¿Qué es el contrato de arras y para qué sirve?
El contrato de arras o arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor previo donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del total. Es lo que popularmente se conoce como “dar una señal” que evita que alguno de los dos se retracte antes de firmar la escritura pública de compraventa.
Por un lado, el comprador se asegura su reserva sobre la compra del bien. Y por otro lado, el vendedor se compromete a entregar el bien a ese concreto comprador.
¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?
NO. Pero sí es un documento recomendable de realizar porque lleva aparejada cierta garantía de cumplimiento.
¿Cuántos tipos de arras?
- Arras confirmatorias. Tienen la finalidad de expresar la existencia de un contrato. Convenidas las arras como confirmatorias no permiten a las partes desistir del contrato.
- Arras penitenciales. Son las más comunes y permiten a las partes desistir del contrato. Si es el comprador el que desiste perderá las arras. Si quien cancela es el vendedor tendrá que devolver las arras por duplicado.
En todo caso, el carácter penitencial de las arras ha de constar de un modo claro, preciso y expreso en el contrato firmado.
Dado este carácter excepcional de las arras penitenciales, si el carácter penitencial de las arras no consta de un modo claro y evidente, la entrega dineraria habrá de reputarse como arras confirmatorias.
- Arras penales. Las que tienen por finalidad garantizar el cumplimiento del contrato. No son un anticipo del precio de la compraventa. Sino que suponen una autentica indemnización en caso de incumplimiento que viene a sustituir la hipotética indemnización de daños en caso de falta de cumplimiento.
¿Cuándo tiene derecho a cobro el gestor inmobiliario? ¿Cuál es el momento de devengo?
Salvo un pacto expreso en sentido contrario, es la eficacia y la llegada a buen término de la actividad intermediada por la inmobiliaria la que da derecho a la percepción de los honorarios, siempre y cuando sea consecuencia de la actividad profesional llevada a cabo por el agente mediador, que solo en función de clausulas especificas podría responder del buen fin de la operación.
¿Es válido el cobro de comisión de gestión inmobiliaria con cargo a las arras entregadas por el comprador?
Las arras se entregan para una función determinada –confirmar, penalizar el desistimiento o permitir el desistimiento-. Si el gestor inmobiliario que recibe las arras acuerda aplicarlas a otro destino –en virtud de los pactos alcanzados entre el agente mediador y el vendedor- ello no puede ser opuesto a quien las entrega.
Ante este tipo de pactos estaríamos, por tanto, ante una desnaturalización evidente del contrato de arras. Cuyo objetivo es, fundamentalmente, asegurar el cobro de la comisión con independencia del resultado de la operación intermediada.