Antecedentes sociológicos y confusión existente actualmente en torno a la materia.
En los últimos años se ha producido un “boom” en la proliferación de gran número de apartamentos turísticos y viviendas amparado en la preferencia de los turistas por esta forma de hospedaje.
El aumento de la demanda de este tipo de alojamiento ha provocado que numerosas empresas y particulares pongan a disposición de turistas y viajeros los inmuebles de los que disponen. En algunas ciudades y comunidades autónomas ha demostrado ser un negocio muy lucrativo, sin bien y a mi juicio, muy confusamente regulado.
A mayor abundamiento en cualquier medio de comunicación digital o en papel, en radio o en televisión, en redes sociales, o en tertulias y debates de cualquier comunidad autónoma o de ámbito nacional, es normal encontrar habitualmente noticias y análisis sobre este fenómeno.
La inquietud que se ha generado en las comunidades de propietarios con este tema es grande, por lo perjuicios y molestias que tal destino de una vivienda suele ocasionar, y la confusión de arrendadores y arrendatarios sobre el tema es más que patente, como vengo detectando en mi trabajo diario como abogado.
El problema radica en que la legislación es prolija y confusa, y en muchas ocasiones llega desvirtualizada por los transmisores – medios de comunicación y redes sociales- al receptor, por no hablar de la instrumentalización política que en uno u otro sentido se le da al tema, habiéndose creado como hemos indicado un escenario de confusión absoluta.
Debemos siempre tener en cuenta que la legislación de las comunidades autónomas sobre la materia, como más adelante veremos, abarca tan solo el ámbito administrativo y que lo normado en ellas no tiene virtualidad ninguna sobre la Ley de Propiedad Horizontal ni sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque salvo en el caso de Cataluña en materia de propiedad horizontal ambas materias son competencia exclusiva del Estado. Por tanto todo lo hecho que contradiga o caiga dentro del ámbito de competencia de estas normas es “papel mojado”.
Mediante este “post”, vamos a intentar a aclarar de forma genérica esta confusión de la forma más didáctica posible, dejando a salvo el necesario asesoramiento por profesionales en cada circunstancia del arrendamiento.
Diferencias con otras figuras afines como el arrendamiento de temporada.
En primer lugar intentaremos llegar a una definición del concepto de “arrendamiento turístico”, más conocido como “apartamento turístico”.
En un primer escalón, debemos empezar por diferenciarlos de los “contratos de arrendamiento de temporada”, que constituyen a su vez una variante de los contratos de arrendamiento celebrados para uso distinto del de vivienda y que aparecen regulados en la Ley de arrendamientos Urbanos.
Comencemos por señalar que los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda están regulados en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 que indica literalmente:
«1. Se considera arrendamiento para uso distinto del vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren».
Es decir que los contratos de arrendamiento de temporada son una subespecie del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda y se entiende producido cuando se arriende bajo la voluntad de que la ocupación del inmueble arrendado lo sea de forma esporádica, temporalmente, bien sea por meses, fines de semana o días concretos, en temporada de verano o cualquier otra, siempre que no se trate de satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario.
Continuando con el desarrollo de la idea expuesta, de que los contratos de arrendamiento de temporada son una subespecie de los de uso distinto a vivienda nos encontraríamos con dos fases muy claras en nuestra legislación:
Antes y después de la reforma de la LAU por la Ley 4/2013, de 4 de junio.
Hasta dicha reforma, la naturaleza como arrendamiento de temporada de los contratos de alquiler de apartamentos o viviendas para uso vacacional y turístico y su inclusión en la LAU no tenía discusión, no existía mayor problema, al menos en materia arrendaticia.
A partir de la reforma de 2013, se añade un último párrafo al artículo 5, quedando expresamente excluidos del ámbito de la LAU los denominados “apartamentos turísticos”, que recordemos son los que hoy nos ocupan.
Así en artículo 5- e) de la LAU pasó a tener la siguiente regulación: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: … e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.”
Es decir, la reforma vino a excluir de forma expresa a los apartamentos turísticos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Concepto y definición de apartamento turístico
Si desglosamos el antedicho apartado e), para definir el apartamento turístico y separarlo del de temporada del art.3.2 LAU, habrá que acudir al contenido del propio artículo que nos exige que ha de tener las siguientes características para ser definido como tal:
– Que se realice sobre la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
– Que se comercialice en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa.
– Que esté sometido a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial, que será el que cada comunidad autónoma le haya dado.
En este sentido la Sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo Santander, n. º 1, 156/2016, de 7 de septiembre, me parece de las más didácticas sobre el tema que he podido estudiar, su tenor literal nos indica cual es el motivo de su exclusión de la Lec en el año 2013 y sus características, así :
“El objetivo es someter, pues, a estos inmuebles a un estricto control por la Administración Autonómica y a fijar una serie de condiciones bajo las advertencias de imposición de sanciones ante los incumplimientos de los arrendadores a someterse a una disciplina de la observancia de estos requisitos. Pero al mismo tiempo no olvidemos que esto supone, también, una garantía para el ocupante de estos inmuebles que se evitan desagradables sorpresas si contratan estos inmuebles con personas que están sometidas y fiscalizadas por la Comunidad Autónoma correspondiente, por lo que en el anuncio de comercialización del inmueble se deberá hacer constar que está sometido a la normativa sectorial de los alquileres de aprovechamientos de uso turístico”
La misma sentencia en su Fundamento Quinto nos intenta acotar el concepto y los requisitos de un alquiler en esta materia:
“De lo que no hay duda, a la vista de la única prueba practicada, la documental, es que se ofrece un alojamiento y para el turismo, no con otro fin, destinado a disfrute y ocio, especialmente familias (compartido, por el tamaño) y por cortos periodos de tiempo fijando un precio por día. Y se hace de forma organizada, mediante numerosas páginas de internet destinadas a tal fin específico de anunciar alojamiento turístico y rural, donde además se anuncian hoteles y otros establecimientos. Y se presta no solo el alojamiento, sino que se ofrecen otros servicios complementarios que exceden claramente del contrato civil. El hecho de que la actividad turística sea estacional, no convierte el arrendamiento en puntual u ocasional, concepto que se aviene mal a la labor de publicidad desplegada y los medios que se han usado”.
Legislación aplicable
Para continuar y entender la cuestión en su conjunto es importante volver al principio de este texto y señalar que la Constitución Española en su artículo 148.1. otorga a las comunidades autónomas competencias en materia de turismo, por tanto y sobre esa base podrán legislar la actividad turística incluidos los arrendamientos de viviendas de uso turístico o vacacional.
Por tanto, si la CCAA norman este tipo de arrendamiento, estaríamos dentro del marco del apartado del artículo 5-e) de la Lau que recordemos indicaba literalmente: “cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”, y excluidos en consecuencia de la LAU.
Una primera consecuencia de esta tipo de norma es que estas viviendas/alojamientos obligatoriamente deberán cumplir con los requisitos administrativos que la comunidad autónoma respectiva establezca, bajo pena de sanción administrativa.
De no regularse por la comunidad autónoma correspondiente los apartamentos turísticos, se seguirán incluyendo en el ámbito de la LAU como arrendamientos de temporada, recordemos, subespecie de los arrendamientos para uso distinto de vivienda.
En conclusión, el arrendamiento de este tipo de inmuebles no es que pase a estar regido por la norma autonómica, que en ningún caso puede ser reguladora del contrato de arrendamiento que es competencia estatal, sino que lo que la normativa autonómica hace es determinar los requisitos administrativos para el reconocimiento como turísticos y los detalles de su funcionamiento, pero el hecho del arrendamiento, aun quedando fuera de la LAU por la indicada exclusión, estaría regulado por el Código Civil eso sí, con las características que la norma administrativa respectiva de cada Comunidad Autónoma le haya otorgado y la existencia de una ordenanza municipal en su caso, pero como hemos indicado, sin que pueda afectar a aspectos de la Ley de Propiedad Horizontal o a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Salvo error u omisión por lo prolijo de las normas, este es el listado de normativa y Comunidad Autónoma por orden alfabético:
Andalucía
Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Aragón
Decreto 80/2015 de 5 de mayo, del Gobierno de Aragón por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón.
Decreto 167/2013, de 22 de octubre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de los apartamentos turísticos en Aragón.
Asturias
Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.
Baleares
Ley 6/2017 de 31 de julio de modificación de la Ley 8/2012 de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas.
Canarias
Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
Cantabria
Decreto 19/2014, de 13 de marzo, por el que se modifica el Decreto 82/2010, de 25 de noviembre, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento turístico extra hotelero en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria.
Castilla La Mancha
Decreto 36/2018, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-LaMancha.
Castilla y León
Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turísico en la Comunidd de Castilla y León.
Decreto 17/2015, de 26 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de apartamentos turísticos en la Comunidad de Castilla y León.
Cataluña
Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico.
Comunidad de Madrid
Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
Extremadura
Ley 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura.
Ley 6/2018, de 12 de julio, de modificación de la Ley 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura.
Decreto 182/2012, de 7 de septiembre, por el que se establece la ordenación y clasificación de los apartamentos turísticos de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
Decreto 203/2012 de 15 de octubre por el que se establece la ordenación, precios y reservas y servicios complementarios en establecimientos de alojamiento turístico.
Galicia
Decreto 12/2017, de 26 de enero, de ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico.
Decreto 52/2011, de 24 de marzo, por el que se establece la ordenación de apartamentos y viviendas turísticas.
La Rioja
Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja.
Murcia
Decreto nº 174/2018, de 25 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos de la Región de Murcia (BORM de 31 de julio de 2018).
Navarra
Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación de los Apartamentos Turísticos en la Comunidad Foral de Navarra.
País Vasco
Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo (BOPV de 11 de agosto de 2016).
Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.
Decreto 198/2013, de 16 de abril, por el que se regulan los apartamentos turísticos.
Valencia
Ley 15/2018 de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad.
Decreto 92/2009, de 3 de julio por el que se aprueba el Reglamento regulador de las viviendas turísticas…
Dos conclusiones para finalizar, la primera es que hablaremos de arrendamientos turísticos, cuando cumplan con todos los requisitos que cada comunidad autónoma haya normado sobre la materia, así como los ayuntamientos dentro de sus competencias dejando por supuesto a salvo lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, Ley de arrendamientos urbanos e incluso Código Civil, que no pueden ser modificados por la autoridad administrativa regional o local por ser competencia estatal.
En segundo lugar, que sería deseable, como me consta que se está intentando, armonizar e unificar dentro de lo posible la legislación sobre esta materia, reformando distintas leyes, para evitar el caos existente en la actualidad y en aras de un principio básico como es la seguridad jurídica, que tranquilice tanto al mercado como a las comunidades de propietarios, arrendadores y arrendatarios. Para ello esperamos exista la mayor voluntad y consenso de todos los partidos del arco parlamentario, ya que de esta forma ganaremos una norma que sea duradera en el tiempo y no dependa de los “vientos políticos” que soplen en cada momento.
Cartagena, 22 de octubre de 2018.
Antonio Navarro Selfa
Abogado en ejercicio
Decano del Ilustre Colegio de Abogados de Cartagena
Profesor de la Escuela de Práctica Jurídica de Cartagena en materia de Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal.