- CONCEPTO
El desistimiento es la posibilidad que la ley de arrendamientos urbanos, ofrece al inquilino para poder rescindir anticipadamente el contrato de alquiler.
El desistimiento es una figura muy frecuente en el ámbito del arrendamiento de viviendas, máxime en esta época de crisis económica en las que el inquilino no puede seguir acometiendo el pago de la renta o simplemente no le interesa seguir con el inmueble arrendado.
Veamos pues los supuestos y condiciones en las que puede hacerlo y de qué manera:
2. LEGISLACIÓN APLICABLE
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, regula el desistimiento para arrendamientos de vivienda y lo hace de la siguiente manera:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.
3. ESTA REGULACIÓN IMPLICA NECESARIAMENTE LAS SIGUIENTES CUESTIONES EN CASO DE DESISTIMIENTO:
- 1º Que esta legislación es aplicable solo a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. (no de temporada, ni para cualquier otro uso).
- 2ºQue para poder ejercer la facultad resolutoria unilateral, por parte del arrendatario, (desistimiento), se hace necesario que hayan transcurrido al menos seis meses de duración del contrato.
- 3º Que el arrendatario debe comunicar fehacientemente su voluntad de desistir al arrendador con una antelación mínima de 30 días al momento en que quiera hacer efectiva esa resolución. ( Se recomienda mediante burofax o cualquier otro sistema de haga fe del envío y del contenido)
- 4ºLas partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, por lo que si expresamente no se ha pactado no existirá derecho de indemnización para el arrendador.
- 5ºLa indemnización nunca podrá ser superior a una mensualidad de renta por año de contrato y que los tiempos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional.
4. IMPOSIBILIDAD DE MODIFICAR LAS CONDICIONES ANTEDICHAS EN PERJUICIO DEL ARRENDATARIO
LEGISLACIÓN APLICABLE
Artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: Naturaleza de las normas.
“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”.
Por tanto, cualquier pacto de exclusión de la capacidad de desistiry sus condiciones, siempre que perjudiquen al arrendatario respecto de las antedichas, serían nulas, y se tendrían por no puestos de manera que el inquilino podría ejercerlo igualmente.
5. JURISPRUDENCIA:
SAP Alicante de 16 de Septiembre de 2016, sección 5, nº356/2016
SAP Burgos de 10 de Febrero 2020, sección 2, nº49/2020
SAP Cuenca, de 2 de Junio de 2020, sección 1, nº226/2020.
6. CASO PRÁCTICO
Una vivienda se alquila el 1 de febrero de 2022 por 500€/mes por un plazo de 1 año, se pactó una indemnización por desistimiento del contrato ¿podría el inquilino desistir del contrato? ¿podría abandonar la vivienda el 30 de noviembre de 2022? ¿por desistir del contrato debería pagar algo?
RESPUESTA: Sí podría desistir del contrato de arrendamiento siempre y cuando hayan transcurrido 6 meses. En el presente caso han transcurrido 9 meses
Para ello nuestro inquilino lo tiene que comunicar de manera fehaciente con 30 días de antelación. En este caso, lo podría hacer hasta el 30 de octubre.
Como consecuencia del desistimiento el inquilino debe pagar al existir una clausula pactada en el contrato de arrendamiento. Al ser el contrato anual debería pagar la parte proporcional de una mensualidad (500€) por los 2 meses que faltan hasta el vencimiento del contrato
(600€ / 12 meses) = 41,66€ por cada mes que resta por cumplir
en el ejemplo 41,66€ x 2 meses = 83,33€ debe pagar en concepto de indemnización.