1º ¿Qué ocurre si un acuerdo mal adoptado por la comunidad, o con el que no estoy de acuerdo no se impugna mediante la correspondiente demanda judicial?
Pues que el acuerdo deviene firme y su incorrecta adopción queda subsanada por su no impugnación judicial. En este sentido el art. 18.1 es claro: «Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los Tribunales…».
Por tanto, de nada vale comunicar al administrador o al presidente de la comunidad una protesta o impugnación distinta a la del ámbito judicial, necesitaremos interponer la correspondiente demanda judicial de impugnación de acuerdo por alguna de las antedichas causas.
En este sentido:
TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-3-2014.
Los acuerdos comunitarios, quedarán convalidados si no se impugnan judicialmente en el plazo establecido, al tratarse de una infracción de la LPH, no son acuerdos nulos, sino anulables
TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-12-2009
La falta de impugnación judicial del acuerdo adoptado por la Junta en cuanto a la instalación y uso del ascensor, lo convierte en eficaz y obligatorio
TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-11-2006.
Los acuerdos aprobados sin estar incluidos en el orden del día son anulables, no nulos de pleno derecho, siendo necesario su impugnación judicial en el plazo establecido.
2º ¿En qué supuestos pueden ser impugnados los acuerdos de la Junta de Propietarios ante los tribunales?
La respuesta la encontramos en el artículo 18 de la LPH, así:
1º Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
2º Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
3º Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
La Jurisprudencia, añade una nueva causa referida derivada de la configuración de nuestro propio ordenamiento jurídico, a aquellos acuerdos cuya nulidad sea radical y cuya definición aplicada al ámbito que nos ocupa la encontramos entre otras muchas Sentencias en la que sigue:
TS, Sala Primera, de lo Civil, 12/2022, de 12 de enero
Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004, 25 de enero de 2005, 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013), que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006, 18 de abril de 2007 RC 1317/2000, y 320/2020, de 18 de junio).
3º ¿ Como interpreta la Jursiprudencia el concepto de abuso de derecho?
La Jurisprudencia ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la Ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no existe si el acuerdo se basa en una justa causa y su finalidad es legítima, si concurrirá el abuso de derecho en el caso contrario.
En este sentido:
La Sentencia del Tribunal Supremo 12/2022, de 12 de enero, expone acerca de esta cuestión: » 14.2. La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la sentencia de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000 ), se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho.
AP Baleares, Sec. 3.ª, 5-2-2024Que otros comuneros hayan ejecutado obras alterando la configuración del edificio sin oposición de la comunidad no constituye abuso de derecho respecto del comunero demandado dada la entidad y el diferencial alcance de las obras ejecutadas por este.
4º ¿Quiénes están legitimados para impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios?
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que:
1º Hubiesen salvado su voto en la Junta, o hubieran votado en contra del mismo.
2º Los ausentes por cualquier causa.
3º Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
El punto más controvertido lo encontramos con que a que se refiere la Ley con la expresión salvar el voto, fijándose doctrina jurisprudencial mediante STS de 10 de mayo de 2013, en la que se nos indica que si se ha votado en contra no va a tenerse que salvar el voto y se tendría legitimación activa, en cualquier caso, que es lo que ocurre en la práctica habitual.
Debemos tener en cuenta que un comunero que ha asistido a la Junta representado por otra persona y este ha votado a favor o se ha abstenido, el comunero queda obviamente vinculado por el voto de su representado.
AP Madrid, Sec. 10.ª, 14-1-2022
No está legitimado para impugnar el acuerdo el comunero que no votó en contra del acuerdo ni salvó su voto sin que baste la mera abstención para poder hacerlo
AP Zaragoza, Sec. 5.ª, 17-7-2020
La representación del propietario del local acudió a la Junta, sin oponerse a los acuerdos, quedando la acción de impugnación caducada.
5º ¿Qué condición debe cumplir un propietario para impugnar los acuerdos de la Junta?
Debe estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, excepto para impugnaciones relativas al establecimiento o alteración de cuotas de participación.
AP Alicante, Sec. 5.ª, 13-12-2018
El requisito de estar al corriente de pago de los gastos comunitarios para la impugnación de acuerdos se aplica no sólo a los gastos ordinarios, sino también a los extraordinarios y derramas acordadas
AP Vizcaya, Sec. 3.ª, 17-3-2022
No cabe admitirse a trámite la demanda interpuesta por la comunera en impugnación de acuerdos cuando no se encuentra al corriente de pago de los gastos comunitarios ni en el momento de la junta ni en el de interposición de la demanda
AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 6-4-2022
No subsana el requisito de procedibilidad para la impugnación de acuerdos comunitarios la consignación de cuotas comunitarias tras la presentación de la demanda y antes de la admisión a trámite de la misma, debiendo además existir un expreso ofrecimiento de pago a la Comunidad.
6º ¿Existe alguna excepción a dicho requisito?
El artículo 18 de la LPH, indica que esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9ª entre los propietarios
En este sentido:
TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-11-2019
No es necesario la consignación/pago de cuotas como requisito para la impugnación del acuerdo sobre la modificación forma de contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el título constitutivo y la manera indicada en los estatutos
TS, Sala Primera, de lo Civil, 22-10-2013
La excepción para impugnar cuando un propietario no está al corriente de pago, se aplica también cuando el acuerdo se refiere a la modificación en el sistema de reparto de gastos. Doctrina jurisprudencial
7º ¿Cuál es el plazo de caducidad para la acción de impugnación de acuerdos adoptados por la Junta de propietarios?
El plazo de caducidad para poder interponer la demanda, se cumple a los tres meses de adoptarse el acuerdo, excepto para actos contrarios a la ley o a los estatutos, donde caduca al año.
Los acuerdos nulos de pleno de derecho obviamente carecen de plazo de caducidad para su impugnación.
A este respecto debemos añadir que el plazo de impugnación lo es de caducidad, por lo que no puede interrumpirse dicho plazo en forma alguna.
AP Granada, Sec. 4.ª, 9-6-2006
La acción de impugnación está caducada, ya que, al tratarse de plazos de caducidad, no es posible la interrupción de los mismos, tal y como sucede con la prescripción
AP Toledo, Sec. 1.ª, 19-9-2006
La solicitud previa de diligencias preliminares no suspende el plazo para impugnar los acuerdos
AP Madrid, Sec. 21.ª, 6-3-2007
La petición de conciliación no interrumpe el plazo de impugnación del acuerdo comunitario, por ser un plazo de caducidad.
8º ¿Desde cuándo se computa el plazo de caducidad para interponer la demanda de impugnación?
Para los presentes en la Junta desde el momento en que se adopta el acuerdo, tanto si están representados como si asisten personalmente y para los ausentes a la Junta desde la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9º de la LPH.
AP Ourense, Sec. 1.ª, 22-11-2013
Para contar la fecha desde la que se puede impugnar un acuerdo de Junta y que no opere la excepción de caducidad, es desde la fecha en la que se adoptó dicho acuerdo si el copropietario hubiese estado presente o representado
AP Barcelona, Sec. 11.ª, 11-2-2004
No cabe impugnar el acuerdo que fue aprobado con el voto del representante del ahora impugnante
9º ¿La impugnación de los acuerdos de la Junta suspende su ejecución automáticamente?
No, salvo que el juez lo disponga con carácter cautelar a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
AP Burgos, Sec. 3.ª, 15-2-2021
La única posibilidad de suspensión de los acuerdos comunitarios es mediante la solicitud de suspensión formulada como medida cautelar en la demanda de impugnación
AP Las Palmas, Sec. 4.ª, 9-11-2017
La mera interposición de la demanda sobre impugnación de acuerdos adoptados por la junta de propietarios, por sí misma, no suspende la ejecución de aquellos, si no existe precisión expresa de la medida cautelar de la suspensión.
10º ¿Como debe contribuirse a los gastos judiciales del proceso por impugnación de un acuerdo comunitario?
En el caso de que sea la comunidad la condenada en costas, los gastos derivados del proceso se consideran gastos comunes por lo que en los mismos deben participar todos los propietarios, los que votaron a favor y los que están en contra, con la lógica excepción del propietario o propietarios que hayan llevado a cabo la impugnación, que es la parte contraria en el procedimiento, frente a la comunidad.
Por tanto, el único que no está obligado a pagar o participar en los gastos judiciales de la Comunidad es quién ha planteado la impugnación, los demás propietarios, incluidos los disidentes, son solidarios de los actos de la Comunidad mediante acuerdo adoptado por mayoría, toda vez que a la postre han admitido dicha decisión al no ser impugnada por ellos
En el caso de que sea el impugnante el condenado en costas será éste quien deberá abonar dichos gastos a la comunidad.