(A propósito de la SAP Valencia 4847/2021, de 22 de diciembre)
1. Introducción
Entre las cuestiones que más controversia suscitan en la práctica del tráfico inmobiliario se encuentra, sin duda, la validez y alcance de las cláusulas de exclusividad en los contratos de corretaje. Se trata de pactos cuya aplicación práctica genera frecuentes conflictos, especialmente cuando el propietario revoca el encargo o vende el inmueble por otros cauces distintos al agente durante el periodo de exclusividad pactado.
He considerado oportuno detenerme hoy en este tema por su indudable actualidad y relevancia práctica, y lo hago a partir del análisis de una resolución relativamente reciente que aborda la cuestión con notable claridad: la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª), núm. 497/2021, de 22 de diciembre.
El fallo, a mi juicio, selecciona con bastante acierto los fundamentos jurídicos aplicables al caso, y ofrece una exposición razonada —y especialmente pedagógica— del valor vinculante de este tipo de cláusulas, de la naturaleza del contrato de corretaje, así como de la operatividad de las cláusulas penales asociadas al incumplimiento, destacando aquellos aspectos que pueden resultar de mayor utilidad para quienes asesoramos habitualmente tanto en este tipo de contratos, como en procesos que deriven de los mismos o para quienes lo realizan, los agentes de la propiedad inmobiliaria.
2. El supuesto de hecho
El litigio parte de un contrato de encargo de venta con cláusula de exclusividad, suscrito el 31 de octubre de 2019, con una duración de cinco meses. El demandado, cliente de la agencia inmobiliaria, incumplió dicho pacto, revocando el encargo antes de su vencimiento y encomendando la venta del inmueble a otras agencias. Finalmente, la vivienda se vende durante el periodo de vigencia del encargo inicial.
En primera instancia, se condena al demandado a abonar los honorarios pactados más intereses, al amparo de la cláusula penal prevista para el supuesto de revocación anticipada o incumplimiento del pacto de exclusividad. El apelante solicita la revocación de la sentencia alegando error en la valoración de la prueba.
3. El contrato de mediación inmobiliaria: marco jurídico
En primer lugar la sentencia efectúa un completo repaso de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno al contrato de corretaje inmobiliario y su naturaleza . La misma nos recuerda como introducción a la resolución del asunto que se trata de un contrato atípico, basado en la autonomía de la voluntad (arts. 1255 y 1091 CC), cuya eficacia depende del pacto concreto alcanzado entre las partes.
Según constante doctrina jurisprudencial, como indica la sentencia analizada, este contrato no exige al mediador obtener un resultado, salvo pacto expreso, pero sí le otorga derecho a honorarios cuando su actividad resulta eficaz y concluye con la perfección del negocio jurídico objeto del encargo (SSTS de 21-5-1992, 2-10-1999, 13-6-2006, entre otras).
4. La eficacia del pacto de exclusividad y la cláusula penal
El núcleo del fallo reside en la aplicación de la cláusula 12ª del contrato de encargo, entre las partes ,que estipulaba literalmente:
«CLÁUSULA 12ª.- HONORARIOS DE LA INMOBILIARIA
a) En caso de venta por el propio propietario o por cualquier tercero durante el plazo de vigencia de la presente exclusiva, el propietario deberá abonar igualmente los honorarios pactados.
b) En caso de revocación anticipada del presente encargo antes de su expiración, el propietario deberá igualmente abonar los honorarios pactados.»
Se trata según la AP, de una cláusula penal clara, vinculante y expresamente aceptada, que prevé el pago íntegro de los honorarios en dos situaciones: 1º: Si la venta se produce durante el plazo de exclusividad sin la intervención de la agencia; o 2º Si el propietario revoca el encargo antes de su vencimiento.
En el caso analizado, el tribunal aprecia la concurrencia de ambas circunstancias: el demandado revocó unilateralmente el contrato en vigor y la vivienda se vendió dentro del mismo periodo a través de terceros. Estas dos circunstancias activan automáticamente la cláusula penal pactada, sin que sea necesario probar una intervención efectiva o determinante de la agencia en la venta. La clave jurídica no es la causalidad de la intervención, sino el quebranto del pacto de exclusividad, conforme al art. 1152 del Código Civil.
5. Valor jurídico de la cláusula penal
La sentencia subraya que esta cláusula penal en concreto, no puede considerarse abusiva, pues fue libre y conscientemente pactada entre partes con capacidad contractual. La sentencia se acoge a la jurisprudencia del del Tribunal Supremo en este tipo de casos, (por ejemplo, STS 263/2019), que valida este tipo de cláusulas incluso en contratos de adhesión, siempre que se respete el principio de transparencia y no se infrinjan los límites del control de abusividad.
6. Conclusiones
1º El contrato de corretaje inmobiliario es un contrato atípico, plenamente válido en nuestro ordenamiento, y regulado por los principios de autonomía de la voluntad y buena fe contractual.
2º El pacto de exclusividad constituye una obligación contractual que limita temporalmente la libertad dispositiva del mandante, con efectos indemnizatorios en caso de incumplimiento, siendo perfectamente lícita mientras se repete el principio de transparencia y no se infrinjan los controles de abusvidad
3º En concreto la cláusula penal que prevé el pago íntegro de los honorarios en caso de revocación anticipada o venta por otros cauces durante el plazo de exclusividad es perfectamente válida si ha sido libremente pactada, y respeta las dos antedichas condiciones.
4º De acuerdo con la jurisprudencia existente, la sentencia nos recuerda que, en este tipo de casos, no es necesario acreditar la participación efectiva de la agencia inmobiliaria en la operación de compraventa para reclamar los honorarios, bastando con constatar el incumplimiento del pacto de exclusiva, y por tanto del pacto contractual.