), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo”. Sentencia 15 de junio de 2018.
- No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se establece la particularidad continua diciendo la sentencia, en el sentido de que: “Se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.”
- También es doctrina del TS ( STS 30 de diciembre de 2010 ; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008) considerar que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que lo establezca, no pudiendo existir en la misma ambigüedades.
- Por tanto y como apuntábamos las cláusulas limitativas deben interpretarse restrictivamente, atendido el principio de libertad de empresa y de libertad de obtención por los propietarios de cualquier beneficio o utilidad que su propiedad les pueda reportar dentro de los expresados límites.
CONCLUSIÓN
1º Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, explotando su local de negocio en la forma en la que consideren más pertinente a no ser que este uso no esté expresamente prohibido por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
2º En aras del artículo 33 de la Constitución Española el TS entiende que la interpretación de dichas cláusulas debe ser restrictiva en favor del derecho de uso de la propiedad.
3º Para que esa limitación afecte a terceros adquirentes debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.