Introducción
La Sentencia del Tribunal Supremo 868/2025 de 2 de junio, (Roj: STS 2558/2025 – ECLI:ES:TS:2025:2558) resuelve una cuestión hasta ahora debatida que resulta de gran trascendencia práctica en el régimen de propiedad horizontal: La interpretación del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) respecto a que si la legitimación para la convocatoria de la Junta de propietarios corresponde, en primer término, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión -si son la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, o por el contrario es directa.
El interés del recurso de casación analizado radica en la existencia de criterios contradictorios entre distintas Audiencias Provinciales, algunos de las cuales, que representaban un sector minoritario, permitían la convocatoria directa por parte de una minoría cualificada (el 25 % de las cuotas), mientras otras, mayoría, exigían, como paso previo ineludible, el requerimiento formal al presidente de la comunidad para efectuar dicha convocatoria. El Tribunal Supremo resuelve esta controversia en la sentencia analizada, lo que en definitiva toda de mayor seguridad jurídica tanto a las Comunidades de Propietarios como a los comuneros.
Antecedentes del caso
Los hechos se centran en una comunidad de propietarios de Las Palmas de Gran Canaria, donde un grupo de comuneros, ostentando un 29,23 % de las cuotas, convocaron directamente varias juntas (octubre de 2016 y enero de 2017), sin acreditar un requerimiento previo al presidente.
La comunidad impugnó los acuerdos adoptados, alegando nulidad por haberse vulnerado el procedimiento legal del art. 16 LPH. Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron la pretensión, dando por válida la convocatoria sin requerimiento. Ante ello, la comunidad recurrió en casación por interés casacional, con base en la existencia de jurisprudencia contradictoria.
La cuestión jurídica central es ¿La legitimación directa de convocatoria es directa o subsidiaria de los comuneros?
El objeto del recurso se centra como hemos indicado en la discrepancia interpretativa del artículo 16 LPH, en particular sobre si los comuneros que representen al menos el 25 % de los propietarios y de las cuotas de participación pueden convocar directamente una Junta, o si, por el contrario, su legitimación es subsidiaria, supeditada a la previa inacción del presidente.
El Supremo reconoce esta controversia, en la sentencia en su tenor literal nos indica:
«No existe jurisprudencia de esta sala que haya atendido a la cuestión planteada, pero sí existe jurisprudencia contradictoria de diferentes secciones de Audiencias Provinciales […] existiendo una postura mayoritaria a favor de la aplicación del principio de subsidiariedad […] y una postura minoritaria a favor de la legitimación directa de los comuneros».
Interpretación del artículo 16º LPH
El Tribunal Supremo realiza a lo largo de la sentencia una lectura y análisis del artículo 16 de la LPH, bajo la existencia a su criterio de dos parámetros rectores :
1º El presidente es el convocante ordinario de la Junta.
2º Los comuneros pueden convocar solo subsidiariamente, en caso de pasividad del presidente y tras requerimiento formal.
Esta cuestión la deja meridianamente clara en el cuerpo de la sentencia al indicar que:
«El verbo empleado –‘pedir’– implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, y presupone necesariamente un destinatario, que no puede ser otro que el presidente, quien ostenta la competencia ordinaria para convocar las Juntas».
Subrayando a mayor abundamiento que:
“«La expresión ‘en su defecto’, contenida en el apartado segundo del art. 16, no puede entenderse como una fórmula vacía ni como un mero recurso estilístico: en el lenguaje jurídico tiene un sentido técnico claro, que remite a la subsidiariedad».”
Por tanto, la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción o negativa del presidente.
Sobre el requisito de la proporción y el riesgo de bloqueo de la comunidad
Es destacar también la introducción de un requisito de proporcionalidad en la convocatoria subsidiaria, indicando la resolución recurrida en su tenor literal: «Basta con que los promotores, una vez cumplido el requisito de la proporción, requieran al presidente para que convoque la Junta. Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores».
La sentencia no entra a precisar los términos exactos de dos elementos clave: el requisito de la proporción y el llamado plazo prudencial, antes referido.
Ahora bien, la falta de desarrollo sobre estos conceptos no impide su aplicación ni su interpretación coherente con la doctrina previa de las Audiencias Provinciales, que el propio Tribunal Supremo no contradice en ningún momento.
A juicio de quien suscribe, debe entenderse que:
El plazo prudencial debe ser razonable y ajustado al caso, y la falta de actuación injustificada del presidente activa de forma plena y directa la legitimación subsidiaria.
Este criterio ha sido sostenido en múltiples resoluciones de AP , donde se ha considerado suficiente un margen de tiempo proporcionado a la urgencia o naturaleza de los asuntos a tratar, y se ha exigido únicamente que conste un requerimiento fehaciente y claro por parte de los comuneros.
Aunque el Alto Tribunal no fija un número de días concreto, su formulación deja claro que la pasividad del presidente no puede bloquear la acción comunitaria, siempre que los promotores actúen con buena fe y respetando los cauces formales.
El Supremo contempla también expresamente como hemos apuntado con anterioridad, la obvia existencia de posibles bloqueos por inacción del presidente, pero insiste en que la ley ya ofrece una vía eficaz para neutralizarlos:
«Tales riesgos, aunque posibles en la práctica, están ya contemplados y neutralizados por el propio diseño normativo del precepto, que ofrece un cauce operativo para sortearlos».
De este modo, entendemos que muy acertadamente por parte de nuestro más alto Tribunal mediante la interpretación que se realiza del artículo 16º2, se protege el funcionamiento de la comunidad sin vaciar de contenido la función del presidente ni desbordar el marco legal.
Sobre la legitimación activa de la Comunidad
Una última cuestión a mi juicio también muy interesante es que la sentencia analizada aborda también el tema de la legitimación activa, es decir si la Comunidad puede impugnar acuerdos adoptados en juntas convocadas por comuneros. Así frente a la alegación de falta de legitimación activa, la Sala 1º responde en su literalidad:
«Resulta profundamente incoherente sostener […] que la comunidad se encuentra legitimada pasivamente para defenderse frente a una pretensión de validez de los acuerdos […] y al mismo tiempo negarle legitimación activa para cuestionar dichos acuerdos».
Y concluye que lo contrario «supondría una denegación injustificada del derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24 CE)».
En conclusión, la Sala otorga, por tanto, la legitimación activa a la comunidad en el procedimiento, lo cual resulta de mucha relevancia desde un punto de vista jurídico, por ser también un tema debatido entre algunas Audiencias Provinciales
Fallo
En definitiva, La STS 868/2025 resuelve la cuestión analizada en el siguiente sentido:
“La convocatoria de la Junta de propietarios corresponde, en primer término, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión –si son la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación– en caso de inactividad de aquel».
En consecuencia, la convocatoria directa por comuneros sin requerimiento previo vulnera el precepto legal y en consecuencia da lugar a la nulidad de los acuerdos adoptados.
Conclusión
- Legitimación subsidiaria de los comuneros.
La convocatoria de la Junta corresponde en primer lugar al presidente de la comunidad , conforme al artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Solo en caso de inacción o negativa injustificada, y tras requerimiento formal por parte de comuneros que representen al menos el 25 % de las cuotas o propietarios, se activa su legitimación subsidiaria para convocarla válidamente dentro de un plazo prudencial. - Consecuencias de la omisión procedimental.
La ausencia de requerimiento previo al presidente o la falta de prueba de su pasividad impide la válida la convocatoria por los comuneros. En tal caso, tanto la Junta como los acuerdos adoptados en su seno deben reputarse nulos , por infracción del procedimiento previsto en el artículo 16.2 LPH y por haberse prescindido de un trámite esencial para su válida constitución. - Legitimación activa de la comunidad.
La comunidad de propietarios está legitimada para impugnar los acuerdos adoptados en Juntas indebidamente convocadas por comuneros al margen del cauce legal. Negar esta legitimación supondría una vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24 de la Constitución Española.
Nota bibliográfica
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera (Civil), núm. 868/2025, de 2 de junio. Ponente: Excmo. Sr. D. Antonio García Martínez. Recurso de casación núm. 2058/2021.
Artículo 16-2º de la LPH: «La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.«