La nueva ley por el derecho a la vivienda mantiene el plazo inicial de prórroga existente hasta la fecha, de los artículos 9º y 10º de la LAU, esto es, si se llega a la fecha de vencimiento del contrato o de una de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo 5 años de duración de aquel, o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con 4 meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con 2 meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Sin embargo, como novedad introduce dos tipos más de prórrogas distinguiendo que se trate de zonas tensionadas o no tensionadas, a saber:
1.Prórroga extraordinaria del contrato para zonas no tensionadas
a) ¿En qué supuestos se produce?: En los contratos de arrendamiento de vivienda en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1 o el periodo de prórroga tácita del art. 10.1., ambos de la LAU. Siempre deberá ser solicitada por el arrendatario.
b) ¿Qué duración tendrá?: El arrendatario solicitará una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de 1 año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
c) ¿Qué requisitos habrá de cumplir el arrendatario para solicitar esta prórroga extraordinaria?
Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales correspondientes de ámbito municipal o autonómico.
d) ¿Puede negarse el arrendador a la solicitud de esta prórroga extraordinaria?
Sí, pero tan solo en el caso de que se trate de un arrendador que no tenga la consideración de gran tenedor. Si se trata de un arrendador gran tenedor, debe ser aceptada de forma obligatoria, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
2.Prórroga extraordinaria del contrato para zonas tensionadas
a) ¿En qué supuestos se produce?
En contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona y cuando finalicen los períodos de prórroga obligatoria o tácita, que hemos descrito en el apartado 1º del punto anterior. Igualmente, solo podrá ser solicitada por el arrendatario
b) ¿Qué duración tendrá?: El arrendatario podrá solicitar esta prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
c) ¿Puede negarse el arrendador a la solicitud de esta prórroga extraordinaria?
Pues en principio y en este supuesto el arrendador, ya sea gran tenedor o no, deberá aceptarla de manera obligatoria. Ahora bien, se prevén dos únicas excepciones a esta obligación:
A) Se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
B) Se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la LAU, la excepción a la prórroga prevista en dicho apartado que es “la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial”
Fuera de estos dos últimos supuestos la prórroga se convierte en obligatoria.
COMENTARIO.
Es discutible el sentido de nuevas prórrogas y la incidencia que estas pueden tener en el mercado. Quizás nos movamos en un hiper proteccionismo al arrendatario extendiendo aún más su tiempo de duración del contrato que no parece haber traído como consecuencia la fluidez del mercado, después de la reforma de la LAU de 2019, sino más al contrario como acreditan las estadísticas, su retracción. La respuesta del propietario medio en estos escenarios de restricción es la huida hacia otras formas de alquiler que no comprometan tanto su inmueble en el tiempo, lo que hace que decaiga la oferta y se mantenga la demanda, con la consecuente subida de precios.
Por otra parte, el legislador parece tener la intención de convertir dichas prórrogas en obligatorias en determinados supuestos como hemos indicado “ut supra”, pero parece olvidar que la Jurisprudencia ya tiene declarado como posible, la renuncia anticipada por el arrendatario de la prórroga del artículo 10 , tal y como indican las dos sentencias que a título de ejemplo os acompaño a este comentario, por lo que más entra dentro del campo de los posible que Jurisprudencialmente estas lo puedan ser igualmente y no caigan bajo el paraguas del artículo 6º de la LAU. Así:
1º AP Tarragona, Sec. 1.ª, 841/2022, de 23 de noviembre
Resolución del contrato de arrendamiento por expiración del término contractual al haberse pactado en el contrato que no había prorrogas pasados los tres años de duración pactada y además haber notificado el arrendador su voluntad de no renovación
2º AP Granada, Sec. 4.ª, 30-6-2022
Resolución del contrato de arrendamiento de vivienda por expiración del plazo, siendo válida la cláusula que excluye la prórroga de 3 años, tras la duración inicial de 5 años, si bien medió burofax avisando de la finalización del contrato