- En primer lugar debemos acudir a su regulación normativa que encontramos en el art 17.3 de la LPH y que en su tenor literal nos indica:
«El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
- Por tanto, en caso de arrendamiento de elementos comunes sin uso específico por título constitutivo o Estatutos, se requerirá el voto de las 3/5 partes de los comuneros. Por ejemplo, un caso muy común lo encontramos en la vivienda del portero cuando éste ya no existe en la comunidad y cuando dicha vivienda, como elemento común que es, habría dejado de tener función específica.
Jurisprudencia relevante:
1º STS, Sala Primera, de lo Civil, 24-10-2012. “Se reitera como doctrina jurisprudencial que el acuerdo de arrendamiento de la vivienda de portero, la cual no estaba sometida a un uso específico en el Título, no entraña su desafectación y por tanto no precisa unanimidad”
2º AP Madrid, 24-2-2022 “No constando en estatutos un uso específico de la acera que la comunidad aprueba arrendar al local para su uso como terraza, son válidos los acuerdos tomados al respecto por mayoría de 3/5 y no por unanimidad”
- Por el contrario, y según el antedicho artículo 17.3 en los casos donde los elementos comunes a arrendar si tienen un uso específico, la unanimidad es necesaria para su arrendamiento, porque implica modificación del Título Constitutivo.
Jurisprudencia relevante:
1º AP Madrid, 19-12-2007 “Es necesaria la unanimidad para el arrendamiento de elemento común que tiene uso asignado en el Título Constitutivo”
2º AP Las Palmas, 1-12-2015 “El acuerdo impugnado no se limitaba a acordar el arrendamiento de la cubierta no transitable, sino que suponía la autorización de obras que alteraban manifiestamente su configuración exterior y su destino, por lo que sería necesario la unanimidad en la adopción del acuerdo”
CONCLUSIÓN
Para el arrendamiento o modificación de elementos comunes sin uso específico, se exige el voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios y de las cuotas de participación.
En cambio, si los elementos comunes tienen un uso específico asignado, se requiere la unanimidad de los propietarios.
De no adoptar el acuerdo en la forma y condiciones indicadas, no sería valido y por tanto estaría sometido a la posibilidad de impugnación del artículo 18 LPH.